창원지방법원 2025타경12206. 김해시 부원동 복천빌라 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 박성민은 2022.05.06 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 북부산농업협동조합 명의의 채권최고액 61,200,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 북부산농업협동조합이 2025.10.01 다시 임의경매를 신청했습니다.
표면적인 숫자는 강하게 할인돼 보입니다. 감정가 119,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 58,310,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않은 임차인 2명이 배당요구를 한 상태입니다. 보증금을 모르면 미배당 보증금의 승계액도 산정할 수 없으므로, 현재 최저가 58,310,000원을 곧바로 ‘실제 매입가격’으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12206 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 63-2 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박성민 · 2022.05.06 임의경매 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 170,795,714원 |
| 등기상 근저당 | 북부산농업협동조합 · 채권최고액 61,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 과거 경매와 현재 경매가 한 등기부에 겹쳐 있다
이 등기부의 핵심은 2022.05.06입니다. 2014년 설정된 구남신용협동조합 근저당과 2021년 가압류·선행 경매개시결정, 2022.04.13 김해시 압류는 2022.05.06 선행 경매 매각과 함께 말소됐고, 같은 날 박성민이 새 소유자가 되면서 북부산농업협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 현재 경매도 바로 이 북부산농업협동조합이 신청했습니다.
② 임차인 — 배당요구는 했지만 대항력·보증금이 미상
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 2025.10.28 배당요구를 했지만, 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 없음’이나 ‘인수 0원’으로 단정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박능엽 | 주거 | 2025.10.28 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허연옥 | 주거 | 2025.10.28 접수 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 비교 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
복천빌라는 8세대, 2014.01.13 준공된 다세대주택입니다. 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 가격 비교를 할 수 없습니다.
따라서 58,310,000원이 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. ‘감정가의 49%’라는 수치는 두 차례 유찰에 따른 경매 진행률일 뿐, 현재 시장에서의 적정가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 임차보증금 승계 여부까지 미정이므로 시장 비교의 기준도 최저가가 아니라 승계액이 반영된 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 61,200,000원 | 56,860,420원 |
| 근저당 미배당 | - | 4,339,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 집행비용과 북부산농업협동조합의 등기상 채권최고액을 기준으로 한 모형입니다. 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았으므로, 실제 배당순서와 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 복천빌라의 대상 호들은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김해시 부원동 일대로 중·소규모 공동주택, 단독주택, 근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로가 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 토지 지표. 토지면적 278.0㎡, 공시지가 796,200원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 일부 폐문부재였고 임대관계가 확인되지 않아 내부 상태와 점유관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 박능엽·허연옥 두 임차인의 주민등록 전입 시점을 확인해 2022.05.06 근저당보다 선순위인지 판단해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 예상배당 후 미회수액과 매수인 승계 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 유무와 배당 순위 판단에 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.04.13 김해시 압류가 선행 경매로 말소된 이력과 2022.05.06 신규 근저당 설정을 등기 원문·매각물건명세서에서 함께 대조해야 합니다.
- 청구액과 담보액 구분. 경매 청구액은 170,795,714원이고 등기상 북부산농업협동조합 근저당 채권최고액은 61,200,000원입니다.
- 가격 판단. 2회 유찰·감정가 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 임차인 승계액이 확정된 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 환금성 확인. 8세대 규모 다세대주택인 만큼 실제 매도 사례와 인근 다세대 거래를 추가 확인해 재매각 가능성을 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 핵심은 최저가 58,310,000원이 아닙니다. 실제 임차인 박능엽·허연옥 두 사람의 전입일과 보증금입니다. 이 정보가 없으면 대항력 여부를 확정할 수 없고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금 역시 계산할 수 없습니다. 따라서 현재의 실질취득액은 확정되지 않았습니다.
가격 면에서도 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 49%라는 숫자를 ‘시세 대비 49%’로 읽어서는 안 됩니다. 여기에 2회 유찰, 8세대 규모 다세대주택이라는 환금성 요소까지 겹칩니다. 이 물건은 가격보다 임차권 확인이 먼저인 사건입니다. 두 임차인의 전입·확정일자·보증금이 확인된 뒤에야 비로소 승계액과 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
