전주지방법원 2025타경30514. 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 1층 105호로, 감정 이용상태는 연립주택입니다. 등기상 소유자는 이순영이고, 말소기준은 2017.05.04. 무진장축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 우종태 근저당권과 최시곤·백운도 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
가격은 이미 감정가 166,000,000원에서 3회 유찰돼 56,938,000원까지 내려왔습니다. 시장 데이터의 최근 12개월 평균과 최신거래는 모두 140,000,000원이고, 현 최저가는 그 평균의 40.7%입니다. 전체 5건 평균 150,200,000원을 기준으로 하면 37.9% 수준입니다. 다만 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 -8.3%이므로, 과거 전체 평균만 보고 할인폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30514 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 1층 105호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소항길 22-17 |
| 용도 / 면적 | 다세대 · 연립주택 이용 · 전용 77.66㎡ |
| 소유자 | 이순영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 56,938,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 290,988,878원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2017.05.04. 설정된 무진장축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,729,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 우종태 근저당권 37,500,000원, 최시곤 가압류 50,000,000원, 백운도 가압류 172,170,000원, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 2명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성남 | 1호 | 2023.06.08 | 2025.12.29 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 황명선 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 확인된 점유자는 2명입니다. 정성남의 전입은 2023.06.08., 황명선의 전입은 2020.08.31.로 모두 말소기준권리인 2017.05.04.보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 정성남은 2025.12.29. 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 황명선 역시 보증금·확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 거래 추세와 환금성은 별도 문제
면적이 일치하는 시장 데이터에서 거래는 5건, 전체 평균은 150,200,000원입니다. 가격 메리트 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 시장 데이터의 최근 12개월 평균은 140,000,000원, 최신거래 역시 2023.05. 140,000,000원이며, 현재 최저가 56,938,000원은 이 최근 평균의 40.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 72.96㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 72.96㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 77.66㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 77.66㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2021.09 | 77.66㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 150,200,000원 |
거래가격 범위는 140,000,000원~165,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -8.3% 낮은 흐름입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 접근하기보다, 140,000,000원의 최근 가격 기준과 하락 추세를 함께 봐야 합니다. 그 기준에서도 현재 56,938,000원은 낮지만, 거래 표본 자체가 많지 않다는 점과 경매 매각률을 별도로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,424,884원 |
| 무진장축산업협동조합 근저당 | 1,729,000,000원 | 55,513,116원 |
| 우종태 근저당 | 37,500,000원 | 0원 |
| 최시곤 가압류 | 50,000,000원 | 0원 |
| 백운도 가압류 | 172,170,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,988,670,000원 중 채권자 예상배당은 55,513,116원이며, 미배당액은 1,933,156,884원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시 배당 변화
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 56,938,000원 | 55,513,116원 | 1,933,156,884원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 39,856,600원 | 38,739,181원 | 1,949,930,819원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 27,899,620원 | 26,997,427원 | 1,961,672,573원 | 0원 |
추가 유찰 시에도 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 가격이 내려갈수록 선순위 채권자의 미배당액이 커지는 구조이며, 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 290,988,878원은 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 변산중학교 남서측 인근이며, 주상용 부동산과 젓갈판매장, 상업나지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·전기설비·개별난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,746.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·소로한면이며 계획관리지역이 포함돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지·자연재해위험개선지구·보전관리지역이 접합니다.
- 규모. 시장 데이터상 총 20세대, 사용승인일 2017.04.03이며 공시지가는 78,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 정성남·황명선의 실제 점유범위와 보증금, 확정일자, 배당요구 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 150,200,000원보다 최근 12개월 평균 140,000,000원과 -8.3%의 하락 추세를 우선 기준으로 보세요.
- 환금성. 경매 매각률 11.11%, 평균 유찰 2.7회라는 지표를 감안해 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리형, 승부처는 환금성
이 물건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2017.05.04. 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 두 점유자의 전입도 그보다 늦습니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없고, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 현재 최저가 56,938,000원이 최근 12개월 평균 140,000,000원의 40.7%라 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 거래 추세는 -8.3%, 경매 매각률은 11.11%입니다. 따라서 결론은 “권리 부담은 낮고 가격도 내려왔지만, 환금성 확인이 핵심”입니다. 낮은 최저가 자체보다 실제 수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
