수원지방법원 2024타경39033. 이천시 대월면 초지리 소재의 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이고, 일반철골구조·판넬지붕 단층이며 높이는 8m입니다. 등기 건물 표시는 초지리 402-2, 도로명주소는 대평로174번길 66으로 확인됩니다. 소유자는 윤성일입니다.
등기 권리만 놓고 보면 말소기준은 2024.01.25 신용보증기금 가압류 99,000,000원입니다. 그 뒤의 국민은행 근저당권, 이천시 압류, 국민은행 가압류, 경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 김균기는 2009.01.20 전입으로, 말소기준보다 현저히 앞서 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 초지리 402-1 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 이천시 대월면 초지리 402-2 · 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 66 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 윤성일 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 401,296,000원 / 280,907,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 103,735,778원 |
| 매각기일 | 2026.08.12 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 목록2 지상 제시외 컨테이너박스 단층 창고 약 21㎡는 매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
② 임차·점유 관계 — 보증금 확인 전에는 입찰가 계산이 끝나지 않는다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김균기 | 2009.01.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고 자체는 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매수인이 떠안을 금액은 결국 보증금·배당요구 여부·실제 점유관계가 확인되어야 계산할 수 있습니다.
③ 배당 구조 (매각가 280,907,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,732,698원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 107,047,254원 | 33,174,302원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사 국민은행 | 103,735,778원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 그대로 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액은 453,783,032원, 배당액은 276,174,302원, 미배당은 177,608,730원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표는 김균기의 미상 보증금을 반영하지 않은 계산이라는 점이 핵심입니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 401,296,000원에서 1회 유찰된 현재 최저가는 280,907,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 196,634,900원, 그 다음은 137,644,430원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 점유자의 보증금이 미상이라 실제 인수액이 발생하면 낙찰가와 별도로 실질취득비용이 올라갈 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중이며 일반철골구조·판넬지붕 단층, 높이 8m입니다.
- 주위환경. 대월초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·농가촌락·농경지·학교·일부 공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 337번 지방도로 서측 인근이며 차량접근이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통 수준입니다.
- 토지. 감정요항표상 4필1단의 유사장방형 토지로 인접지와 대체로 등고평탄하며 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로 관련 자료. 토지 자료에는 지목 도로, 면적 92.0㎡, 평지·부정형·세로한면(가), 공시지가 24,700원/㎡로 표시됩니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원)이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김균기 보증금 확인. 전입이 2009.01.20으로 말소기준보다 빠르므로 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 입찰가 산정 금지. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 “낙찰가 = 총 취득비용”으로 계산할 수 없습니다.
- 실거래 시세 별도 확인. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 70%만으로 저가 매수라고 판단할 근거가 없습니다.
- 제외 물건 확인. 목록2 지상 제시외 컨테이너박스 단층 창고 약 21㎡는 매각에서 제외됩니다.
- 용도·규제 확인. 제2종근린생활시설 이용과 자연녹지지역 및 각종 제한구역이 실제 사용·개발 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 등기 권리 소멸 확인. 2024.01.25 신용보증기금 가압류를 말소기준으로 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 점유 확인이 먼저
이 물건은 감정가 401,296,000원에서 280,907,000원까지 내려온 1회 유찰 근린시설 + 토지입니다. 등기부상 말소기준 이후 권리는 정리되지만, 김균기의 전입일이 2009.01.20으로 말소기준 2024.01.25보다 앞선다는 점 때문에 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다.
보증금이 얼마인지, 실제로 어떤 부분을 점유하는지, 배당으로 얼마를 회수하는지가 확인돼야 매수인의 실질 인수액을 계산할 수 있습니다. 실거래 비교자료도 없으므로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 수도 없습니다. 이 사건의 순서는 명확합니다. 가격 판단보다 선순위 점유관계 확인이 먼저입니다.
