전주지방법원 2025타경30514. 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 2층 205호, 전용 77.66㎡ 물건입니다. 감정가는 170,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 58,310,000원까지 내려왔습니다. 권리구조의 중심은 2017.09.07 설정된 무진장축산업협동조합 근저당 118,950,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 국민건강보험공단 압류, 허정순 가압류, 양하원 근저당, 백운도 가압류, 김소연 임차권, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련 확인 대상은 3명입니다. 정성남·황명선은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일이 각각 2023.06.08, 2020.08.31로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 김소연은 2017.09.12 전입, 2017.09.20 확정일자, 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 있으나 역시 말소기준일 2017.09.07보다 전입이 늦어 대항력 없는 후순위 임차권입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차 관련 인원은 3명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30514 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 진서면 곰소리 780-5 연립주택 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 감정상 연립주택 이용 · 전용 77.66㎡ · 2층 205호 |
| 소유자 | 이순영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 58,310,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 무진장축산업협동조합 / 290,988,878원 |
| 말소기준 | 2017.09.07 무진장축산업협동조합 근저당 · 채권최고액 118,950,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
등기 초기에 2017.05.04 무진장축산업협동조합 근저당 1,729,000,000원이 설정됐지만 2017.09.07 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 새로 설정된 채권최고액 118,950,000원의 근저당입니다. 그 이후 권리는 후순위이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 관련 인원 3명, 대항력 인수는 없다
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정성남 | 1호 | 2023.06.08 | 미상 | 2025.12.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황명선 | 미상 | 2020.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 205호 건물의 전부 (77.66㎡) | 2017.09.12 | 20,000,000원 | 2019.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만, 거래 표본은 오래됐다
전용면적이 일치하는 거래를 포함한 실거래 표본은 5건입니다. 전체 평균은 150,200,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 140,000,000원이고 표본은 1건, 최신 거래 역시 2023.05의 140,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -8.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 72.96㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2022.04 | 72.96㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2022.01 | 77.66㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2022.01 | 77.66㎡ | 1 | 153,000,000원 |
| 2021.09 | 77.66㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 150,200,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준은 58,310,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 140,000,000원의 41.6%입니다. 수치상 간격은 크지만, 실거래 최신 시점이 2023.05에 머물러 있고 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 “과거 거래가보다 크게 낮다”는 것은 확인되지만, 이를 그대로 현재 환금 가능한 시세와 동일시해 가격 가점을 과도하게 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 무진장축산업협동조합 | 118,950,000원 | 56,860,420원 |
| 3. 가압류 · 허정순 | 17,414,992원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양하원 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 백운도 | 172,170,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 338,534,992원 중 예상배당은 56,860,420원이고 미배당은 281,674,572원입니다. 신청채권 290,988,878원도 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다. 다만 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하는 것은 아니며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 281,674,572원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 298,852,698원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 310,877,386원 | 0원 |
이 물건은 대항력 인수형이 아니어서 유찰될수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 구조가 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있어, 실질취득은 해당 회차 매각가와 같습니다. 대신 매각가가 내려갈수록 신청채권자와 후순위 채권자의 미배당 규모가 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 변산중학교 남서측 인근이며, 주변은 주상용 부동산과 젓갈판매장, 상업나지가 혼재합니다.
- 교통. 단지로 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정상 연립주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·전기·개별난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단지의 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 동측 도로를 통해 접근합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 78,400원/㎡입니다.
- 거래성. 전체 세대수는 20세대이고, 준공일은 2017.04.03입니다. 실거래 표본은 5건으로 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 정성남·황명선은 보증금이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유와 계약관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 재확인해야 합니다.
- 김소연 임차권 확인. 보증금 20,000,000원, 전입 2017.09.12, 확정일자 2017.09.20, 임차권등기 2019.11.04입니다. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 시차 주의. 최신 실거래가 2023.05이므로, 58,310,000원이 과거 거래보다 낮다는 사실과 현재 즉시 처분 가능한 가격을 동일하게 보지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 20세대, 평균 유찰 2.7회, 매각률 11.11%, 현재 3회 유찰이라는 거래·경매 지표를 출구전략에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문과 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 낮지만 출구가 핵심
이 물건의 강점은 분명합니다. 2017.09.07 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리와 임차권은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 실질취득 58,310,000원은 최근 12개월 평균 140,000,000원의 41.6%로 과거 실거래와 큰 차이가 납니다.
그러나 실거래 최신 시점은 2023.05이고 최근 추세는 -8.3%입니다. 게다가 20세대 규모, 평균 2.7회 유찰, 매각률 11.11%, 현재 3회 유찰이라는 지표는 환금성 부담을 동시에 보여줍니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 없고 가격도 크게 낮아졌지만, 실제 투자 판단의 승부처는 현재 시세와 향후 매각 가능성을 얼마나 보수적으로 확인하느냐”입니다.
