창원지방법원 2025타경12206. 김해시 부원동 복천빌라 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박성민이며, 2022.05.06 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 북부산농업협동조합이 채권최고액 62,400,000원의 근저당권을 설정했고, 2025.10.01 북부산농업협동조합을 채권자로 한 현재 경매개시결정이 등기됐습니다. 임차인은 확인되지 않고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
등기부에는 이전 경매 과정에서 발생했던 구남신용협동조합 근저당, 하동농업협동조합 가압류, 김해시 압류 등이 보이지만 2022.05.06 임의경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 입찰에서 핵심적으로 볼 권리는 박성민 소유권 취득과 동시에 설정된 북부산농업협동조합 근저당 및 그 뒤의 현재 경매개시결정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12206 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 63-2 3층 302호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 호계로452번길 15-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건 내 3층 302호 |
| 소유자 | 박성민 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 170,795,714원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 과거 경매는 정리, 현재 근저당이 핵심
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 2014.01.28 설정된 구남신용협동조합 근저당과 2021년 경매·가압류, 2022.04.13 김해시 압류는 2022.05.06 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 이후 박성민이 소유권을 취득하고 같은 날 북부산농업협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 현재 경매에서 매수인이 인수할 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 49%, 그러나 ‘시세 대비 저렴’은 별개
현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가 119,000,000원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오상 최저가는 40,817,000원, 그 다음은 28,571,900원까지 내려갑니다.
다만 감정가 대비 할인폭과 시장가 대비 할인폭은 같은 뜻이 아닙니다. 실제 거래 가격과 직접 비교할 수 있는 근거 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 입찰 전에 복천빌라와 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 따로 확인하는 과정이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,449,580원 |
| 2. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 62,400,000원 | 56,860,420원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 58,310,000원 기준 근저당 채권최고액 62,400,000원 중 56,860,420원이 배당되고, 5,539,580원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 김해시 부원동 소재 복천빌라로, 부근은 중·소규모 공동주택·단독주택·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 외벽은 화강석·스톤코트 등, 내벽과 천정은 벽지 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 278.0㎡, 준주거지역이며 공시지가는 796,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모. 복천빌라는 8세대이며 사용승인일은 2014-01-13입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율과 실제 시장가격은 별개입니다. 복천빌라 및 인근 유사 다세대의 최근 실제 거래를 입찰 전에 대조하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가 현장조사 당시 일부 폐문부재로 일반적 상태를 기준으로 기재된 부분이 있으므로 내부 상태를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서·점유상태를 최종 대조하세요.
- 현재 근저당 확인. 북부산농업협동조합 채권최고액은 62,400,000원이며 현재 최저가 기준 미배당은 5,539,580원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 40,817,000원·미배당 22,717,706원, 4회 유찰 시 매각가 28,571,900원·미배당 34,742,394원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 현재 확인되는 권리 부담은 크지 않습니다. 과거 경매 관련 권리들도 2022.05.06 매각 과정에서 정리됐고, 현재는 북부산농업협동조합의 62,400,000원 근저당과 현재 경매를 중심으로 보면 됩니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%인 58,310,000원까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리는 단순하지만 가격 판단은 최근 실제 거래 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
