인천지방법원 2024타경569500. 부평구 십정동 덕산하이츠 4층 403호, 전용 41.41㎡ 다세대주택입니다. 소유자 방극명은 2021년 9월 2일 85,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 우리금융캐피탈주식회사가 강제경매를 신청했고, 한국토지주택공사의 별도 강제경매개시결정과 국세 압류가 등기됐습니다.

겉보기에는 감정가 대비 최저가가 34.3%에 불과한 저가 물건입니다. 하지만 2021년부터 전입하고 점유를 개시한 김찬호의 주택임차권이 핵심입니다. 해당 임차권은 2024년 10월 30일 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계를 기초로 하며, 매각물건명세서에서도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 매각가격과 임차보증금을 분리해서 보는 순간 실제 취득비용을 크게 잘못 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계

등기부의 종전 한국주택은행·국민은행 관련 근저당과 성수2가1동새마을금고 근저당은 이미 말소됐습니다. 현 사건에서는 2024년 10월 30일 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준으로 제시됐고, 이후 한국토지주택공사의 강제경매개시결정과 국세 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 반환채무의 소멸은 같은 문제가 아닙니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인되지 않은 위험이 더 있다

현황조사와 등기부 등에서 확인되는 이름은 총 7명입니다. 모두 실제 임차인인지, 과거 전입자나 동거인인지, 현재 점유 중인지까지는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 임의로 제외할 수도 없습니다. 김찬호 1명의 확정된 보증금 80,000,000원 외에 다른 6명의 법률관계 확인이 필요합니다.

대항력 판단에는 주민등록뿐 아니라 주택 인도, 점유의 계속성, 실제 임대차관계 등이 중요합니다. 김찬호의 확정일자는 등기부에서 확인되지만, 제시된 예상배당표에서는 우선배당액이 0원으로 산정돼 있습니다. 우선변제권의 성립·행사 여부와 실제 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.

③ 실질취득비용 — 3,224만원이 아니라 약 8,000만원

이 사건의 가격 구조는 보증금보다 낮은 최저매각가를 제시한 전형적인 대항력 인수형입니다. 예상배당표에서 김찬호에게 배당되는 금액은 0원이므로 보증금 전액인 80,000,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

④ 시세 비교 — 표면 할인율은 착시

덕산하이츠 동일 면적 41.41㎡ 실거래는 확인된 표본이 2건이며, 이 중 최근 12개월 거래는 2026년 9월 88,000,000원 한 건입니다. 과거 2021년 7월 거래가 85,000,000원과 비교하면 약 3.5% 상승한 기록이지만, 표본이 적어 안정적인 상승세를 단정하기 어렵습니다.

최저가만 비교하면 최근 시세의 36.6%여서 상당히 싸게 보입니다. 반면 김찬호의 보증금 기준 실질취득 부담 80,000,000원은 최근 실거래 88,000,000원의 약 90.9%입니다. 장부상 차액은 8,000,000원에 불과합니다. 이 차액으로 추가 인수위험, 점유·명도, 취득비용, 노후 건물의 수선비를 모두 감당할 수 있는지는 불확실합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)

위 배당액은 제시된 추정표의 가정치입니다. 예상 채권자 미배당 합계는 86,280,942원이며 김찬호의 보증금 80,000,000원은 별도의 매수인 인수액으로 표시되어 있습니다. 김찬호에게 확정일자가 존재하므로 실제 우선변제권 행사와 배당요구 효력, 법정 순위는 반드시 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 및 배당순위 조정은 반영되지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐

추정 시나리오상 매각대금이 줄어들수록 채권자 미배당이 증가하지만, 김찬호의 보증금 인수액은 모두 80,000,000원으로 유지됩니다. 즉 추가 유찰 자체가 임차권 위험을 해소하지는 않습니다. 특히 추정 배당표의 배당순위가 변경되면 실제 현금 소요와 인수 범위가 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천동암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 덕산하이츠는 1994.11.09 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 403호는 드라이비트 외벽 등으로 기재되어 있으며 위생·급배수 설비가 있습니다.
• 도로. 대상 건물은 남동측 약 35미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역이며 도시철도 저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시도 확인됩니다.
• 환금성. 덕산하이츠는 14세대 규모로, 동일 면적 확인 거래가 2건에 그칩니다. 소규모·노후 다세대 특성과 거래 표본 부족을 감안하면 추정 시세대로 신속하게 매각할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
• 공부 및 건축. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 현장 상태는 별도 확인이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김찬호 임차권. 임대차계약, 전입·점유, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구와 실제 배당순위를 대조하여 최종 인수액을 확인해야 합니다.
• 명세서 인수 문구. 을구 5번 주택임차권등기의 미변제 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 전제로 자금계획을 수립해야 합니다.
• 다른 6명. 현황조사상 전입자와 실제 임차인의 일치 여부, 동거·세대 관계, 점유 지속 여부, 각 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
• 총 취득비용. 입찰가만 보지 말고 실제 인수보증금, 취득세, 명도비, 수선비, 미납관리비 등을 별도 점검해야 합니다.
• 배당표 정합성. 확정일자가 있는 김찬호에게 배당액 0원이 산정된 이유와 각 채권자의 청구액·우선순위를 검토해야 합니다.
• 유찰 전략. 추가 유찰 시 최저가가 하락하더라도 임차보증금 부담은 그대로 남을 수 있으므로 낮은 입찰가만으로 안전성을 판단하지 마세요.
• 건물·규제. 노후 건물의 누수·외벽·설비 상태와 철도보호지구, 도시철도 저촉, 토지거래 허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 기록을 재확인하세요.

맺으며 — “3,224만원 낙찰”과 “3,224만원 취득”은 다르다

이 물건의 겉모습은 감정가 94,000,000원에서 32,242,000원으로 낮아진 3회 유찰 다세대입니다. 그러나 김찬호의 대항력 있는 보증금 80,000,000원 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 최근 실거래 88,000,000원과 비교하면 그 차액은 크지 않습니다.

더 큰 문제는 다른 6명의 법률관계가 확인되지 않았다는 점입니다. 말소기준보다 앞선 전입 이력이 존재하므로 추가 인수위험을 배제하기 어렵고, 제공된 배당 추정의 0원 배당과 확정일자 기록도 함께 검증해야 합니다. 가격 할인율에 현혹되어 입찰할 사건이 아닙니다. 현 단계 결론은 임차권·배당순위·점유관계 확인 전 입찰 보류입니다. 권리관계가 완전히 정리되지 않는다면 더 낮은 최저가도 충분한 안전마진을 보장하지 못합니다.