창원지방법원 2025타경12206. 김해시 부원동 복천빌라 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·급배수·난방·위생설비가 갖춰져 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 119,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 흐름에는 한 차례의 과거 경매가 이미 반영돼 있습니다. 종전 소유자 김복천 명의에서 설정됐던 2014년 구남신용협동조합 근저당과 가압류·압류는 2022.05.06. 임의경매 매각으로 말소됐고, 같은 날 박성민이 소유권을 취득하면서 북부산농업협동조합 근저당 85,200,000원이 새로 설정됐습니다. 따라서 이번 경매의 현행 말소기준은 2014년 권리가 아니라 2022년 북부산농업협동조합 근저당으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 63-2 복천빌라 2층 201호 도로명: 경상남도 김해시 호계로452번길 15-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 시세 참고면적 59.82㎡ |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 · 총 8세대 · 2014.01.13. 준공 |
| 소유자 | 박성민 (2022.05.06. 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 170,795,714원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 과거 경매와 현재 기준권리를 분리해야 한다
2014.01.28. 설정된 구남신용협동조합 근저당 114,000,000원과 2021년의 케이비캐피탈·하동농업협동조합 가압류, 김해시 압류 및 종전 경매개시결정은 2022.05.06. 종전 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 박성민의 소유권 취득과 동시에 설정된 북부산농업협동조합 근저당 85,200,000원이 현재 살아 있는 선순위 담보권이며, 2025.10.01. 이번 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 신고는 없지만 현장 확인은 필요하다
대항력이나 배당요구가 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 임대관계 미상으로 기록됐고, 일부 폐문부재로 일반적인 상태를 기준으로 조사됐습니다.
③ 시세 비교 — 실거래가 없어 ‘싸다’고 평가할 수 없다
복천빌라는 총 8세대, 2014.01.13. 준공된 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액이 없어, 최저가 119,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 검증할 근거가 부족합니다.
| 건물명 | 복천빌라 |
|---|---|
| 총 세대수 | 8세대 |
| 준공일 | 2014.01.13. |
| 시세 참고면적 | 59.82㎡ |
| 평균 유찰 횟수 | 0회 |
| 평균 할인율 | 0% |
| 최근 실거래·낙찰금액 | 확인 안 됨 |
④ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 근저당 · 구남신용협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 18,308,559원 | 2,534,000원 |
| 4. 가압류 · 하동농업협동조합 | 215,816,200원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 85,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시나리오의 총 채권액은 433,324,759원, 예상 배당액은 116,534,000원, 미배당액은 316,790,759원입니다. 채권자 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 김해시 부원동 복천빌라 일대로, 중·소규모 공동주택과 단독주택, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐으며, 북측으로 도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석·스톤코트 등, 내부는 벽지, 창호는 샤시창호이며 승강기·급배수·난방·위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 278㎡, 평지의 가로장방형 토지로 공시지가는 796,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 대단지 공동주택보다 매수층과 가격 비교자료가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현행 말소기준 재확인. 2014년 구남신용협동조합 근저당은 2022년 종전 경매로 말소됐습니다. 이번 사건에서는 2022.05.06. 북부산농업협동조합 근저당을 중심으로 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 배당표 교차검증. 과거 말소권리가 배당 대상에 포함된 산식과 현재 등기 상태가 일치하지 않으므로, 법원 채권계산서와 배당요구종기 내역을 직접 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계 미상·일부 폐문부재로 조사됐습니다. 전입세대확인서와 현장 점유자를 확인한 뒤 명도비용을 반영하세요.
- 시세 조사. 최근 실거래 금액이 없으므로 인근 유사 다세대의 면적·준공연도·층·도로조건별 실거래를 별도로 조사해 119,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 소규모 공동주택 관리. 공용부분 관리상태, 장기수선·누수·승강기 유지비와 체납관리비를 현장 및 관리주체에 확인하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역과 준주거지역의 행위 제한이 이용계획에 미치는 영향을 토지이용계획확인서 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 집행기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
현재 등기 흐름만 놓고 보면 이번 물건은 2022.05.06. 북부산농업협동조합 근저당을 말소기준으로 정리할 수 있고, 매수인 인수 추정액도 0원입니다. 과거 경매에서 말소된 권리와 현재 권리를 분리하면 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다.
그러나 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래 금액이 확인되지 않아, 신건 최저가 119,000,000원의 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 임차인 권리신고는 없지만 임대관계가 미상이고 일부 폐문부재로 조사됐다는 점도 남습니다. 여기에 예상배당 산식과 현재 등기 사이의 불일치까지 있어 집행기록 확인이 필요합니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격·점유·배당순위는 재검증”입니다.
