→ 47,530,000원
수원지방법원 2024타경39033. 이천시 창전동 성환빌라 가동 3층 301호입니다. 사건상 용도는 다세대이고, 감정평가 이용상태에는 제2종근린생활시설로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 윤성일이며 2022.03.08 거래가 102,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 57,200,000원으로 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기상으로는 이 근저당 이후의 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 농협은행 가압류, 경매개시결정과 이천시 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부보다 먼저 확인해야 할 사람이 있습니다. 현황조사상 김균기의 전입일은 2009.01.20입니다. 말소기준일보다 13년 이상 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 리포트에서는 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경39033 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 이천시 애련정로135번길 22, 가동 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 54.18㎡ · 3층 301호 |
| 감정 이용상태 | 제2종근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 윤성일 · 2022.03.08 소유권이전 · 거래가액 102,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 103,735,778원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 2009년 전입
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금이 비어 있는 것이 핵심 위험
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김균기 | 2009.01.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 최종적으로 부담할 금액도 확정할 수 없습니다. 배당계산에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있지만, 해당 계산은 임차보증금이 반영되지 않은 상태이므로 ‘실질 인수 0원’이라고 결론내릴 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 표면가격 45.3%, 실질가격은 아직 미확정
성환빌라의 대상면적은 54.18㎡이며, 확인된 실거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 97,625,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월 1건, 105,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 금액입니다. 최근 가격과 과거 가격의 비교 추세는 +8.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 57.06㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 57.06㎡ | 1 | 87,000,000원 |
| 2024.04 | 54.18㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2024.04 | 54.18㎡ | 3 | 97,000,000원 |
| 2023.11 | 54.18㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2022.11 | 57.06㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2022.04 | 57.06㎡ | 2 | 102,000,000원 |
| 2022.02 | 54.18㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 97,625,000원 |
현재 최저매각가 47,530,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 105,000,000원의 45.3%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 큽니다. 그러나 이 45.3%는 어디까지나 경매 최저가만 비교한 비율입니다. 임차보증금이 확인되지 않아 매수인의 실질취득금액이 확정되지 않았으므로, 현재 단계에서 ‘최근 시세보다 싸다’고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 57,200,000원 | 46,274,460원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 99,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 농협은행주식회사 | 12,358,541원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 경매개시결정 · 농협은행 주식회사 | 103,735,778원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 272,294,319원, 채권자 예상배당 46,274,460원, 미배당 226,019,859원입니다. 이 계산에는 임차보증금·당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 더 내려가도 임차인 문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 226,019,859원 | 0원* |
| 3회 유찰(34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 240,022,198원 | 0원* |
| 4회 유찰(24%) | 23,289,699원 | 22,470,484원 | 249,823,835원 | 0원* |
* 배당 시나리오의 0원은 임차보증금이 반영되지 않은 계산값입니다. 김균기의 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 경우 실제 매수인 부담은 별도로 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 단지. 성환빌라 · 총 66세대 · 준공일 1986.08.28.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 401.7㎡ · 토지이용상황 연립 · 평지·정방형 · 소로한면.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 도로. 소로2류(폭 8m~10m)와 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 929,500원/㎡.
- 경매 이력. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 이 사건 역시 현재 2회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김균기 보증금 확인. 현재 권리분석의 가장 중요한 미확정 항목입니다. 금액을 알아야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 및 승계범위를 확정하기 어렵습니다.
- 전입·점유의 효력 확인. 2009.01.20 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력을 단정하지 말고 원본 서류와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 최저가만으로 시세 메리트 판단 금지. 47,530,000원은 최근 시세 105,000,000원의 45.3%지만, 실질취득가는 승계 보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도 다세대와 감정 이용상태 제2종근린생활시설 표기를 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 원본 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “보증금 미상”이 먼저다
이 물건의 표면가격은 강합니다. 감정가 97,000,000원에서 두 번 유찰돼 47,530,000원까지 내려왔고, 2026년 5월 최신 거래 105,000,000원의 45.3%입니다. 최근 가격 추세도 -가 아니라 +8.7%입니다.
하지만 경매에서는 매각가격보다 내가 최종적으로 얼마를 부담하느냐가 중요합니다. 김균기는 2009.01.20 전입해 2022.03.08 말소기준 근저당보다 앞서 있고, 보증금·확정일자는 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 47,530,000원은 실질취득가가 아니라 실질취득가의 출발점일 뿐입니다. 보증금 확인 전에는 할인율을 투자 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
가격은 매력적으로 보이지만 권리비용이 열려 있는 사건. 보증금과 배당·승계 범위가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 맞습니다.
