광주지방법원 2025타경32735. 나주시 빛가람동 로데오빌딩 3층 309호 근린시설입니다. 등기 흐름의 중심은 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 68,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드·우리금융캐피탈·하나캐피탈·한국캐피탈의 가압류와 경매개시결정, 나주시 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
현황은 더 단순합니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고 모두 공실로 정리돼 있고 임차인도 없습니다. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않으며, 제공된 현재 회차 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32735 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층 309호 · 도로명 전라남도 나주시 배멧2길 39 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 지하1층·지상3층 건물 중 3층 309호 · 공실 |
| 소유자 | 정복희 (2017.12.29. 소유권이전 · 거래가액 75,951,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,500,000원 / 23,283,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 260,726,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 2017년 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 정복희가 2017.12.29. 거래가액 75,951,500원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 광주원예농업협동조합 근저당 68,400,000원이 말소기준입니다. 2025년에 잇따라 설정된 가압류 5건과 경매개시결정, 나주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 22.94%라도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 23,283,000원으로 감정가 101,500,000원의 22.94% 수준입니다. 숫자만 보면 크게 내려와 있지만 이 물건은 근린시설이고 이미 6회 유찰됐습니다. 비교 가능한 실거래 가격이 없어 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 819,094원 |
| 2. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 68,400,000원 | 22,463,906원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,369,830원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,343,960원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,336,940원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,028,293원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,558,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 279,037,259원, 채권자 예상배당은 22,463,906원, 미배당은 256,573,353원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용 추정과 일부 우선변제 항목에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 상업용 건물 등이 소재하는 기존 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 정비된 상업지대로 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상3층 건물이며 외벽 석재마감, 내벽 판넬마감, 새시창입니다.
- 설비. 위생·급배수, 실내 소화전, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 승강기, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 평지·상업용 부지이며 토지면적은 3,071.4㎡, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·남서측·북측·북동측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접하고, 중로2류와 소로1류에도 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 일련번호 1~3은 모두 공실로 조사됐으며, 본건 309호 역시 공실입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보고 저평가로 단정하지 않기. 23,283,000원은 감정가의 22.94%지만 비교 실거래가 없어 시장가 대비 할인폭은 확인되지 않았습니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 근린시설 수요, 공실 지속 가능성, 실제 임대 가능성 등 가격 외 요인을 확인해야 합니다.
- 공실 현황 재확인. 감정평가와 명세서에는 공실로 기재돼 있으므로 입찰 직전에도 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 후순위 권리 확인. 삼성카드·우리금융캐피탈·하나캐피탈·한국캐피탈 가압류와 나주시 압류는 등기 분석상 매각소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
- 배당 부족은 매수인 인수와 구분. 현재 회차 채권 미배당은 256,573,353원이지만, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로”
이 물건은 임차인이 없고 공실이며, 2017년 광주원예농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 제공된 현재 회차 배당에서도 매수인 인수는 0원입니다. 반면 근린시설이 이미 6회 유찰돼 감정가 101,500,000원에서 최저가 23,283,000원까지 내려왔다는 점은 별개로 봐야 합니다. 비교 실거래 시세가 없는 상태에서는 이 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격·환금성은 보수적으로 확인. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자가 아니라 실제 시장에서 이 근린시설을 얼마에 사고팔고 임대할 수 있느냐입니다.
