광주지방법원 2025타경32735. 나주시 빛가람동 로데오빌딩 3층 309호 근린시설입니다. 등기부상 소유자는 정복희이고, 2017.12.29. 거래가액 75,951,500원으로 소유권이전이 접수됐습니다. 같은 날 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권 68,400,000원이 말소기준권리이며, 이후 삼성카드·우리금융캐피탈· 하나캐피탈·한국캐피탈의 가압류와 나주시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태는 모두 공실로 기재돼 있습니다. 임차인은 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 대항력 임차인이나 인수권리가 아니라 7회 유찰된 공실 근린시설의 가격 적정성과 환금성에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32735 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층309호 · 전라남도 나주시 배멧2길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 상업용건물 · 공실 |
| 소유자 | 정복희 · 2017.12.29. 소유권이전 · 거래가액 75,951,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 101,500,000원 / 18,627,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 260,726,034원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.29. 근저당권 · 광주원예농업협동조합 · 채권최고액 68,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서 비고는 “공실임”, 감정평가 이용상태 역시 공실로 기재돼 있습니다. 말소기준은 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권이고, 2025년에 접수된 가압류 5건과 임의경매개시결정, 나주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 계산에서 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 18.35%까지 내려왔어도 ‘시세 할인’은 별개
현재 최저매각가는 18,627,000원으로 감정가 101,500,000원의 18.35%입니다. 이미 7회 유찰됐고, 추가 유찰 시 데이터상 8회 유찰 14,901,600원, 9회 유찰 11,921,280원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 18.35% | 18,627,000원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 14.68% | 14,901,600원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 11.75% | 11,921,280원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 18,627,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 735,286원 |
| 2. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 68,400,000원 | 17,891,714원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,369,830원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,343,960원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,336,940원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,028,293원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,558,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 기준 채권자 총 청구액 279,037,259원 중 17,891,714원이 배당되고, 미배당액은 261,145,545원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 3.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근의 기존 상업지대이며 주변에 상업용건물이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 정비된 상업지대로 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 조사 대상 호실들은 모두 공실로 기재됐고, 본건 309호도 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물로, 외벽은 석재마감, 내벽은 판넬마감, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 실내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 토지는 평지의 사다리형 상업용 부지입니다. 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·남서측·북측·북동측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 환금성. 현재까지 7회 유찰된 공실 근린시설이라는 점 자체를 매각 가능성과 재매각 난도를 판단하는 핵심 신호로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 18,627,000원이 감정가 대비 18.35%여도 비교 실거래가 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요. 현장 임대료·공실 기간·동일 건물 거래 수준을 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태. 매각물건명세서와 감정평가상 공실이지만, 실제 점유 상태는 매각기일 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 권리 재확인. 말소기준 2017.12.29. 근저당 이후의 가압류·압류는 소멸 구조이고 현재 계산상 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 채권 규모. 사건 청구액은 260,726,034원이고 등기부상 근저당 채권최고액은 68,400,000원입니다. 배당 관련 최신 채권계산 내용을 확인하세요.
- 환금성. 7회 유찰된 공실 근린시설이라는 사실을 감안해, 낙찰가뿐 아니라 보유·임대·재매각 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도 7회 유찰에는 이유를 확인해야 한다”
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 2017.12.29. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 완전히 별개의 문제입니다. 감정가 101,500,000원에서 7회 유찰돼 18,627,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 확인되지 않으므로 이 할인율을 곧바로 시세 메리트로 바꿔 읽을 수 없습니다.
권리는 합격에 가깝지만, 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 공실 근린시설. 특히 7회 유찰이라는 이력이 핵심입니다. 낙찰가 자체보다 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인한 뒤 접근하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
