인천지방법원 2024타경569500. 부평구 십정동 미도빌라 가동 4층 402호, 전용 42.36㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 방극명으로, 2022년 4월 27일 매매를 원인으로 거래가 99,720,000원에 취득했습니다. 우리금융캐피탈주식회사가 청구금액 58,771,293원으로 강제경매를 신청했고, 최초 경매개시결정일인 2024년 10월 30일이 말소기준입니다.

등기부에 남아 있던 1993년 한국주택은행 근저당 9,100,000원은 2008년 3월 21일 국민은행으로 이전된 뒤 같은 날 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 권리 흐름에서 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2024년 강제경매개시결정 이전에 전입한 임차인들입니다. 이들의 대항력이 인정되고 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금은 남을 수 있다

말소기준은 2024년 10월 30일 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후의 한국토지주택공사 강제경매개시결정, 오상기 주택임차권등기, 국세 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 오상기의 임차권등기 자체가 소멸한다는 것과 보증금 반환채권까지 사라진다는 것은 다릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유자 7명

보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 사람은 없으며, 조사에 이름이 확인된 실제 임차인·점유자는 총 7명입니다. 오상기만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되고, 나머지 6명은 보증금이 확인되지 않습니다.

오상기는 2021년 10월 16일 임대차계약을 체결하고, 2021년 10월 18일 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 2021년 10월 26일 점유를 개시했습니다. 2025년 9월 5일 임차권등기명령을 받아 보증금 88,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 말소기준보다 약 3년 앞서 대항요건을 갖췄으므로 배당 부족분은 매수인에게 승계됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 7,000만원, 경매 신건 9,600만원

미도빌라는 19세대, 1993년 10월 30일 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 10건의 전체 평균 거래가는 93,822,000원이지만, 이 평균에는 2023년의 120,000,000원과 2024년의 110,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026년 3월, 본건과 동일한 전용 42.36㎡·4층에서 70,000,000원입니다. 신건 최저가 96,000,000원은 이 거래보다 26,000,000원 높고, 최근 시세의 137.1%입니다. 최근 거래가격은 이전 거래군보다 27.4% 하락했습니다. 전체 평균 대비 102.3%라는 수치보다 최신 동일면적 거래와 하락 추세가 훨씬 중요합니다.

④ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 보증금 인수가 늘어난다

오상기 보증금만 반영한 시뮬레이션에서도 유찰 후에는 낙찰가 하락분 일부가 미배당 보증금 인수액으로 전환됩니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득액이 같은 폭으로 내려가지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가는 76,800,000원으로 내려가지만 오상기 보증금 중 12,982,400원을 인수해 오상기 기준 실질취득액은 89,782,400원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 61,440,000원과 인수액 28,065,920원을 더하면 89,505,920원입니다. 두 경우 모두 최신 실거래 70,000,000원보다 높고, 다른 임차인 인수액은 별도로 남습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

채권자 총 청구액 126,642,586원 중 5,872,000원이 배당되고, 미배당액은 120,770,586원입니다. 신청채권자 우리금융캐피탈의 예상배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 미도빌라 전체 세대수는 19세대입니다.
• 입지. 인천동암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 사용승인일은 1993.10.30입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 석재붙임, 창호는 알루미늄새시와 하이새시입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,439,000원/㎡입니다.
• 도로. 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접하며, 토지의 도로접면은 소로각지입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대의 1993년 준공 다세대주택이고 최근 12개월 거래가 1건이어서, 아파트 대단지보다 매수층과 거래 빈도를 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 6명 임대차 원본 확인. 허정윤·조세진·오태석·김찬호·김명준·배재화의 실제 점유, 계약 상대방, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 전입세대 열람. 허정윤은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무도 단정할 수 없습니다. 전입세대확인서와 주민등록 변동내역을 대조해야 합니다.
• 오상기 잔액 계산. 현재 배당 가정에서는 전액 변제되지만, 유찰 시에는 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀝니다.
• 시세 상한. 2026년 3월 동일면적·동일층 거래 70,000,000원과 최근 -27.4% 추세를 기준으로 판단해야 합니다. 전체 평균 93,822,000원만으로 가격을 정당화하면 안 됩니다.
• 근저당 배당 불일치. 2008년 말소된 근저당이 예상배당에 포함된 사유를 배당요구서와 채권계산서에서 확인해야 합니다.
• 세금·최우선변제. 2026년 국세 압류와 당해세, 소액임차인 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 대상 특정. 7명의 관계와 실제 점유자를 특정하지 못하면 인도명령과 명도 일정도 예측하기 어렵습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 결정문과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 가격도 비싸고, 인수액도 열려 있다”

이 물건은 최저가가 낮아서 관심을 끄는 유형이 아닙니다. 신건 최저가 96,000,000원은 2026년 3월 같은 전용면적·같은 4층 거래 70,000,000원보다 26,000,000원 높습니다. 거래 추세도 최근 구간이 이전보다 27.4% 하락했습니다.

권리도 닫혀 있지 않습니다. 오상기 보증금 88,000,000원은 현재 배당 가정상 전액 변제되지만, 1회 유찰부터 인수액이 발생합니다. 여기에 오상기 외 6명의 보증금과 배당 여부가 확인되지 않아 실제 인수액은 계산할 수 없습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 미확정. 임대차관계가 모두 해소되는 객관적 자료가 확보되기 전에는 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.