수원지방법원 2024타경39033. 이천시 대월면 초지빌라 1층 101호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 소유자는 윤성일이며 2021.07.15 소유권을 이전받았고 거래가액은 55,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.11.21 한국자산관리공사의 가압류 85,752,570원입니다. 이후 국의 압류, 신용보증기금 가압류와 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 말소 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 김균기의 전입일은 2009.01.20으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 현재 자료만으로 “대항력 있는 임차인”이라고 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금과 실질취득가도 확정되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 40-3, 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 윤성일 · 2021.07.15 소유권이전 · 거래가액 55,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 · 3회 유찰 |
| 신청채권자 청구액 | 103,735,778원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 시장 비교 | 초지빌라 · 8세대 · 전용 82.72㎡ · 55,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.11.21 한국자산관리공사 가압류입니다. 이후 2023.12.06 국의 압류, 2024.01.25 신용보증기금 가압류, 2024.08.28 강제경매개시결정, 2025.04.02 이천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 엘지할부금융주식회사 근저당과 주식회사우리은행 근저당은 이미 말소된 권리입니다.
② 점유자 분석 — 최저가보다 보증금 확인이 먼저
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 판단 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김균기 | 2009.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
현황조사상 전입신고가 말소기준보다 빠른 점은 분명한 위험신호입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권이나 실제 인수액은 계산할 수 없습니다. 배당표에 표시된 매수인 인수 0원은 현재 배당 계산에 반영된 숫자일 뿐, 점유자의 보증금까지 확인된 결과가 아닙니다. 보증금이 존재하고 대항력이 인정되며 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 그 미배당액은 매수인이 부담할 수 있으므로, 실질취득가는 27,440,000원보다 높아질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 49.9% 할인만 보고 판단하면 안 된다
초지빌라는 8세대이고 준공일은 1996.09.16입니다. 제공된 동일 면적 비교 거래는 전용 82.72㎡, 1층, 2021.07 거래가 55,000,000원 한 건입니다. 현재 최저매각가 27,440,000원은 비교금액의 49.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 82.72㎡ | 1 | 55,000,000원 |
숫자만 보면 최저가는 크게 낮아졌지만, 비교 거래가 한 건이고 최신 거래도 2021.07입니다. 더 중요한 것은 김균기의 보증금이 미상이라는 점입니다. 이 물건은 최저가 27,440,000원과 시세 55,000,000원만 비교해서 “싸다”고 결론낼 수 없습니다. 실제 가격 판단 기준은 낙찰가에 인수되는 미배당 보증금을 더한 실질취득가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 893,920원 |
| 갑구 3번 가압류 · 한국자산관리공사 | 85,752,570원 | 26,546,080원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 184,752,570원 중 예상배당은 26,546,080원, 미배당은 158,206,490원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 김균기의 보증금이 미상이라 점유자 관련 실제 인수 위험까지 0원으로 확정되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수위험은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 158,206,490원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 166,290,314원 |
| 5회 유찰 · 감정가 17% | 13,445,600원 | 12,803,579원 | 171,948,991원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대월초등학교 남동측 인근으로 다세대주택, 농가촌락, 농경지, 학교, 일부 공장 및 창고가 혼재합니다.
- 교통. 337번 지방도로 서측 인근이며 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있습니다. 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 다세대이며 감정평가에서는 제2종근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 277.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 229,500원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(지원), 상대보호구역, 도시지역, 제1종일반주거지역이 확인됩니다.
- 건물. 초지빌라는 8세대이며 준공일은 1996.09.16입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김균기 보증금 확인. 전입일 2009.01.20, 보증금·확정일자·배당요구 여부 미상입니다. 실질취득가 산정의 최우선 확인사항입니다.
- 매각물건명세서 확인. 대항력과 인수 여부가 최종적으로 어떻게 기재되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대이지만 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 실제 사용상태와 공부 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 27,440,000원은 55,000,000원의 49.9%이나, 인수 보증금이 확인되기 전에는 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 환금성. 8세대 규모와 1996.09.16 준공, 비교 거래 1건이라는 조건을 감안해 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49.9% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 물건은 세 번 유찰돼 최저가가 27,440,000원까지 내려왔고, 비교 거래 55,000,000원의 49.9% 수준입니다. 등기상 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 가격이 강하게 내려온 물건처럼 보입니다.
하지만 김균기의 전입일은 2009.01.20으로 말소기준 2022.11.21보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 낙찰자가 부담할 미배당 보증금도 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 소멸은 명확하지만, 실질 인수액은 미확정”입니다. 보증금 확인 전에는 최저가가 시세의 49.9%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
