매력지수 C등급 · 대항력 임차인 인수는 소액이나 상가 환금성과 실질취득 부담을 고려해야 하는 물건
3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 5,000원과 상가 공실·환금성 불확실성이 남아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 최저가는 크게 낮아졌지만, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이은향의 보증금 5,000원 인수 가능성과 근린생활시설 특유의 임대·환금성 리스크를 함께 봐야 합니다. 권리는 정리되지만 상가 투자는 운영 가능성이 승부처입니다.
감정가
1,828,000,000원
최초 평가액
최저가
716,576,000원
3회 유찰 후
실질취득
716,581,000원
낙찰가+인수 5,000원
매수인 인수
5,000원
대항력 임차인
창원지방법원 2023타경7177. 김해시 율하동 모아빌딩 1층 101호 근린생활시설입니다. 감정가는 18.28억이지만 세 차례 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 7.165억까지 내려왔습니다. 다만 상가 물건은 아파트처럼 단순 비교할 수 없습니다. 낙찰 후 실제 가치는 임차관계, 영업 가능성, 환금성이 결정합니다.
권리 구조는 부산은행 근저당권을 기준으로 정리됩니다. 2018년 설정된 부산은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금 가압류·경남은행 가압류·추가 근저당 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 2016년 전입한 이은향은 말소기준권리보다 빠른 전입으로 대항력 있음으로 분류되어 보증금 인수 가능성이 있습니다.
물건 개요
사건번호
창원지방법원 2023타경7177
소재지
경상남도 김해시 율하1로 101, 1층101호 (율하동,모아빌딩)
용도
대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용
소유자
제환욱
감정가 / 최저가
1,828,000,000원 / 716,576,000원
신청채권자 / 청구
부산은행 관련 임의경매 / 3,744,674,433원
매각기일
2026.07.08
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리, 대항력 임차인은 확인 필요
② 임차인 분석 — 인수 가능성 있는 임차인 존재
임차인
전입
보증금
대항력
우선변제
승계
이은향
2016.09.02
5,000원
有
無
인수
(주)금성메디컬, 제혜진
2019.05.24
미상
없음
해당 없음
소멸
오현주
2020.01.23
3,000원
없음
해당 없음
소멸
김형철
미상
3,000원
판정 불가
해당 없음
확인 필요
⚠️ 대항력 임차인 인수 이은향은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 5,000원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 내려가도 해당 인수액이 추가되어 실질취득가는 낙찰가 + 5,000원으로 계산합니다.
③ 예상배당표 (매각가 716,576,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
9,565,760원
임차인 이은향 (매수인 인수)
5,000원
0원
부산은행 근저당권
3,619,000,000원
707,010,240원
후순위 권리
844,531,716원+
0원
소유자 잔여
-
0원
매각대금 배분
회차별 최저가 변화
3회 유찰 후 감정가 대비 39.2%까지 하락했습니다.
⛔ 투자 판단 포인트 최저가는 낮아졌지만 상가 물건은 가격만으로 판단하기 어렵습니다. 근린생활시설 이용 중이며 임대관계가 미상인 부분이 있어 실제 운영 가능성과 공실 위험을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 김해율하우체국 남동측 인근으로 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 접근성도 양호한 것으로 평가되었습니다.
토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(율하지구) 내 상업용 건부지입니다.
환금성. 상가는 임차수요와 영업성이 가격을 결정하므로 낙찰 후 임대 가능성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 이은향 보증금 5,000원 인수 가능성을 반영한 실질취득가로 판단해야 합니다.
상가 운영성. 현재 이용 상태와 향후 임대 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
권리 확인. 부산은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하지만 원본 서류 확인은 필요합니다.
관리·점유. 관리업체 및 현황조사 내용을 통해 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 하락은 기회지만, 상가는 운영을 산다”
이 물건은 3회 유찰로 진입 가격은 낮아졌습니다. 그러나 상가 경매에서는 감정가 대비 할인율보다 낙찰 후 유지 가능한 임대수익과 점유 안정성이 중요합니다. 권리상 부산은행 근저당 이후 권리는 정리되지만, 대항력 임차인 인수와 환금성 부담은 남아 있습니다. 가격은 매력적이지만, 상가의 본질적인 리스크를 확인해야 하는 물건입니다.
