창원지방법원 2023타경7177. 김해시 율하동 모아빌딩 1층 103호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용되는 집합건물입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으며, 대지권 목적 토지는 441.6㎡의 평탄한 정방형 상업용 부지입니다. 감정가 575,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가는 225,400,000원까지 내려왔습니다.
등기부의 핵심 기준점은 2018.07.20. 부산은행 근저당권입니다. 이보다 앞서 설정됐던 경남은행·신한은행·에스앤티저축은행 근저당과 백정희 전세권은 각각 뒤의 말소등기가 확인됩니다. 현재 남아 있는 부산은행의 후순위 근저당, 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2016.09.02. 전입한 이은향은 말소기준일보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 조사되어, 배당받지 못하는 보증금 5,000원은 매수인 승계액으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경7177 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 율하1로 101, 1층103호 (율하동,모아빌딩) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 103호 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 제환욱 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 575,000,000원 / 225,400,000원 (3회 유찰, 감정가의 39.2%) |
| 실질취득액 | 225,405,000원 (최저가 225,400,000원 + 인수 5,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행 / 3,744,674,433원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.20. 을구 12번 부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,619,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 현황 | 매각물건명세서상 현재 공실상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 권리의 ‘말소 이력’이 핵심
② 임차인·점유 분석 — 인수 5,000원, 범위 미상은 별도 확인
| 임차인·점유자 | 점유 범위 | 기준일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)금성메디컬,제혜진 | 미상 | 2019.05.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 오현주 | 미상 | 2020.01.23 | 3,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김형철 | 401호·402호 | 미상 | 3,000원 | 가능·미상 | 미상 | 103호 대상 외 |
| 이은향 | 미상 | 2016.09.02 | 5,000원 | 있음 | 없음 | 5,000원 |
| 전정학 | 건물 103호 전부 | 2020.02.11 | 30,000,000원 | 기준일 후 | 확정일자 없음 | 0원 |
103호 전부를 범위로 한 전정학의 상가건물임차권은 임대차계약일 2019.12.19., 점유개시일 2020.01.14., 사업자등록신청일 2020.02.11.로 모두 말소기준일보다 늦고, 임차권등기 역시 2023.11.21. 접수되어 매각으로 소멸합니다. 보증금은 30,000,000원, 월 차임은 1,500,000원이며 확정일자는 없습니다.
반면 이은향은 2016.09.02. 전입으로 말소기준일보다 빠르고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당요구는 했지만 우선변제권이 없는 것으로 반영되어 보증금 5,000원 전액이 매수인 인수입니다. 최저가에 이 금액을 더한 실질취득액은 225,405,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 39.2%지만 ‘시세 할인’은 미확정
최저매각가 225,400,000원은 감정가 575,000,000원의 39.2%입니다. 다만 감정가 대비 낙폭은 시세보다 저렴하다는 뜻과 같지 않습니다. 이 물건은 1층 근린생활시설이고, 동일 호실·유사 상가의 최근 거래가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 61% 하락만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 225,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,955,600원 |
| 인수 · 이은향 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 시뮬레이션상 을구 1번 · 경남은행 | 793,800,000원 | 221,444,400원 |
| 을구 2번 · 경남은행 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 · 경남은행 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 백정희 | 70,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 · 신한은행 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 · 에스앤티저축은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 · 부산은행 | 3,619,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 · 부산은행 | 220,000,000원 | 0원 |
| 을구 14번 · 경남은행 | 275,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 · 아이비케이저축은행 | 720,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 · 부산은행 | 330,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 178,200,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경남은행 | 18,231,716원 | 0원 |
| 채권자 총액 / 총 배당 | 11,204,231,716원 | 221,444,400원 |
| 미배당 | - | 10,982,787,316원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션은 집행비용 3,955,600원과 채권자 배당 221,444,400원으로 매각대금 전액이 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 선순위로 반영된 일부 권리에 말소등기가 확인되므로 실제 배당순위는 원문 기준으로 재검증해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해율하우체국 남동측 인근으로 대단위 아파트단지와 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 대중교통 운행횟수와 접근성을 고려할 때 전반적인 교통사정은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 1층 103호이며, 급배수·위생·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 남서측 약 25m, 북서측과 북동측 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·율하지구 지구단위계획구역의 평탄한 정방형 상업용 부지이며, 토지면적은 441.6㎡, 공시지가는 1,933,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트 배후수요와 도로 접근성은 장점이지만, 1층 근린생활시설은 업종·임대료·공실기간에 따라 매수층과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기부 재확인. 과거 말소된 을구 1·2·3·5·7·9번 권리가 실제 배당순위에서 제외됐는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 말소기준권리, 인수권리, 배당요구 여부와 특별매각조건을 원문에서 다시 확인하세요.
- 이은향 점유 범위. 대항력 있는 것으로 조사된 이은향이 실제 103호 임차인인지, 보증금 5,000원 외 추가 약정이 없는지 확인하세요.
- 사업자등록 현황. (주)금성메디컬·제혜진·오현주와 전정학의 103호 사업자등록 존속 여부를 확인하세요.
- 공실·열쇠 인도. 현재 공실 여부, 내부 상태, 열쇠 보관자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 임대수익 검증. 인근 1층 상가의 실제 보증금·월세·공실기간을 조사해 실질취득액 225,405,000원 대비 수익률을 계산하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비, 전기·수도요금 및 원상복구 비용을 관리업체와 현장에서 확인하세요.
- 배당표 재산정. 신청채권자 부산은행의 예상배당이 0원으로 표시된 이유를 채권계산서와 공동담보목록으로 검증하세요.
맺으며 — “39% 할인보다 먼저 볼 것은 권리의 일치 여부”
이 물건은 감정가 575,000,000원에서 최저가 225,400,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 이은향의 보증금 5,000원을 더한 실질취득액은 225,405,000원이고, 이를 비교할 동일 상가의 최근 거래가격과 임대수익 근거가 없습니다.
등기부상 말소기준은 2018.07.20. 부산은행 근저당이며 이후 권리는 소멸합니다. 동시에 일부 과거 근저당·전세권은 이미 말소됐는데도 배당 시뮬레이션에는 선순위로 포함되어 있어, 권리순위와 배당결과를 원문으로 다시 맞춰야 합니다. 현재 공실이라는 기재와 범위 미상의 점유기록도 함께 확인해야 합니다. 결론은 가격은 보류, 권리 대조가 선행입니다. 세 차례 유찰됐다는 사실보다 최신 등기부·명세서·점유현황·임대수익이 서로 일치하는지가 입찰 여부를 결정합니다.
