수원지방법원 2025타경43050. 평택 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 161호, 집합건축물대장상 근린생활시설입니다. 실지조사일 현재는 공실입니다. 소유자 장상열은 2022.10.25 소유권을 이전받았고 거래가액은 572,029,920원입니다. 같은 날 남양주축산업협동조합이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 김귀옥 근저당권 350,000,000원과 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드의 가압류는 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 매각물건명세서 비고도 현재 공실상태로 기재돼 있어, 제공된 권리관계상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43050 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 1층161호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 장상열 (2022.10.25 소유권이전 · 거래가액 572,029,920원) |
| 감정가 / 최저가 | 553,000,000원 / 270,970,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,456,599,063원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 공실로 확인되며, 임차보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2022.10.25 설정된 남양주축산업협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이후 김귀옥의 근저당권과 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드 가압류, 2025.11.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 553,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 270,970,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 189,679,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 132,775,299원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 근린시설은 주거용 부동산과 달리 실제 임대수익·공실기간·상권·전용면적과 위치에 따라 가치가 크게 갈릴 수 있고, 이 물건은 현재 공실입니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,970,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,593,580원 |
| 1. 근저당 · 남양주축산업협동조합 | 1,560,000,000원 | 266,376,420원 |
| 2. 근저당 · 김귀옥 | 350,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 22,219,813원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,076,179원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 270,970,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 266,376,420원, 미배당액은 2,378,919,572원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕동행정복지센터 북동측 인근이며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터), 주상용건물, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 근린생활시설이며 실지조사일 현재 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물로, 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북동측·남서측 중로, 남동측 소로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 2,324,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 공실 재확인. 매각물건명세서와 감정평가에서는 공실로 확인되지만, 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 상가 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 낙찰가 상한을 정하지 마세요.
- 임대수익 점검. 공실 근린시설이므로 실제 임대 가능 보증금·월세와 공실기간이 수익성 판단의 핵심입니다.
- 공동담보 구조 확인. 남양주축산업협동조합 근저당과 김귀옥 근저당은 에이스퍼스트고덕 159호·160호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 이전 경매 이력 확인. 2023.11.14 남양주축산업협동조합의 임의경매개시결정은 2025.03.05 취하돼 2025.03.11 말소됐고, 현재 사건은 2025.11.24 다시 개시됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 가격’이 승부처
이 사건은 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.10.25 남양주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 물건은 주거용이 아니라 근린시설이고 현재 공실입니다. 이미 2회 유찰돼 최저가가 270,970,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교할 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 저평가 여부를 판단할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증. 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 실제 상권과 임대수요가 현재 최저가를 뒷받침하느냐입니다.
