광주지방법원 2025타경32735. 나주시 빛가람동 로데오빌딩 3층 308호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 공실이고, 매각물건명세서 비고 역시 공실로 확인됩니다. 임차인 신고도 없어 보증금 인수 문제는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리의 기준은 2017.12.29. 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권 68,400,000원입니다. 이후 삼성카드·우리금융캐피탈·하나캐피탈·한국캐피탈의 가압류와 나주시 압류, 광주원예농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 인수보다 더 큰 쟁점은 가격이 감정가의 18.35%까지 내려왔는데도 7회 유찰됐다는 사실입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32735 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 소유자 | 정복희 |
| 감정가 / 최저가 | 101,500,000원 / 18,627,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 청구액 | 260,726,034원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음 · 공실. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제가 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.12.29. 광주원예농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 가압류 5건, 임의경매개시결정, 나주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 — 7회 유찰을 ‘싸다’로만 읽으면 안 된다
감정가는 101,500,000원, 현재 최저매각가는 18,627,000원입니다. 현재 회차는 감정가의 18.35% 수준입니다. 추가 유찰 시 데이터상 8회 유찰 최저가는 14,901,600원, 9회 유찰 최저가는 11,921,280원으로 내려갑니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 판단할 수 없습니다. 오히려 근린시설이 7회 연속 유찰됐다는 시장 반응 자체를 핵심 정보로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,286원 |
| 1. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 68,400,000원 | 17,891,714원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,369,830원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,343,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,336,940원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,884,629원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,558,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 집행비용 735,286원을 제외한 17,891,714원이 광주원예농업협동조합 근저당권에 배당되고, 이후 가압류에는 배당 재원이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 262,001,881원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 상업용 건물이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물의 3층 308호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·경보·스프링클러·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·남서측·북측·북동측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용 건물부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,022,000원/㎡이며 토지면적은 3,071.4㎡입니다.
- 현황. 공실이고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대료 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가의 절대적 저가 여부를 판단하기 어렵습니다. 동일 건물 및 인근 상가의 최근 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 18.35%까지 낮아졌는데도 반복 유찰됐습니다. 공실 지속기간, 임대수요, 매매수요, 층·호수별 선호도를 따져야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가와 매각물건명세서상 공실이지만 실제 점유·출입 가능 여부는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비 확인. 상업용 집합건물은 공실 중에도 관리비가 발생할 수 있으므로 체납액과 공용부분 부담을 관리주체에 확인하는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 광주원예농업협동조합 근저당권이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 환금성
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 공실이며, 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 101,500,000원짜리 근린시설이 7회 유찰돼 18,627,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이는 동시에, 시장이 여러 차례 응찰을 외면했다는 뜻이기도 합니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 대비 할인율만으로 저평가를 단정해서는 안 됩니다. 이 물건은 “권리는 정리되지만, 환금성은 현장에서 검증해야 하는” 사건입니다.
