수원지방법원 2025타경43050. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 159호 근린시설입니다. 장상열이 2022.10.25. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 572,029,920원입니다. 같은 날 남양주축산업협동조합이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 김귀옥 근저당, 중소기업은행·삼성카드·KB국민카드 가압류, 평택시·국민건강보험공단·국 압류와 현재 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다.
현재 최저매각가는 270,970,000원으로 감정가 553,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 낙폭은 크지만, 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 근린시설의 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라고 판단할 근거는 부족합니다. 2회 유찰이라는 결과 자체가 가격과 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층159호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 159호 |
| 소유자 | 장상열 · 2022.10.25. 소유권이전 · 거래가액 572,029,920원 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 270,970,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 청구액 | 1,456,599,063원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.25. 남양주축산업협동조합 근저당입니다. 2022.12.14. 김귀옥 근저당부터 이후 가압류·압류·현재 임의경매개시결정까지는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.11.14. 개시됐던 임의경매는 2025.03.05. 취하되어 해당 경매개시결정 등기가 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
감정가는 553,000,000원, 현재 최저매각가는 270,970,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 감정가의 49% 구간입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 189,679,000원(34.3%), 4회 유찰 시 132,775,299원(24.01%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 270,970,000원 | 2,378,919,572원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 189,679,000원 | 2,459,072,498원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 132,775,299원 | 2,515,179,547원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,593,580원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 1,560,000,000원 | 266,376,420원 |
| 2. 근저당 · 김귀옥 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,219,813원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,076,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 4,593,580원을 제외한 266,376,420원이 말소기준 근저당에 배당되고, 이후 권리는 모두 미배당입니다. 채권 총액 2,645,295,992원 대비 총 미배당은 2,378,919,572원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 상태 (감정요항표 기준)
- 위치. 평택시 고덕동 고덕동행정복지센터 북동측 인근. 고덕국제화지구 내 지식산업센터, 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 근린생활시설이며 실지조사일 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 외벽은 강화유리 및 치장벽돌, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 페어글라스 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측·남서측으로 중로, 남동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 계획. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 감정가의 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론내리지 말고, 인근 동일·유사 근린시설의 실제 매매·임대 가격을 대조해야 합니다.
- 공실 재확인. 현재 공실로 기재되어 있지만 입찰 직전 점유 변동 여부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 배당에 영향을 줄 수 있으므로 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 남양주축산업협동조합 및 김귀옥 근저당은 에이스퍼스트고덕 160호·161호와 공동담보 관계가 기재되어 있습니다.
- 상가성 비용 확인. 관리비와 시설 관련 미납액, 공용부분 부담 등 실제 인수 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단 자료는 부족하다
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 공실이라는 점도 권리·명도 구조를 단순하게 만듭니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 553,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 270,970,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격을 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 게다가 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성과 이미 2회 유찰된 근린시설이라는 점까지 함께 봐야 합니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 근린시설 시세를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.
