창원지방법원 2025타경12206. 김해시 부원동 복천빌라 3층 302호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 이 물건은 2022년 5월 6일 한 차례 임의경매 매각을 거쳐 현재 소유자 박성민에게 이전됐습니다. 그 매각으로 2014년 구남신용협동조합 근저당과 2021년 경매개시결정·가압류, 2022년 김해시 압류가 말소됐고, 같은 날 북부산농업협동조합이 채권최고액 62,400,000원의 새 근저당권을 설정했습니다.
따라서 현재 소유권을 기준으로 보면 말소기준권리는 2022년 5월 6일 북부산농업협동조합 근저당으로 보는 것이 등기 흐름에 부합합니다. 그 뒤인 2025년 10월 1일 같은 조합의 임의경매개시결정이 기입됐으므로, 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 자체보다 점유관계, 시세 검증, 배당표의 기초권리 일치 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경12206 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 부원동 63-2, 3층 302호 · 도로명 호계로452번길 15-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 복천빌라 · 철근콘크리트구조 5층 건물 · 8세대 |
| 준공 / 설비 | 2014.01.13 · 승강기·위생·급배수·난방설비 |
| 소유자 | 박성민 (2022.05.06 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 170,795,714원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 전 권리와 현재 권리를 분리해야 한다
이 사건의 핵심은 2014년 권리를 현재 말소기준권리로 오인하지 않는 것입니다. 구남신용협동조합의 2014년 근저당권은 2021년 유진크레딧밸류전문투자형사모부동산모투자유한회사로 이전된 뒤, 2022년 5월 6일 임의경매 매각으로 말소됐습니다. 같은 날 박성민이 소유권을 취득하고 북부산농업협동조합 근저당권을 새로 설정했으므로, 현재 경매에서는 이 2022년 북부산농업협동조합 근저당을 기준으로 판단하는 것이 자연스럽습니다.
② 가격 판단 — 실질취득 1.19억, 그러나 시세 메리트는 확인 불가
현재 회차는 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 119,000,000원입니다. 현재 확인된 매수인 인수액이 0원이므로 권리 기준 실질취득액도 119,000,000원입니다. 다만 복천빌라는 총 8세대의 소규모 다세대주택이고, 비교할 수 있는 동일 면적의 최근 실거래가 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만 확인될 뿐, 1.19억이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 실거래 비교 없이 “신건이므로 적정하다”거나 “인수액이 없으므로 싸다”고 평가할 수 없습니다. 인근 다세대주택의 최근 거래와 개별 호수의 층·향·내부상태를 직접 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 구남신용협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 하동농업협동조합 | 215,816,200원 | 2,534,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 북부산농업협동조합 | 62,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 392,216,200원 중 채권자 배당액은 116,534,000원, 미배당은 275,682,200원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 복천빌라는 2014.01.13 준공된 8세대 규모의 소규모 공동주택입니다.
- 주위환경. 김해시 부원동 일대로 중·소규모 공동주택, 단독주택, 근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐고, 건물 북측에 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 화강석·스톤코트, 내부는 벽지 마감이며 샤시창호와 승강기·위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함 또는 저촉됩니다. 토지면적은 278㎡, 공시지가는 796,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택이고 동일 면적의 최근 실거래 비교가 확인되지 않아, 환금성과 적정가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2014년 구남신용협동조합 근저당은 2022년 매각으로 말소됐습니다. 현재 소유권 이후 설정된 2022.05.06 북부산농업협동조합 근저당을 기준으로 원본 등기부를 다시 대조하세요.
- 점유자 조사. 임대관계 미상이고 일부 폐문부재였습니다. 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 현장 방문을 통해 실제 점유자와 보증금·확정일자를 확인하세요.
- 배당기초 검증. 배당 시뮬레이션에 반영된 구남신용협동조합 근저당과 하동농업협동조합 가압류는 등기상 2022년에 말소됐습니다. 배당요구 내역과 채권계산서로 실제 배당대상을 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 면적 실거래 근거가 없으므로 인근 다세대의 최근 거래, 층·향·내부상태, 주차와 관리상태를 비교하기 전에는 119,000,000원을 적정가로 단정하지 마세요.
- 청구액 대조. 신청채권액 170,795,714원과 근저당 채권최고액 62,400,000원의 차이를 사건기록에서 확인하세요.
- 체납·관리상태. 공용부분 관리비, 수도·전기 체납, 건물 유지보수 상태와 승강기 관리상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 가격과 기록 검증이 먼저다
현재 소유권을 기준으로 등기를 정리하면 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 이전의 근저당·가압류· 압류는 이전 경매 매각으로 말소됐고, 박성민의 소유권 취득과 동시에 설정된 북부산농업협동조합 근저당이 현재 경매의 기준권리가 됩니다. 이 기준에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정되고, 신건 실질취득액은 119,000,000원입니다.
그러나 인수 0원만으로 이 물건을 안전하고 저렴한 물건으로 평가할 수는 없습니다. 신고된 임차인은 없지만 점유와 임대관계가 미상이고, 동일 면적의 최근 실거래가 없어 신건 1.19억의 시세 메리트를 확인할 수 없습니다. 더구나 배당 시뮬레이션이 2022년에 말소된 과거 권리를 반영하고 있어 배당기초도 원본 대조가 필요합니다. 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 점유·가격·배당기록을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 물건입니다.
