인천지방법원 2024타경569500. 부평구 십정동 삼미빌라 1동 203호, 전용면적 35.43㎡의 다세대주택입니다. 1987년 11월 9일 사용승인된 8세대 규모 건물이며, 현재 소유자는 방극명입니다. 소유자는 2021년 12월 23일 매매를 원인으로 2022년 1월 21일 소유권을 이전받았고, 등기에 기재된 거래가액은 80,000,000원입니다.

이 물건의 등기권리는 상대적으로 단순합니다. 과거 설정된 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024년 10월 30일 우리금융캐피탈의 강제경매개시결정입니다. 이후 한국토지주택공사의 강제경매개시결정과 국가 압류가 등기되어 있습니다.

문제는 등기권리가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인들의 보증금입니다. 선순위 전입 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않고 대항력이 인정된다면, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 보증금 액수 자체가 확인되지 않으므로 최저가만으로 수익성을 논할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개

현재 말소기준은 우리금융캐피탈의 2024.10.30 강제경매개시결정입니다. 근저당권이 말소되어 현재 유효한 근저당이 없는 상태에서 강제경매가 개시된 구조입니다.

한국토지주택공사의 후행 강제경매개시결정(2024.11.26)과 국가 압류(2026.04.07)는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 국가 압류와 별개로 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 문제는 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 이 물건의 가장 큰 위험

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 7명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 전입신고일이 확인되는 6명 모두 말소기준권리보다 먼저 전입한 것으로 나타납니다.

대항력 가능: 말소기준권리보다 전입신고가 빠른 경우로, 실제 점유 및 주택임대차보호법상 대항요건의 충족 여부를 추가 확인해야 합니다. 우선변제 미확인: 확정일자·배당요구 및 관련 요건이 확인되지 않은 상태입니다. 승계의 인수위험 표시는 보증금 미배당 시 매수인에게 승계될 가능성을 뜻하며, 확정 인수액을 의미하지 않습니다.

특히 확인할 지점은 임차인의 수와 점유관계입니다. 전용 35.43㎡인 주택 1개 호실에 임차인 7명이 나타나므로, 현재 점유자와 과거 전입자, 실제 임차인, 동거인 또는 이미 퇴거한 사람의 관계를 구분해야 합니다. 조사상 등재 인원이 모두 현재 독립적인 보증금반환채권을 갖고 있다고 단정해서도 안 되지만, 반대로 확인 없이 제외해서도 안 됩니다.

김명준은 현황조사뿐 아니라 매각물건명세서에도 등장합니다. 김찬호·오상기·조세진·배재화·오태석·허정윤의 계약 및 전입·퇴거관계도 함께 대조해야 합니다. 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않아 현재 단계에서는 우선변제 순위나 최종 보증금 인수액을 산출할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 32%라는 숫자의 함정

삼미빌라(1동)의 확인된 실거래는 2021년 거래 2건입니다. 전용 35.43㎡ 거래 1건과 33.27㎡ 거래 1건이며, 평균 거래가액은 89,000,000원입니다. 그러나 이 거래들은 매각기일인 2026년 10월 기준으로 오래된 거래여서 현재 시세를 확정하는 자료로 보기는 어렵습니다.

최저가 28,469,000원은 과거 실거래 평균 89,000,000원의 약 32.0%입니다. 숫자만 보면 큰 할인으로 보이지만, 이 비율에는 두 가지 결정적 한계가 있습니다.

첫째, 비교 거래가 2021년에 집중되어 현재 시장가격을 반영한다고 보기 어렵습니다. 둘째, 더 중요한 문제는 임차인의 인수보증금입니다. 실질취득가격이 확정되지 않았으므로 과거 실거래 평균과 최저가를 단순 비교해 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

단지 경매 통계에서도 주의 신호가 있습니다. 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다. 통계 표본의 범위는 확인이 필요하지만, 적어도 가격 하락만으로 매각의 안전성이나 환금성을 설명하기 어려운 물건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 28,469,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 낙찰대금으로 가정한 채권자 중심 배당계산입니다. 임차인 보증금·최우선변제·당해세가 반영되지 않은 추정치이므로, 최종 법정 배당표나 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.

집행비용 912,442원은 매각대금의 약 3.2%를 적용한 추정액입니다. 채권자별 배당 및 미배당액은 제시된 가정에 따른 수치입니다. 한국토지주택공사 관련 채권액은 별도 채권확정자료가 아니라 배당계산에 적용된 금액입니다. 조세 및 임차인 권리의 우선순위에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오

유찰이 추가될 경우 최저매각가가 내려가고 채권자의 미배당 규모는 증가합니다. 다만 이것이 매수인의 실질취득비용 감소를 그대로 의미하지는 않습니다.

4회 유찰 시 매각가가 19,928,300원, 5회 유찰 시 13,949,810원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재한다면, 매각대금이 줄어드는 만큼 임차인에게 돌아갈 배당재원이 부족해지고 매수인의 미배당 보증금 부담이 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 십정동 인천동암초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1987.11.09 사용승인된 벽돌조 3층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 적벽돌치장쌓기와 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 하이새시창호로 조사되어 있습니다.
• 도로. 감정평가상 해당 기호 건물은 서측 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 철도보호지구와 상대보호구역 등의 지정·저촉 사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 여부 및 적용 범위도 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대지이며, 공시지가 1,581,000원/㎡, 관련 토지면적 261.6㎡로 표시되어 있습니다. 이 면적은 해당 호실의 전용면적이나 개별 대지지분을 의미하지 않습니다.
• 건축물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 건물의 노후화, 누수, 설비 및 실제 내부 상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로, 확인되는 거래는 2021년 2건입니다. 현재 가격을 판단할 거래 근거가 부족하며, 장기보유·재매각 시 유동성 위험을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 7명 임차인 실체 확인. 김찬호·오상기·조세진·배재화·김명준·오태석·허정윤의 전입·퇴거 및 실제 점유관계를 개별 확인해야 합니다. 같은 호실에 등록된 전입자와 독립적인 보증금반환채권자를 구분해야 합니다.
• 보증금 원금 확인. 각 임차인의 계약서, 임대차보증금, 반환 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 한 매수인 총취득비용도 확정되지 않습니다.
• 대항력 검증. 전입신고일뿐 아니라 주택 인도, 점유 유지, 계약 당사자 관계를 확인하세요. 허정윤은 전입일 자체가 확인되지 않아 별도 조사가 필요합니다.
• 우선변제·배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 종기, 배당요구 신청 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다. 단순한 전입신고 선후만으로 배당액을 계산할 수 없습니다.
• 인수액 재산정. 임차인에게 실제 배당될 금액을 공제한 미배당 보증금 중 매수인이 법적으로 인수하는 범위를 산정하세요. 인수액이 확정된 후에야 유효한 입찰가 상한을 계산할 수 있습니다.
• 조세채권 확인. 2026.04.07 기흥세무서장 관련 국가 압류가 등기되어 있습니다. 당해세, 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다.
• 채권자 경매절차 확인. 우리금융캐피탈과 한국토지주택공사의 강제경매개시결정이 함께 존재하며, 2026.04.28 기각결정정본 발송 내역이 확인됩니다. 해당 기각결정의 대상과 절차적 영향을 원문으로 확인해야 합니다.
• 현재 시세 재확인. 2021년 실거래 평균만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 실제 매도 가능 가격과 매매 수요를 확인해야 합니다.
• 노후 건물 및 명도. 1987년 사용승인 건물의 누수·설비·균열 등을 확인하고, 점유자별 인도 및 명도 가능성도 따져야 합니다.
• 매각서류 최종 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 전입세대 관련 자료 및 배당요구 내역을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “2,846만원짜리 집”이 아니라 “총취득비용을 알 수 없는 집”

인천 삼미빌라 203호는 겉으로 보이는 가격만 놓고 보면 주목받기 쉬운 경매물건입니다. 감정가 83,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 28,469,000원으로 내려왔고, 과거 실거래 평균의 약 32%에 불과하기 때문입니다.

그러나 저렴한 낙찰가와 저렴한 취득비용은 전혀 다릅니다. 실제 임차인으로 조사된 7명 전원의 보증금이 불명확하고, 6명은 말소기준권리보다 전입신고일이 앞섭니다. 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금의 규모를 알 수 없는 상황에서, 감정가 대비 할인율은 투자 매력을 입증하지 못합니다.

게다가 2021년 실거래 2건만으로 현재 시세를 판단하기 어렵고, 8세대 소규모 다세대주택의 환금성에도 주의가 필요합니다. 채권자 미배당이 큰 사건이라는 점보다 더욱 중요한 것은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

종합 판단: D등급, 현 단계 입찰 보류. 매각물건명세서와 임대차계약, 실제 점유 및 배당관계를 통해 임차인별 인수보증금이 확정되지 않는 한 안전한 입찰가를 산출할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 얼마를 추가로 떠안는지 확인하는 것입니다.