수원지방법원 2024타경39033. 경기도 이천시 대월면 초지빌라 1층 101호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 감정가는 80,000,000원, 현재 최저매각가는 39,200,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2009년부터 전입한 점유자 김균기의 임대차관계입니다.
등기상 말소기준은 2022.11.21 한국자산관리공사의 가압류 85,752,570원입니다. 이후 이천세무서 압류, 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정, 이천시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김균기의 전입신고일은 2009.01.20으로 말소기준보다 13년 이상 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 대월면 대평로174번길 40-3, 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정평가상 제2종근린생활시설 이용 · 전용 82.72㎡ |
| 단지 / 규모 | 초지빌라 · 8세대 · 1996.09.16 준공 |
| 소유자 | 윤성일 (2021.07.15 소유권이전, 거래가 55,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 39,200,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 청구금액 | 103,735,778원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다
등기부상 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.11.21 한국자산관리공사 가압류입니다. 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 오래된 엘지할부금융 및 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 가장 큰 빈칸
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김균기 | 2009.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 가장 중요한 숫자인 보증금이 확인되지 않아 낙찰자의 실질취득비용을 산출할 수 없습니다. 특히 이 사건에서는 전입일이 말소기준보다 이르므로, 입찰 전에 매각물건명세서·현황조사와 임대차계약 관계를 대조해 대항요건, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 비교 — 39,200,000원이 곧 실질취득가라는 뜻은 아니다
확인되는 동일 면적 거래는 2021.07의 1건이며, 전용 82.72㎡·1층·거래가 55,000,000원입니다. 현재 최저가 39,200,000원은 이 거래가의 71.3%입니다. 다만 이 거래는 현재 매각기일보다 수년 전의 단일 거래이므로, 이를 근거로 지금의 시장가격을 단정하거나 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 82.72㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.72㎡ | 1건 | 55,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 85,752,570원 | 38,094,400원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 배당에서는 총 채권액 184,752,570원 중 38,094,400원이 배당되고, 146,658,170원이 미배당으로 남습니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있지만, 임차인 김균기의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 임차보증금 승계 위험과는 별도로 봐야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 여력 — 유찰돼도 임차인 문제는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 146,658,170원 |
| 3회 유찰 · 34% | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 158,206,490원 |
| 4회 유찰 · 24% | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 166,290,314원 |
회차가 내려갈수록 등기채권자의 미배당은 커집니다. 그러나 김균기의 임차보증금 승계 여부는 단순히 유찰 횟수가 늘어난다고 해소되는 문제가 아닙니다. 오히려 대항력이 인정되고 배당으로 소멸되지 않는 보증금이 있다면 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 부담할 인수액의 상대적 비중이 커질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이천시 대월면 초지리 대월초등학교 남동측 인근. 다세대주택·농가촌락·농경지·학교·일부 공장과 창고가 혼재합니다.
- 교통. 337번 지방도로 서측 인근이며 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. 사건 용도인 다세대와 실제 이용상태가 다르므로 사용·환금성 판단에서 확인이 필요합니다.
- 건물. 일반철골구조·판넬지붕 단층, 샌드위치판넬 마감, 하이샷시 창호, 높이 8m이며 급·배수 및 위생설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 277.0㎡, 지목 대, 연립주택 건부지 이용. 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연보전권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제5구역(지원)·상대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역에 포함됩니다.
- 환금성. 초지빌라는 8세대의 소규모 집합건물이고, 확인 거래도 1건뿐입니다. 다세대이면서 감정상 제2종근린생활시설 이용이라는 점까지 겹쳐 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김균기의 보증금 액수와 실제 임대차계약 존재 여부가 최우선입니다. 이 금액을 모르면 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 대항요건 확인. 2009.01.20 전입이 현재까지 유지되는지, 실제 점유가 계속되는지 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 미회수액의 승계 가능성을 가르는 핵심 자료입니다.
- 용도 확인. 사건상 다세대이나 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설입니다. 현황·건축물대장·사용승인 및 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 해석 주의. 39,200,000원은 감정가의 49%지만, 2021년 단일 거래와의 단순 비교만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하면 안 됩니다.
- 체납·조세 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 보증금 한 줄이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 80,000,000원에서 최저가 39,200,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 2009.01.20 전입한 김균기가 있고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준인 2022.11.21 한국자산관리공사 가압류보다 전입이 훨씬 빠른 만큼, 이 임대차가 실제로 대항력을 갖추었다면 매수인의 부담으로 이어질 여지가 있습니다.
확인 거래는 2021.07의 55,000,000원 1건뿐이어서 현재 시세를 강하게 뒷받침하지 못하고, 초지빌라는 8세대 소규모 물건이며 감정상 제2종근린생활시설 이용이라는 환금성 변수도 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 내려왔지만 권리가 미확정”입니다. 임차보증금과 대항요건이 확인되기 전에는 최저가 39,200,000원을 실질취득가로 보고 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
