인천지방법원 2024타경569500. 부평구 십정동의 다세대주택 2층 203호입니다. 소유자 방극명은 2021.12.23 매매를 원인으로 2022.01.21 소유권을 취득했고 거래가액은 80,000,000원입니다. 현재 등기부에는 존속하는 근저당권이 없고, 말소기준은 2024.10.30 우리금융캐피탈주식회사의 강제경매개시결정입니다. 이후 한국토지주택공사의 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 사람은 7명이고, 그중 6명의 전입일이 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 이번 분석에서는 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 배당모형의 등기상 인수액이 0원이라는 이유만으로 실제 매수인 인수도 0원이라고 단정하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심

1987년 한국주택은행 근저당권 6,500,000원과 2009년 신성새마을금고 근저당권 13,000,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.10.30 강제경매개시결정이고, 그 뒤의 한국토지주택공사 강제경매개시결정과 2026.04.07 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 현황 — 7명 모두 보증금 확인이 먼저

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 따라서 여기서는 7명을 각각 조사 대상자로 봐야 합니다. 다만 전입일만으로 보증금 규모나 최종 인수 여부까지 알 수 없으므로, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 낙찰 후 인수액을 계산할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 45.7%라는 숫자만 보고 싸다고 하면 안 된다

삼미빌라(1동)는 8세대이며 사용승인일은 1987.11.09입니다. 제공된 비교 거래는 2건으로, 2021.12 전용 35.43㎡ 2층이 80,000,000원, 2021.10 전용 33.27㎡ 2층이 98,000,000원에 거래됐고 두 건 평균은 89,000,000원입니다.

현재 최저가 40,670,000원은 이 비교 평균의 45.7%입니다. 숫자만 놓고 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 비교 거래가 2021년 두 건에 그치고, 무엇보다 임차보증금 인수액이 확정되지 않았기 때문에 40,670,000원을 곧바로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 생기면 낙찰가에 그 금액이 더해져 실질취득비용이 올라갑니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)

배당모형상 총 채권액 117,542,586원 중 39,537,940원이 배당되고 78,004,646원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 산출표의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 위험까지 해소됐다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 대상 203호가 속한 건물은 벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층건으로 사용승인일은 1987.11.09입니다.
• 주위환경. 인천동암초등교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 대상 건물이 포함된 기호(5)는 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 261.6㎡, 공시지가는 1,581,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 표시돼 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 삼미빌라(1동)는 8세대이고 비교 실거래는 2건입니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 7명의 보증금 확인. 현재 가장 중요한 변수입니다. 특히 말소기준 2024.10.30보다 앞서 전입한 6명의 실제 임대차계약과 보증금 규모를 확인해야 합니다.
• 허정윤 전입일 확인. 전입신고일 자체가 미상이라 대항력 선후관계도 아직 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 7명 모두 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 미배당 인수 여부 계산이 불가능합니다.
• 실질취득액으로 시세 비교. 최저가 40,670,000원이 아니라 낙찰가에 실제 인수보증금을 더한 금액을 80,000,000원·98,000,000원 거래와 비교해야 합니다.
• 노후 소규모 다세대 확인. 사용승인일 1987.11.09, 8세대 규모이므로 현장 상태와 수선 필요성을 직접 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인보다 인수액 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 83,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 40,670,000원까지 내려왔고, 비교 실거래 평균 89,000,000원의 45.7%입니다. 그러나 이 숫자만으로 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 말소기준 이전 전입자가 6명이고 전입일 미상자가 1명이며, 7명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.

등기상으로는 경매개시결정 이후 권리가 소멸하고 기존 근저당도 이미 말소되어 비교적 단순합니다. 하지만 경매에서 매수인이 실제로 부담하는 비용은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 임차보증금 인수액을 확정하지 못한 상태에서는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기 권리는 단순, 임차관계는 고위험 미확정”입니다. 보증금과 배당관계를 확인하기 전에는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다.