수원지방법원 2025타경43050. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 159호가 경매에 나왔습니다. 집합건물 중 근린생활시설이며, 감정평가 당시 실제 이용상태는 공실입니다. 소유자 장상열은 2022년 10월 25일 거래가액 572,029,920원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남양주축산업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원인 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당은 인접한 1층 160호·161호까지 포함하는 공동담보입니다.

이후 추가 근저당, 금융기관 가압류, 지방자치단체와 공적 기관의 압류가 이어졌습니다. 앞서 진행됐던 임의경매는 취하됐고, 2025년 11월 24일 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 감정가 대비 하락률과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 특히 공실 근린생활시설은 임대 가능한 수준, 상권 수요, 관리비 부담과 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 공적 압류는 확인

말소기준권리는 2022년 10월 25일 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 포함해 이후 설정된 김귀옥 근저당권, 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드 가압류, 평택시·국민건강보험공단·국의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 기존 신탁등기와 종전 임의경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다.

임차인 조사에서 확인된 임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 현재 공실로 기재되어 있고, 감정평가 당시 현장조사 역시 공실 상태였습니다. 다만 감정평가서에 임대내역은 미상으로 기재되어 있어, 과거 임대차의 종료 여부와 실제 인도 상태까지 확정됐다고 단정할 수는 없습니다. 입찰 직전 점유관계와 현장 출입 가능 여부를 다시 확인해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 시세의 34%는 아니다

이 물건의 감정가와 현재 회차 및 추가 유찰 시나리오를 비교하면 가격 하락 폭은 뚜렷합니다. 그러나 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 임대료·공실 기간·상권 수요·매매 거래사례가 실제 가치에 큰 영향을 줍니다. 현재 거래시세와 임대수익이 검증되지 않았으므로 감정가 대비 할인율을 그대로 가격 메리트로 평가하기는 어렵습니다.

추가 유찰 금액은 제시된 회차별 시나리오이며, 실제 다음 매각조건 및 기일은 법원 공고로 확인해야 합니다. 위 비율은 감정가 대비 비율로, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

감정가 553,000,000원과 현재 최저가 189,679,000원 사이에는 큰 차이가 있습니다. 다만 확인된 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 유찰 횟수가 아니라 검증된 시세와 수익성을 기준으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,679,000원 가정)

현재 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 3,455,506원을 공제한 186,223,494원이 선순위 남양주축산업협동조합에 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자와 가압류채권자의 예상 배당은 모두 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

배당표에 반영된 채권액 합계는 2,645,295,992원, 예상 채권자 배당 합계는 186,223,494원, 미배당 합계는 2,459,072,498원입니다. 이는 채권최고액 등을 기준으로 산출한 추정 미배당액으로 실제 확정 채무잔액과 다를 수 있습니다. 또한 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 등 우선배당 금액 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 공동담보 관련 변제·배당 상황에 따라 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 인근으로, 고덕국제화지구 내 지식산업센터, 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설 및 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북동측 및 남서측으로 중로, 남동측으로 보행자도로에 접하는 입지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 1층 근린생활시설입니다. 강화유리·치장벽돌 외벽과 페어글라스 창호가 적용됐으며, 급배수·위생설비, 승강기, 화재경보·탐지설비, 소화설비와 주차장 시설이 있습니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 고덕국제화지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 상대보호구역, 택지개발지구 등 관련 토지이용 규제가 있으며, 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 점유·이용. 감정평가 당시 공실 상태입니다. 근린생활시설로서 실제 입점 가능한 업종, 내부 상태와 활용성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터와 상업·업무시설이 혼재된 지역의 상가이므로 주변 상주인구, 유동인구, 경쟁 점포, 공실 수준과 임대차 수요가 매각가치에 중요합니다. 현재 최저가의 시장 경쟁력은 실거래와 임대수익을 검증한 후에 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 재확인. 에이스퍼스트고덕 1층 및 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 비교하세요. 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
• 임대수익 검증. 실제 임대 가능한 보증금·월세, 관리비, 예상 공실 기간을 확인하고 매입가격 대비 순수익을 계산하세요. 현재 공실이므로 기존 임대수익이 보장되는 구조가 아닙니다.
• 공실·명도 확인. 명세서상 공실이지만 감정평가서의 임대내역은 미상입니다. 현장에 영업시설·동산·실점유자가 존재하는지 확인하고, 인도에 별도 협의가 필요한지 점검하세요.
• 공동담보 검토. 남양주축산업협동조합과 김귀옥 근저당권 모두 인접 160호·161호와 공동담보 관계가 있습니다. 다른 담보물의 경매 진행, 변제 및 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 조세·공적 압류 검토. 평택시·국민건강보험공단·국의 압류내역과 우선배당 가능성을 확인하세요. 당해세 등 법정 우선채권은 배당 결과를 바꿀 수 있습니다.
• 관리비 및 부가 비용. 공실 기간의 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 복구비, 취득 관련 세금과 이후 보유비용을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 최저가는 189,679,000원이고 4회·5회 유찰 시 제시된 가격은 각각 132,775,299원과 92,942,709원입니다. 더 낮은 가격도 실제 상가 수익성이 확보되지 않으면 유리한 매입이라고 단정할 수 없습니다.
• 최신 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각조건을 확인하세요. 특히 점유·공적 압류·공동담보·매각기일 변경 여부가 중요합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세보다 저렴”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 553,000,000원의 근린생활시설을 최저가 189,679,000원에 입찰할 수 있다는 점은 가격만 놓고 보면 관심을 끌 만합니다.

그러나 권리와 가격은 따로 판단해야 합니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원이지만, 공실 상태의 상가가 실제로 얼마에 팔리고 얼마의 임대수익을 낼 수 있는지는 별개의 문제입니다. 특히 3회 유찰이라는 이력은 단순한 할인 혜택이 아니라 매수 수요와 가격 적정성을 점검해야 한다는 신호로 해석해야 합니다.

선순위 근저당 채권최고액이 1,560,000,000원이고, 예상 채권자 미배당 합계가 2,459,072,498원에 달하더라도 그 미배당 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 이 물건의 핵심 위험은 거액의 채권 자체보다는 상가의 실제 시장가치·공실·임대수익 및 환금성에 대한 불확실성에 있습니다.

권리는 조건부 양호, 가격 매력은 미검증. 주변 실거래와 임대료를 통해 적정 매입가격을 확인한 뒤 실제 수익과 재매각 가능성이 확보되는 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다. 감정가보다 크게 낮아졌다는 이유만으로 서둘러 입찰할 물건은 아닙니다.