수원지방법원 2025타경43050. 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 160호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 장상열이며, 2022년 10월 5일 매매를 원인으로 2022년 10월 25일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 572,029,920원입니다. 같은 날 남양주축산업협동조합 명의로 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 바로 이번 경매의 말소기준권리입니다.

눈여겨볼 대목은 이 근저당권이 160호에만 설정된 단독담보가 아니라는 사실입니다. 등기에는 에이스퍼스트고덕 1층 159호와 161호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 별도의 근저당권과 여러 가압류가 이어졌으며, 앞선 임의경매는 취하됐다가 2025년 11월 24일 다시 경매개시결정이 등기됐습니다. 채권관계는 복잡하지만 채권액이 많다는 사실과 낙찰자가 이를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

권리관계의 핵심은 2022년 10월 25일 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 설정된 김귀옥의 근저당권, 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드의 가압류 및 현재 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

앞서 존재했던 하나자산신탁 및 신영부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력입니다. 또한 2023년 11월 14일의 기존 임의경매개시결정은 2025년 3월 5일 취하를 원인으로 2025년 3월 11일 말소됐습니다. 현재 진행 중인 절차는 2025년 11월 24일 등기된 임의경매입니다.

② 가격 판단 — 감정가의 34.3%라는 숫자의 함정

이번 물건의 감정가는 553,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 189,679,000원으로, 감정가보다 363,321,000원 낮아진 상태입니다. 감정가 대비 하락폭은 크지만, 이는 어디까지나 감정가를 기준으로 한 유찰 결과입니다. 현재 상가의 실제 매매가치가 그만큼 높다는 뜻은 아닙니다.

후속 회차는 추가 유찰을 가정한 시나리오이며 확정 매각가격이나 낙찰가격이 아닙니다. 실질취득금액은 각 회차 최저가에 인수액 0원을 반영한 금액으로, 취득세·명도·관리비 등 부대비용은 제외합니다.

등기상 과거 거래가액인 572,029,920원 역시 현재 적정 매매가를 확정하는 기준으로 삼기 어렵습니다. 당시 매매 시점과 현재 경매 시점의 시장 상황은 다르며, 근린생활시설은 실제 임대 가능성·임대료·공실 기간·관리비·상권 수요 등에 따라 수익가치가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 현재 공실이라는 사실은 임차인 인수 문제에서는 유리하지만 투자 관점에서는 즉시 발생하는 임대수익이 확인되지 않는다는 의미이기도 합니다. 권리상 공실의 장점과 수익상 공실의 부담을 동시에 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (189,679,000원 매각 가정)

예상 매각대금 189,679,000원에서 집행비용 3,455,506원을 공제하면 선순위 남양주축산업협동조합에 186,223,494원이 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권자와 가압류채권자에게 돌아가는 예상배당은 모두 0원입니다. 소유자에게 남는 금액도 없습니다.

채권최고액 및 청구금액 기준 전체 채권액은 2,645,295,992원이고, 예상 채권자 배당액은 186,223,494원, 미배당액은 2,459,072,498원입니다. 다만 이는 채권최고액 기준의 단순 모의배당으로, 실제 확정 채권액과 공동담보 배당관계, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동행정복지센터 북동측 인근입니다. 고덕국제화지구 내 지식산업센터, 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 주변에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 용도·이용상태. 공부상 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 상업용 임차수요와 임대수익에 대한 별도 검증이 필요합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 외벽은 강화유리 및 치장벽돌 마감 등이며 급배수·위생·승강기·화재경보·소화·주차장 시설 등이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측과 남서측으로 중로에 접하고, 남동측으로 보행자도로인 소로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 용도지역·규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역이며 택지개발지구, 가축사육제한구역, 교육환경 상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용은 외국인 등의 주택 취득에 관한 것으로 기재돼 있어, 본 근린생활시설 취득과의 적용 관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 토지 참고지표. 공시지가 2,324,000원/㎡, 토지 전체 면적 10,577.2㎡입니다. 이는 개별 160호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 공실 내부의 실제 마감·설비 상태와 보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 상업용 근린시설은 주거용 부동산보다 실제 영업수요·공실·임대료·상권 변화에 영향을 받을 수 있습니다. 현재 3회 유찰 상태이므로 매각 가능성과 재매도 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래가 확인. 에이스퍼스트고덕 내부와 고덕동 인근의 동일하거나 유사한 근린생활시설 실거래를 확인하세요. 감정가 553,000,000원 대비 34.3%라는 비율보다 현재 매입가격 189,679,000원의 시장 적정성이 우선입니다.
• 공실·임대수익 검증. 실제 공실 여부와 임차인 출입·점유 흔적을 재확인하고, 예상 임대료·관리비·임차 수요를 조사해야 합니다. 공실 상태가 길어지면 보유비용이 발생할 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 159호와 161호의 등기 및 경매 진행·배당관계를 확인하세요. 공동담보의 존재만으로 낙찰자에게 채무가 승계되지는 않지만, 실제 권리·배당 구조를 이해하기 위해 원본 대조가 필요합니다.
• 과거 경매 취하 이력. 2023년 11월 14일 개시된 임의경매는 2025년 3월 5일 취하돼 2025년 3월 11일 말소됐습니다. 현재 사건과 구분해 등기사항전부증명서를 검토하세요.
• 관리비·체납 점검. 공실 상가라도 관리비가 발생할 수 있습니다. 미납 공용관리비, 관리규약, 개별 사용료 등을 확인해 낙찰 후 추가 부담 가능성을 파악하세요.
• 실제 점유·인도. 조사 당시 공실이더라도 매각 전 상태가 바뀔 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 잠금·출입 상태와 점유 관계를 점검하세요.
• 후속 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 가격은 132,775,299원, 92,942,709원입니다. 어느 가격에서도 최근 실거래와 예상 임대수익을 기준으로 투자 가능성을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증해야 한다”

이 사건의 권리구조는 판단 기준이 비교적 명확합니다. 2022년 10월 25일 남양주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 공실로 확인되며 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 채권자들의 막대한 미배당액을 낙찰자가 떠안는 구조도 아닙니다.

그러나 권리상 인수가 없다는 사실이 좋은 투자를 보장하지는 않습니다. 감정가 553,000,000원이 3회 유찰돼 최저가 189,679,000원까지 하락했지만, 이 가격이 현재 유사 상가의 실거래 시세보다 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 특히 근린생활시설의 공실 상태와 반복 유찰은 임대수익 및 환금성에 대한 보수적인 평가가 필요한 이유입니다.

종합하면 이 물건은 권리 인수 부담이 낮은 대신, 상업용 부동산의 가격·수익성 검증 부담이 큰 유형입니다. 현재 평가등급은 C로 판단합니다. 입찰을 결정하는 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시점의 유효 매매시세, 실제 임대수익, 공실 해소 가능성, 부대비용을 반영한 실질취득금액이어야 합니다. 권리는 대체로 정리 가능, 가격 판단은 보류가 이 사건의 핵심 결론입니다.