창원지방법원 2025타경12206. 김해시 부원동 복천빌라 2층 201호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성민이고, 2022.05.06. 종전 경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부산농업협동조합의 채권최고액 85,200,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.10.01. 북부산농업협동조합이 다시 임의경매를 개시했습니다. 현재 경매 시나리오에서는 이 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인에게 별도로 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다는 이유만으로 점유관계까지 확정할 수는 없습니다. 감정요항에는 임대관계 미상이라고 적혀 있고, 현장조사 당시 일부 폐문부재였다고 기재돼 있습니다. 현재 임차인으로 특정된 사람은 없지만, 실제 점유자와 임대차 여부는 입찰 전 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12206 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 63-2 2층201호 · 도로명 경상남도 김해시 호계로452번길 15-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 박성민 · 2022.05.06. 임의경매로 인한 매각 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 사건 청구액 | 북부산농업협동조합 / 170,795,714원 |
| 담보권 채권최고액 | 85,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 정리 후 다시 설정된 근저당
이 물건은 한 차례 경매를 거친 이력이 있습니다. 김복천 소유 당시 구남신용협동조합 근저당과 케이비캐피탈·하동농업협동조합 가압류, 김해시 압류 등이 있었지만 2022.05.06. 임의경매 매각을 원인으로 종전 가압류·경매개시결정·압류와 기존 근저당이 말소됐습니다. 이후 박성민이 소유권을 취득하면서 같은 날 북부산농업협동조합 근저당 85,200,000원이 새로 설정됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이고, 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다.
다만 복천빌라는 8세대, 2014.01.13. 준공으로 확인되며, 최근 낙찰가와 실거래 가격은 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 다세대는 개별 호수의 점유·내부상태와 거래 유동성에 따라 가격 차이가 발생할 수 있어 현 시점의 실거래 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 85,200,000원 | 56,860,420원 |
| 미배당 | - | 28,339,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 85,200,000원 중 56,860,420원이 배당되고 28,339,580원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 28,339,580원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 45,517,706원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 57,542,394원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 가격 하락 자체가 기존 담보채권을 낙찰자에게 떠넘기는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 부원동 복천빌라 일대는 중·소규모 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 5층 건물이며, 위생·승강기·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 278.0㎡, 공시지가 796,200원/㎡, 평지·가로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 규모. 복천빌라는 8세대, 2014.01.13. 준공으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인으로 특정된 자는 없지만 임대관계 미상·일부 폐문부재 기록이 있으므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 최근 시세 대조. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 가격이 없어 감정가 49%만으로 저가 여부를 판단하기 어렵습니다.
- 담보권 범위. 북부산농업협동조합 근저당 채권최고액은 85,200,000원이고, 사건 청구액은 170,795,714원입니다.
- 유찰 구조. 현재 2회 유찰 58,310,000원이며 추가 유찰 시 시나리오는 40,817,000원, 28,571,900원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유·임대차 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — 할인율보다 ‘실제 시세와 점유’가 승부처
현재 회차만 보면 숫자는 강합니다. 감정가 119,000,000원에서 58,310,000원까지 내려와 49% 수준이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 최근 실거래 비교가 없고 감정평가 현장조사에서 임대관계도 미상으로 기록됐습니다. 따라서 핵심은 단순히 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라, 현재 58,310,000원이 실제 시장가격보다 낮은지와 누가 점유하고 있는지를 확인하는 것입니다. 권리 인수는 단순하지만 가격과 점유 확인이 남아 있는 다세대 경매입니다.
