66,891,000원
수원지방법원 2024타경5229. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-179호입니다. 감정평가상 공부 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 토지는 일반공업지역의 공장용지로 이용 중입니다. 소유자인 새순농업회사법인유한회사는 2023.11.23. 거래가액 395,259,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,056,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 CA-180호·CA-181호도 공동담보로 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가는 66,891,000원으로 감정가의 16.81% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 오히려 5회 유찰이라는 이력과 반월특수지역의 입주자격 확인 필요성을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5229 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨에이-179호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 새순농업회사법인유한회사 (2023.11.23. 소유권이전 · 거래가액 395,259,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 66,891,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 887,493,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 | 일반공업지역 · 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 공시지가 | 1,278,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.23. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이며, 이후의 임의경매개시결정, 안산세무서장 압류, 서울보증보험 가압류, 경기광주세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.04.12. 포레스트팜 주식회사 가압류 90,000,000원은 2024.09.20. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사 2명, 대항력은 없음
| 성명 / 법인 | 점유 부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 도영철 | 씨에이179호(27.6000m2) | 주거 | 2024.08.13 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이앤앤씨 | 씨에이-181호(55.2000m2) | 미상 | 2024.07.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 본건 씨에이-179호의 도영철은 2024.08.13. 전입해 말소기준일 2023.11.23.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 500,000원으로 조사됐습니다. 주식회사 케이앤앤씨는 씨에이-181호로 조사됐고 전입일 2024.07.10. 역시 말소기준일 이후여서 대항력이 없습니다. 다만 보증금은 미상입니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 398,000,000원, 현재 최저매각가는 66,891,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 16.81%이고, 6회 유찰 시 시나리오는 46,823,700원, 7회 유찰 시는 32,776,589원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액들을 시장가격과 직접 대조할 수는 없습니다. 따라서 “감정가보다 83% 이상 내려왔으니 싸다”는 결론은 금지입니다. 5회 유찰 자체가 시장에서 감정가와 현재 물건 조건에 대한 수요가 충분하지 않았음을 보여주는 정보이므로, 가격 판단은 산업단지 입주 가능성·실제 이용 가능성·환금성 확인과 함께 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,604,038원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,056,000,000원 | 65,286,962원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,156,000,000원, 배당액은 65,286,962원, 미배당액은 1,090,713,038원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근으로, 일반공업지역 내 지식산업센터·일반공장·공구상가·근린생활시설 등이 소재한 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 일반시내버스·좌석버스 정류장이 있으며, 북동측 인근에 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역이 있습니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며 기본 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 33,514.7㎡, 공장용지·공업용이며 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 산업단지 입주자격. 반월특수지역에 해당하므로 관련 법률과 국가산업단지 관리기본계획상 입주자격을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 착시. 5회 유찰로 감정가 대비 16.81%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 씨에이-179호 점유. 도영철의 보증금 10,000,000원·차임 500,000원, 전입일 2024.08.13. 및 실제 이용·인도 상태를 확인하세요.
- 용도 대조. 공부상 휴게음식점인데 조사상 도영철의 이용은 주거로 기재돼 있으므로 현황을 확인하세요.
- 공동담보. 우리은행 근저당에는 씨에이-180호·씨에이-181호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 다회 유찰. 현재 5회 유찰 상태이며 시나리오상 6회 유찰 시 46,823,700원, 7회 유찰 시 32,776,589원입니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트의 증거로 보지 말고 수요와 환금성 신호로 함께 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘자격과 환금성’이 승부처
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.23. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시·압류·가압류는 소멸하며, 조사된 점유자도 말소기준 이후 전입이어서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 감정가 398,000,000원에서 최저가 66,891,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 충분하지 않습니다. 이미 5회 유찰됐고 비교 실거래가 없으며, 무엇보다 본건은 반월특수지역·국가산업단지·산업시설구역에 있어 입주자격 사전 확인이 요구됩니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 낮은 최저가만 보고 접근하기엔 이용자격·점유현황·환금성 확인이 중요한 근린시설”입니다.
