전주지방법원 2025타경30514. 부안군 진서면 곰소항길 22-17에 있는 4층 연립주택 중 3층 305호로, 전용면적은 77.66㎡입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 83,300,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
권리분석의 기준점은 2017.09.07. 설정된 무진장축산업협동조합의 근저당권 118,950,000원입니다. 이후 전입한 황명선은 2020.08.31., 정성남은 2023.06.08. 전입해 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 낙찰자에게 임차보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없고, 매수인이 떠안을 보증금도 0원으로 분석됩니다.
다만 인수 없음과 명도 부담 없음은 같은 말이 아닙니다. 두 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 정성남만 2025.12.29. 배당요구를 한 상태입니다. 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 채권자 배당액은 달라질 수 있으나, 말소기준권리 이후 전입자이므로 미배당 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30514 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 3층 305호 도로명: 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소항길 22-17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 77.66㎡ · 철근콘크리트구조 · 4층 중 3층 |
| 소유자 | 김영희 · 단독소유 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 83,300,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 무진장축산업협동조합 / 290,988,878원 |
| 말소기준권리 | 2017.09.07. 근저당권 · 채권최고액 118,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 소멸
임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정성남 1호 · 주거 | 2023.06.08 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 2025.12.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황명선 점유 부분 미상 | 2020.08.31 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 전입일이 말소기준일인 2017.09.07.보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 액수에 따라 배당절차에서 최우선변제 주장이 가능한지는 별도 확인이 필요합니다. 이는 배당액의 문제이며, 낙찰자 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격 간격은 크지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
전용면적 72.96~77.66㎡ 거래 5건의 전체 평균은 150,200,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최신 거래도 2023.05. 140,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래보다 -8.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 72.96㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 72.96㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 77.66㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 77.66㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2021.09 | 77.66㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 150,200,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득가는 83,300,000원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 낙찰가가 그대로 실질취득가가 되며, 최근 12개월 평균 140,000,000원의 59.5%입니다. 전체 평균과 비교하면 55.5% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 무진장축산업협동조합 | 118,950,000원 | 81,400,600원 |
| 근저당 미배당 | - | 37,549,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 290,988,878원이지만 담보권 배당표는 채권최고액 118,950,000원을 기준으로 계산됐습니다. 근저당 미배당 37,549,400원은 채무자에게 남는 채권일 뿐, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대 용도의 집합건물이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 3층입니다.
- 입지. 변산중학교 남서측 인근으로, 주상용 부동산·젓갈판매장·상업나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·전기·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 동측 도로를 통해 접근합니다.
- 규제. 계획관리지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·보전관리지역·자연재해위험개선지구와 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,746.0㎡, 공시지가 78,400원/㎡, 지목은 대, 도로접면은 소로한면입니다.
- 환금성. 2017.04.03. 사용승인된 20세대 규모로, 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 정성남·황명선의 실제 점유 부분, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 퇴거 의사를 현장에서 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 두 임차인의 보증금이 미상이라 소액임차인 최우선변제 여부가 배당표에 반영되지 않았습니다.
- 가등기 원본 대조. 갑구 5번 가등기의 성격과 2019.11.12. 매매에 따른 본등기 경위를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 은평구 압류와 국민건강보험공단 압류는 등기상 소멸하지만, 당해세 등 실제 조세채권의 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 최저가는 최근 시세의 59.5%이나 최신 실거래가 2023.05.에 머물러 있습니다. 인근 매물 호가와 내부 수리비를 함께 반영하세요.
- 관리비·명도비. 체납 관리비 중 공용부분과 점유자 이사 협의비용을 실질취득비용에 포함해 계산하세요.
- 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당요구 종기 관련 문건을 서로 대조하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 소규모 연립의 출구를 봐야 한다
이 물건의 강점은 분명합니다. 감정가 170,000,000원에서 두 차례 유찰돼 83,300,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득가도 최근 12개월 평균 140,000,000원의 59.5%로 과거 거래 대비 가격 간격이 큽니다.
반면 실제 임차인 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 갑구 가등기의 성격을 원본으로 대조해야 합니다. 실거래 추세가 -8.3%이며 20세대 규모의 연립주택이라 재매각 속도와 가격 방어력도 보수적으로 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 매력적이지만 명도와 환금성 검증이 필요한 물건입니다.
