270,970,000원
수원지방법원 2025타경43050. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 160호의 근린생활시설입니다. 소유자 장상열은 2022.10.25 거래가액 572,029,920원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 남양주축산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 뒤이어 김귀옥 근저당, 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드 가압류가 설정됐지만 모두 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 매각물건명세서 비고에는 공실상태로 기재돼 있고 감정평가 이용상태 역시 실지조사일 현재 “공실”입니다. 감정평가서상 임대내역은 미상입니다. 따라서 이번 물건의 핵심은 임차보증금 인수보다 근린시설의 실제 사용가치와 환금성, 그리고 2회 유찰된 현재 가격이 시장에서 어느 수준인지를 별도로 검증하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층160호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕중앙로 290 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 장상열 · 2022.10.25 소유권이전 · 거래가액 572,029,920원 |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 270,970,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남양주축산업협동조합 / 1,456,599,063원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.10.25 을구 1번 남양주축산업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김귀옥 근저당과 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세 대비 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 270,970,000원으로 감정가 553,000,000원의 49% 수준이며 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 감정가 대비 낙찰최저가 비율은 시장의 최신 거래가격과 비교한 할인율이 아닙니다. 따라서 “감정가의 절반이니 싸다”라는 결론은 이 숫자만으로 성립하지 않습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 1층 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 입지라는 감정평가 내용까지 감안하면, 입찰가격은 감정가 할인율보다 해당 상가의 임대 가능성·실사용 수요·공실 해소 가능성을 기준으로 판단하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,593,580원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 1,560,000,000원 | 266,376,420원 |
| 2. 근저당 · 김귀옥 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,219,813원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,076,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,645,295,992원, 예상 배당은 266,376,420원, 미배당은 2,378,919,572원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설이며 실지조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물 내 1층이며 위생·급배수·승강기·화재경보·소화·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측 중로, 남동측 소로(보행자도로)에 접합니다. 토지의 도로접면은 중로각지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에관한허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간 외국인(외국법인·단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한합니다.
- 공시지가. 2,324,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 공실 재확인. 매각물건명세서와 감정평가 모두 공실로 기재돼 있으므로 입찰 직전 현장 상태와 실제 점유관계를 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 후순위 근저당에 1층 159호·161호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 경매·배당 진행을 함께 대조하세요.
- 이전 경매 이력. 2023.11.14 남양주축산업협동조합의 임의경매개시결정은 2025.03.05 취하되어 2025.03.11 말소됐고, 현재 사건은 2025.11.24 다시 개시됐습니다.
- 가격 착시 경계. 2회 유찰·감정가 49%는 감정가 대비 비율입니다. 근린생활시설의 실제 상권·임대수요·공실 해소 가능성과 별도로 대조해야 합니다.
- 용도·규제 대조. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등 토지이용계획과 실제 영업 목적이 맞는지 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.10.25 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 553,000,000원에서 2회 유찰돼 270,970,000원까지 내려왔지만, 본건은 1층 근린생활시설이면서 현재 공실입니다. 따라서 이 사건은 권리는 정리형, 가격과 환금성은 검증형으로 보는 것이 맞습니다. 감정가 49%라는 숫자에만 기대기보다 실제 상권과 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
