창원지방법원 2025타경12206. 김해시 부원동 복천빌라 2층 202호 다세대주택입니다. 현 소유자 박성민은 2022.05.06. 앞선 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 북부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 61,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 북부산농업협동조합이 2025.10.01. 임의경매를 신청했으며 청구금액은 170,795,714원입니다.

등기 흐름에서 가장 중요한 지점은 2014년 구남신용협동조합 근저당과 2021년 가압류·압류 등이 2022.05.06. 앞선 경매 매각으로 이미 말소됐다는 점입니다. 따라서 현재 사건의 말소기준은 과거 구남신용협동조합 근저당이 아니라, 박성민의 소유권 취득과 같은 날 설정된 2022.05.06. 북부산농업협동조합 근저당으로 보는 것이 등기 순서에 부합합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 권리와 현재 말소기준을 분리해야 한다

2014.01.28. 설정된 구남신용협동조합 근저당 114,000,000원은 2021년 임의경매 절차를 거쳐 2022.05.06. 매각으로 말소됐습니다. 케이비캐피탈 가압류 18,308,559원, 하동농업협동조합 가압류 215,816,200원, 김해시 압류와 당시 경매개시결정도 같은 날 말소됐습니다.

현 소유자 박성민의 취득 직후 설정된 북부산농업협동조합 근저당 61,200,000원이 현재 소유권 아래 최초 담보권입니다. 이 근저당과 2025.10.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 두 임차인의 전입일이 확인되지 않아 이 근저당보다 앞선 대항력을 취득했는지는 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 모두 권리판정 미완료

보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니라 실제 주거 임차인 2명입니다. 두 사람 모두 2025.10.28. 배당요구를 했지만, 배당요구 자체가 대항력이나 우선변제권을 자동으로 확정하는 것은 아닙니다. 전입일과 점유 개시일, 확정일자, 계약 보증금이 확인돼야 말소기준 전후와 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.

③ 가격 비교 — 실거래 검증 없이 감정가 100%에 응찰하는 신건

복천빌라는 2014.01.13. 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 확인되는 동일 건물 최근 실거래금액과 최근 낙찰금액이 없어, 감정가 119,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높았는지 비교할 근거가 없습니다.

따라서 최저가가 감정가와 같은 119,000,000원이라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가뿐 아니라 미배당 보증금까지 포함한 실질취득비용도 산정되지 않습니다.

④ 잠정 배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

잠정 계산상 총 채권액 409,324,759원 중 채권자 배당액은 116,534,000원, 미배당액은 292,790,759원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 구남신용협동조합 근저당과 2021년 가압류·압류는 등기부상 2022.05.06. 매각으로 말소된 이력이 확인됩니다. 두 임차인의 우선변제·최우선변제 여부도 미확정이므로 실제 배당순위와 금액은 원문 대조가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 이용상태. 복천빌라 2층 202호로서 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 부근은 중·소규모 공동주택, 단독주택과 근린시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통이며, 토지 북측으로 도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·승강기·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지. 전체 토지면적 278㎡, 지목은 대, 평지·가로장방형이며 공시지가는 796,200원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 현장조사 한계. 일부 호수는 폐문부재 상태에서 일반적인 상태를 기준으로 평가됐고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택이고 최근 실거래 비교값이 없어, 개별 호 내부상태와 임차관계가 가격에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 두 임차인의 주민등록 전입세대 확인. 박능엽·허연옥의 전입일과 세대주·동거인 관계를 확인해 2022.05.06. 근저당보다 선순위인지 판정해야 합니다.
• 임대차계약서 확인. 각 임차인의 보증금, 계약일, 점유 부분, 확정일자와 계약 갱신 내역을 확인해야 합니다.
• 배당 후 미회수액 계산. 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인되면 예상배당액을 차감해 매수인 승계액과 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 현재 말소기준 재확인. 2014년 구남신용협동조합 근저당은 2022년 매각으로 말소됐으므로, 현재 북부산농업협동조합 근저당의 등기 원문과 채권변동을 확인해야 합니다.
• 배당표 교차검증. 잠정 배당에 과거 말소 권리가 반영돼 있으므로 배당요구내역·채권계산서·매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 복천빌라와 인근 다세대의 최근 실거래·매물·낙찰사례를 확인하기 전에는 감정가 119,000,000원을 시세로 간주하지 마세요.
• 현장 확인. 내부 상태, 누수·결로, 승강기 관리상태, 주차 여건과 점유 현황을 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 수도·전기 등 체납 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 매각 진행상태. 매각기일은 2026.07.08로 기재돼 있으므로 변경 여부와 매각결과를 법원 원문에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차보증금 승계”는 별개다

이 사건은 과거 권리가 복잡해 보이지만, 2022.05.06. 앞선 경매 매각을 기준으로 구분하면 등기 흐름 자체는 정리됩니다. 과거 구남신용협동조합 근저당과 가압류·압류는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 박성민의 소유권 취득일에 설정된 북부산농업협동조합 근저당입니다.

문제는 등기부 밖에 있습니다. 박능엽·허연옥 두 임차인의 전입일, 확정일자와 보증금이 모두 미상이라 대항력과 미배당 보증금, 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교도 없는 상태에서 최저가 119,000,000원은 감정가의 100%입니다. 권리확인 전에는 실질취득비용도, 가격 메리트도 계산되지 않습니다. 이 물건은 신건 응찰가를 고민하기 전에 임차인 두 사람의 계약과 점유 관계부터 확인해야 하는 사건입니다.