인천지방법원 2024타경569500. 부평구 십정동 덕산하이츠 4층 403호, 전용 41.41㎡ 다세대주택입니다. 현재 회차는 2회 유찰되어 감정가 94,000,000원의 49%인 46,060,000원까지 내려와 있습니다. 하지만 이 물건은 일반적인 “유찰돼 싸진 물건”으로 보면 위험합니다. 을구 5번 임차권자 김찬호의 보증금이 80,000,000원이고, 전입일 2021.10.08은 말소기준 2024.10.30보다 빠릅니다. 매각물건명세상 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.

따라서 가격 비교의 출발점은 최저가 46,060,000원이 아니라 김찬호 보증금을 반영한 실질취득 약 80,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 88,000,000원, 최신 거래 역시 88,000,000원으로, 확인된 김찬호 임차관계만 놓고 보면 실질취득가는 최근 시세의 약 90.9%입니다. 그러나 현황조사에는 김찬호 외에도 허정윤·조세진·오태석·김명준·배재화·오상기가 확인되고, 이들의 보증금·확정일자 또는 전입일 일부가 미상입니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며 별도 인수위험을 합산해 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차관계’가 핵심

등기상 현재 경매의 말소기준은 2024.10.30 우리금융캐피탈 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 한국토지주택공사 강제경매개시결정, 2026.04.07 국 압류와 김찬호의 2025.11.04 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 김찬호의 임차권등기 자체가 뒤에 들어왔다는 이유로 보증금 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 임대차계약 2021.09.15, 주민등록·점유개시 2021.10.08로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.

② 임차인·점유관계 — 김찬호 외 6명은 조건 확인이 필수

김찬호 외 6명은 현황조사에서 확인되지만 개별 임대차 범위·보증금·확정일자 등이 확인되지 않습니다. 특히 전입일이 말소기준보다 앞선 사람도 있으나 보증금과 확정일자가 미상이므로 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 52.3%가 아니라 실질취득 90.9%로 봐야 한다

덕산하이츠 전용 41.41㎡ 실거래는 2026.09 88,000,000원, 2021.07 85,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 88,000,000원이고 최신 거래도 88,000,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 3.5% 높은 흐름입니다.

표면 최저가 46,060,000원은 최근 12개월 평균의 52.3%지만, 이 수치만 보고 “시세의 절반”이라고 판단하면 안 됩니다. 대항력 인수형 기준에 따라 김찬호 보증금을 반영하면 실질취득 약 80,000,000원으로 최근 시세 88,000,000원의 약 90.9%입니다. 즉 확인된 임차관계만 놓고 보면 시세보다 약 8,000,000원 낮지만, 김찬호 외 점유관계의 미상 인수위험을 고려하면 이 차이를 확정적인 가격 메리트로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)

현재 회차 배당 가정에서 집행비용 1,229,080원과 우리금융캐피탈 44,830,920원으로 매각대금 46,060,000원이 소진됩니다. 채권자 총 청구액 117,542,586원 중 44,830,920원이 배당되고 미배당은 72,711,666원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 전용 41.41㎡의 4층 403호입니다.
• 입지. 인천동암초등교 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 해당 건물은 남동측으로 노폭 약 35미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 철도보호지구·상대보호구역에 포함되고 도시철도에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
• 토지. 공시지가 1,976,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 덕산하이츠는 14세대 규모이고, 동일면적 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 46,060,000원이 최근 시세의 52.3%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 마세요. 김찬호 기준 실질취득은 약 80,000,000원입니다.
• 김찬호 임차권 확인. 보증금 80,000,000원, 전입·점유개시 2021.10.08, 임차권등기 2025.11.04의 원본 문구와 배당·인수 범위를 다시 대조해야 합니다.
• 나머지 6명 확인. 허정윤·조세진·오태석·김명준·배재화·오상기의 실제 임대차 여부, 보증금, 점유범위, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 유찰 전략 착각 금지. 3회 유찰 시 32,241,999원, 4회 유찰 시 22,569,399원으로 최저가는 낮아져도 김찬호 기준 실질취득은 약 80,000,000원으로 유지됩니다.
• 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모이고 실거래 표본이 적으므로 아파트처럼 거래량이 충분하다고 전제해서는 안 됩니다.
• 체납·배당변수 확인. 국 압류와 함께 실제 당해세·최우선변제·관리비 체납 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 원문을 최종 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 “8,000만원 임차보증금”을 먼저 봐야 한다

이 물건의 숫자만 보면 감정가 94,000,000원에서 46,060,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 핵심은 할인율이 아닙니다. 김찬호의 보증금 80,000,000원이 최저가보다 크고, 대항력 인수형으로 분석되므로 확인 가능한 실질취득 기준은 약 80,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 실거래 88,000,000원보다는 낮지만 차이는 약 8,000,000원에 그칩니다.

더 중요한 문제는 김찬호 외 6명의 임대차조건이 미상이라는 점입니다. 그중 여러 명은 말소기준보다 앞선 전입일이 확인되지만 보증금·확정일자가 없어 대항력을 확정할 수 없습니다. 결국 이 물건은 표면가격은 크게 낮아졌지만, 권리 불확실성이 아직 닫히지 않은 다세대주택입니다. 확인된 임차관계만으로도 최저가 자체의 할인율은 의미가 크게 줄고, 추가 점유관계가 독립적인 선순위 임차권으로 확인되면 현재의 가격 여유도 사라질 수 있습니다. 가격은 보통, 권리는 고위험 확인형. 입찰 전 임차관계의 원본 확인이 승부처입니다.