수원지방법원 2025타경43050. 경기도 평택시 고덕동 에이스퍼스트고덕 1층 161호 근린생활시설입니다. 소유자 장상열은 2022년 10월 5일 매매를 원인으로 같은 달 25일 소유권을 이전받았으며, 등기상 거래가액은 572,029,920원입니다. 같은 날 남양주축산업협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 김귀옥의 근저당권과 중소기업은행·삼성카드·케이비국민카드의 가압류가 차례로 붙었고, 결국 남양주축산업협동조합의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

현재 최저매각가는 감정가에서 크게 내려온 189,679,000원입니다. 그러나 중요한 질문은 따로 있습니다. 이 상가를 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매각할 수 있는가? 감정평가상 현재 공실이며 임대내역도 확인되지 않습니다. 따라서 3회 유찰이라는 숫자는 매입 기회인 동시에 시장의 수요와 환금성을 엄격하게 점검해야 한다는 신호입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 공동담보는 확인

권리분석의 기준점은 2022년 10월 25일 남양주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2022년 12월 14일 설정된 김귀옥의 근저당권과 이후 가압류 3건은 모두 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 현재 진행 중인 임의경매개시결정 등기도 매각으로 소멸할 권리입니다.

2023년 11월 14일에는 같은 채권자의 별도 임의경매개시결정이 있었지만, 해당 절차는 2025년 3월 5일 취하되어 3월 11일 개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025년 11월 24일 개시결정된 2025타경43050입니다. 과거 취하된 경매와 현재 경매를 혼동하지 않아야 합니다.

점유와 임대차. 매각물건명세서에는 현재 공실상태로 기재되어 있고, 감정평가에서도 공실로 확인됩니다. 신고된 임차인은 없으나 임대내역은 미상이므로, 실제 명도와 대항력 있는 점유자의 존재 여부는 입찰 직전 재확인이 필요합니다. 현재 확인된 범위에서 인수할 임차보증금은 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34%, 그러나 시세 할인율은 미확인

감정가 553,000,000원에서 3회 유찰된 현재 최저가는 189,679,000원입니다. 감정가 대비 비율은 34.3%입니다. 금액만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 이는 과거 감정가를 기준으로 한 비율이지 현재 실거래 시세에 대한 할인율은 아닙니다.

후순위 소멸권리와 현재 확인된 점유관계에 변동이 없다는 전제에서는 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰받는 경우 권리상 취득부담은 189,679,000원이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 189,679,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 선순위 근저당권자인 남양주축산업협동조합에 배당되는 계산입니다. 김귀옥의 후순위 근저당권과 가압류 채권자에게 돌아갈 배당액은 0원으로 추정됩니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 계산한 예시입니다. 집행비용 3,455,506원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무, 배당요구 및 법원 배당절차에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.

배당계산상 채권액 합계는 2,645,295,992원이고, 현재 최저가에서 채권자에게 배당될 것으로 추정되는 금액은 186,223,494원입니다. 미배당 합계가 2,459,072,498원에 달하지만, 이는 채권자들이 회수하지 못하는 것으로 계산된 금액입니다. 매수인이 그 미배당액을 인수한다는 의미는 아닙니다.

회차별 배당 변화 — 가격이 내려갈수록 미배당은 증가

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 고덕동행정복지센터 북동측 인근으로, 고덕국제화지구 내 지식산업센터·주상용건물·근린생활시설·업무시설·공원 등이 혼재합니다. 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다. 북동측 및 남서측 중로, 남동측 보행자도로와 접하는 입지입니다.
• 용도 및 공실. 집합건축물대장상 근린생활시설이며, 실지조사일 현재 공실입니다. 위생·급배수·승강기·화재경보·소화·주차장 설비가 기재돼 있습니다. 실제 임대수익은 확인되지 않습니다.
• 토지 및 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역이며, 개별공시지가는 2,324,000원/㎡입니다. 상대보호구역(반디유치원·효명중고)이 기재돼 있어 업종에 따라 영업 가능 여부를 확인해야 합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지거래허가 관련. 기재된 토지거래계약 허가구역 사항은 외국인 등이 주택을 취득하는 경우를 대상으로 명시한 내용입니다. 이 물건은 근린생활시설이므로 해당 기재만으로 허가 대상이라고 단정할 수 없으며, 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1층 근린시설이라는 위치상의 특성은 있으나, 공실 상태이고 확인 가능한 실거래 시세가 없어 적정 매각가격과 임대수익 수준을 판단하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력은 신중한 가격 검토가 필요한 요소입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래·임대료 조사. 에이스퍼스트고덕 및 주변 유사 근린시설의 실거래가·임대 보증금·월세·공실기간을 확인하세요. 감정가 대비 할인율만으로 매입가격의 적정성을 판단하지 마세요.
• 현장 상권 확인. 1층 161호의 실제 위치, 출입 동선, 가시성, 주변 점포 영업 상태, 유동인구 및 공실 현황을 직접 조사하세요. 동일 건물이라도 개별 호실의 상업적 가치는 다를 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 159호·160호와 공동담보로 설정된 근저당권의 실제 채권잔액과 공동담보 관계를 등기부 및 관계 서류로 확인하세요. 공동담보 기재를 해당 호실 전체가 함께 매각된다는 의미로 해석하지 마세요.
• 점유·명도 확인. 공실로 조사됐지만 입찰 직전 실제 점유상태를 재확인하고, 미신고 임차인이나 새로운 점유자가 없는지 매각물건명세서와 현장을 대조하세요.
• 미납 관리비·비용 확인. 공용부분 관리비 체납 가능성, 각종 운영비용과 시설 상태를 확인하고 예상 취득비용에 반영하세요.
• 업종 제한 검토. 근린생활시설의 세부 용도와 건축물대장, 상대보호구역 및 관리규약상 영업 제한 여부를 확인하세요.
• 과거 경매와 현재 경매 구분. 2023년 개시된 경매는 취하돼 말소된 이력입니다. 현재 진행 중인 2025타경43050의 매각물건명세서, 등기 및 법원 공고를 기준으로 확인하세요.
• 후속 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 매각가 132,775,299원·92,942,709원을 참고하되, 실제 진행 여부와 최저매각가격은 법원 공고로 확인하세요. 가격 하락만으로 임대수요와 환금성이 개선되는 것은 아닙니다.

맺으며 — “감정가의 34%가 곧 저평가는 아니다”

평택 에이스퍼스트고덕 1층 161호는 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 근린시설입니다. 남양주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인도 없고 현재 공실로 조사되어, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 감정가 553,000,000원이 3회 유찰 끝에 189,679,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 확정할 수는 없습니다. 상가의 실제 매매시세와 임대수익이 확인되지 않았고, 공실과 반복 유찰이라는 환금성 위험이 존재하기 때문입니다. 채권자 미배당액이 크다는 점보다 더 중요한 것은, 낙찰 후 이 점포를 이용하거나 임대하고 다시 매각할 수 있는 시장이 존재하는지입니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격의 적정성은 보류입니다. 실거래와 임대료, 현장 상권 및 공실 해소 가능성이 확인되기 전에는 감정가 대비 34.3%라는 수치에 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 싸게 낙찰받는 것이 아니라 낙찰 이후의 임대수익과 환금성을 검증하는 것입니다.