수원지방법원 2024타경5229. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-180호입니다. 공부상 이용상태는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 감정가 398,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 66,891,000원입니다. 소유자는 새순농업회사법인유한회사이며 2023년 11월 23일 거래가액 395,259,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 1,056,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후의 경매개시결정, 국세 압류, 서울보증보험 가압류 등은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매각가 66,891,000원을 전제로 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 본건의 승부처는 권리 인수액보다 산업단지 입주자격과 실제 사용 가능성, 그리고 5회 유찰이 보여주는 환금성에 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

등기부상 2020년 하나자산신탁 및 대신자산신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자인 새순농업회사법인유한회사가 2023년 11월 23일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2024년 11월 임의경매개시결정, 2025년 국세 압류 2건, 서울보증보험 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.

② 점유·임차 확인 — 현황조사 기재 호실과 본건 호실이 다르다

현황조사에 기재된 실제 점유자는 2명이지만 점유부분은 각각 씨에이-179호와 씨에이-181호로, 경매 대상인 씨에이-180호와 호실이 다릅니다. 두 점유자의 전입일도 말소기준권리인 2023년 11월 23일보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다. 따라서 도영철의 보증금 10,000,000원을 본건 CA-180의 인수보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 가격 해석 — 17%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수 없다

감정가 398,000,000원 대비 현재 최저매각가 66,891,000원은 16.81%입니다. 5회 유찰된 결과로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.

오히려 5회 유찰이라는 사실 자체가 시장이 이전 회차 가격에서 이 물건을 받아들이지 않았다는 기록입니다. 특히 본건은 일반 주거상품이 아니라 국가산업단지 안의 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 반월특수지역에 해당하므로 산업단지 입주자격을 사전에 확인해야 한다고 명시돼 있습니다. 입찰 가능성과 사용 가능성이 수요층을 제한할 수 있으므로 할인율보다 자격·용도 적합성을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,891,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 총 채권 1,156,000,000원 중 65,286,962원이 배당되고, 미배당액은 1,090,713,038원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 약 매각가의 2.4% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산역 남서측 인근으로, 일반공업지역 내 지식산업센터·일반공장·공구상가·근린생활시설 등이 소재한 산업단지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 동측 인근에 일반시내버스·좌석버스 정류장이 있으며, 북동측 인근에 4호선 및 수인분당선 환승역인 안산역이 있습니다.
• 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(휴게음식점)입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 건물. 지하 1층·지상 13층 건물의 1층 호실이며, 외벽은 커튼월 방식 복층유리 마감, 기본 급배수·위생·승강기·소방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 토지·도로. 일반공업지역의 공장용지로 이용 중이며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 동측으로 폭 약 40미터 내외의 도로에 접합니다.
• 산업단지 규제. 국가산업단지(반월국가산업단지), 재생사업지구, 반월특수지역, 산업시설구역 등에 포함됩니다. 매각물건명세서에도 산업단지 입주자격 사전 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,278,000원입니다.
• 위반건축물. 감정자료상 위반 사항은 없습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 없고 이미 5회 유찰됐습니다. 일반 주거상품보다 수요층이 제한될 수 있는 산업단지 내 근린시설이라는 점을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 산업단지 입주자격부터 확인. 반월특수지역 및 산업시설구역에 해당하므로 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 국가산업단지 관리기본계획상 입주·사용 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• CA-180 현장 점유를 별도 확인. 현황조사에 등장하는 도영철과 주식회사 케이앤앤씨는 각각 CA-179·181호 점유자로 본건 CA-180과 호실이 다릅니다. 실제 CA-180의 현재 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 감정가 할인율을 시세로 오해하지 말 것. 실거래 자료가 없으므로 66,891,000원이 시장가격보다 낮은지는 이 데이터만으로 확인할 수 없습니다.
• 5회 유찰 원인 점검. 현재가가 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 사실과 함께 반복 유찰의 원인이 자격 제한·상품성·점유·실사용성 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 CA-179호와 CA-181호를 공동담보로 포함하고 있습니다. 공동담보 물건의 경매·배당 진행을 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
• 세금·배당 원본 대조. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 매각물건명세서·배당요구·세금 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 호수·점유·용도와 최신 변경사항을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “17%”보다 중요한 것은 누가, 무엇으로 쓸 수 있느냐다

이 사건은 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 398,000,000원이 5회 유찰 끝에 66,891,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실거래 시세가 없어 현재 가격이 시장가보다 싼지 확인할 수 없고, 물건은 국가산업단지 안의 제2종근린생활시설이며 반월특수지역·산업시설구역에 포함돼 있습니다.

특히 매각물건명세서가 직접 산업단지 입주자격 사전 확인을 요구하고 있고, 이미 5회 유찰됐다는 점은 환금성을 낙관하기 어렵게 합니다. 권리 자체는 현재 자료상 인수 0원의 비교적 단순한 구조지만, 이 물건에서 더 어려운 분석은 권리보다 사용자격·실사용성·재매각 가능성입니다. 따라서 결론은 “권리는 정리되지만, 가격 메리트는 검증되지 않았고 상품성 확인이 우선”입니다.