광주지방법원 2025타경32735. 나주시 빛가람동 로데오빌딩 3층 308호 근린시설입니다. 감정가는 101,500,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 23,283,000원까지 낮아졌습니다. 등기상 핵심은 2017.12.29. 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권 68,400,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 삼성카드, 우리금융캐피탈, 하나캐피탈, 한국캐피탈의 가압류와 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않았고 매각물건명세서 비고도 공실입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 다만 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가보다 크게 낮지만, 비교할 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32735 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층308호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상3층 건물 중 제3층 제308호 |
| 소유자 | 정복희 · 2017.12.29. 소유권이전 · 거래가액 75,951,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,500,000원 / 23,283,000원 (6회 유찰) |
| 경매 청구액 | 260,726,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음 · 공실. 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태 모두 공실로 확인됩니다. 말소기준인 광주원예농업협동조합 근저당 이후의 가압류 5건, 경매개시결정, 나주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2017년 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 22.9%, 그러나 ‘시세 할인’은 확인 불가
현재 최저매각가 23,283,000원은 감정가 101,500,000원의 약 22.9%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만 이 물건은 근린시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 현재 가격이 실제 상권의 시장가보다 낮은지, 공실 상가의 환금성과 임대수익을 감안해도 충분한 가격인지까지는 이 할인율만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,094원 |
| 1. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 68,400,000원 | 22,463,906원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,369,830원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,343,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,336,940원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,884,629원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,558,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 279,893,595원 중 22,463,906원이 배당되고, 미배당은 257,429,689원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 상업용 건물 등이 소재하는 기존 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 정비된 상업지대로 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 공실이며 매각물건명세서 비고도 공실입니다.
- 도로. 서측·남서측·북측·북동측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 3,071.4㎡, 공시지가 2,022,000원/㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 설비. 위생·급배수, 실내 소화전, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 승강기, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 22.9%라는 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고, 로데오빌딩 및 빛가람동 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 점검. 현재 공실이므로 해당 호실의 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 6회 유찰된 근린시설인 만큼 향후 재매각 시 매수층이 충분한지 별도로 검토해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당 이후 가압류·압류의 소멸 여부와 매각물건명세서 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 현재 최저매각가를 기준으로 한 시뮬레이션이며 당해세 등 실제 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰은 가볍지 않다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017년 광주원예농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 판단은 신중해야 합니다. 6회 유찰 끝에 최저가는 감정가의 22.9%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없는 상태에서 그 숫자만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 권리 위험보다 공실 근린시설의 시장가격과 환금성을 확인하는 것이 핵심인 물건입니다.
