66,891,000원
수원지방법원 2024타경5229. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-181호입니다. 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 일반공업지역·반월국가산업단지 내 지식산업센터에 위치합니다. 현재 소유자는 새순농업회사법인유한회사로, 2023.11.23. 거래가액 395,259,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이고 CA-179호·CA-180호와 공동담보가 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 경매개시결정·국세 압류·서울보증보험 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유와 이용자격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5229 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨에이-181호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(휴게음식점) |
| 소유자 | 새순농업회사법인유한회사 (2023.11.23. 소유권이전 · 거래가액 395,259,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 66,891,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 887,493,535원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 재생사업지구 · 반월특수지역 · 산업시설구역 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
2023.11.23. 설정된 우리은행 근저당권 1,056,000,000원이 말소기준입니다. 2024.11.01. 우리은행이 임의경매를 신청했고, 이후 국의 압류와 서울보증보험주식회사 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2024.04.12. 포레스트팜 주식회사의 90,000,000원 가압류는 2024.09.20. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 — CA-181호와 ‘케이앤’ 확인이 핵심
| 성명 / 주체 | 점유 부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 도영철 | 씨에이179호(27.6000m2) | 10,000,000원 / 500,000원 | 2024-08-13 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 케이앤앤씨 | 씨에이-181호(55.2000m2) | 미상 | 2024-07-10 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 케이앤 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 없음 |
현황조사상 주식회사 케이앤앤씨가 바로 이 사건 목적물인 씨에이-181호 55.2000m2에 기재돼 있으며, 전입일은 2024-07-10으로 말소기준일 2023.11.23.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 도영철은 씨에이179호 점유자로 기재돼 있어 이 사건 CA-181호와 호수가 다릅니다.
따라서 배당모형상 인수액이 0원이라고 해서 점유 리스크까지 0이라고 읽으면 안 됩니다. 특히 ‘주식회사 케이앤앤씨’와 ‘케이앤’을 동일 주체로 단정하지 않고 각각 확인하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가의 16.81%, 그래도 시세 판단은 별개
감정가는 398,000,000원이고 현재 최저매각가는 66,891,000원입니다. 5회 유찰돼 감정가의 16.81%까지 내려왔습니다. 현재 회차 이후에도 유찰될 경우 제시된 시나리오는 6회 유찰 시 46,823,700원, 7회 유찰 시 32,776,589원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 66,891,000원 | 65,286,962원 | 1,090,713,038원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 46,823,700원 | 45,580,873원 | 1,110,419,127원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 32,776,589원 | 31,786,610원 | 1,124,213,390원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,891,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,604,038원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,056,000,000원 | 65,286,962원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준으로 집행비용 1,604,038원을 제외한 65,286,962원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권자 총 미배당액은 1,090,713,038원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·용도·산업단지 규제
- 위치. 수도권전철 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·일반공장·공구상가·근린생활시설 등이 소재한 산업단지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 일반시내버스·좌석버스 정류장이 있으며, 북동측 인근에 안산역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 지하1층·지상13층 건물이며 기본 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 40미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역, 공장용지, 공업용이며 공시지가 1,278,000원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 광대로한면 조건입니다.
- 산업단지. 반월국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- CA-181호 현점유 확인. 주식회사 케이앤앤씨가 씨에이-181호 점유자로 기재돼 있으므로 실제 사용·인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- ‘케이앤’ 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 점유부분과 실제 계약관계를 확인해야 합니다.
- 호수 구분. 도영철 기재 부분은 씨에이179호이므로 이 사건 씨에이-181호와 혼동하지 않아야 합니다.
- 산업단지 입주자격. 반월특수지역 및 산업시설구역의 입주·사용 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)인 점을 기준으로 실제 영업·사용 계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 66,891,000원은 감정가의 16.81%지만 최근 실거래 비교자료가 없으므로 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 CA-179호·CA-180호와 공동담보이므로 관련 물건의 경매·배당 진행도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 물건은 감정가 398,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 66,891,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
등기상으로는 우리은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 소멸하는 구조이며, 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 케이앤의 대항력은 미상이고, 목적물은 반월특수지역·산업시설구역에 속해 입주자격 사전 확인이 요구됩니다. 5회 유찰까지 이어진 만큼 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 점유관계·산업단지 자격·실제 시장가격을 확인한 뒤 현재 최저가의 의미를 판단하는 것입니다.
