55,396,000원
광주지방법원 2025타경32735. 나주시 빛가람동 로데오빌딩 3층 310호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고, 임차인 조사 내역도 없습니다. 말소기준권리는 2017.12.29. 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 삼성카드·우리금융캐피탈· 하나캐피탈·한국캐피탈의 가압류, 경매개시결정, 나주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격 해석은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 22.94%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 시세가 없어 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 6회 유찰이라는 결과가 이미 나타난 만큼, 가격보다 먼저 응찰수요와 환금성의 불확실성을 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32735 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상3층 건물 중 제3층 310호 |
| 소유자 | 정복희 · 거래가액 210,808,910원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,500,000원 / 55,396,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 260,726,034원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음, 공실. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정 및 나주시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2017년의 아시아신탁주식회사 신탁등기는 같은 해 이미 말소됐습니다.
② 가격 위치 — 6회 유찰, 감정가의 22.94%
감정가 241,500,000원에서 6회 유찰된 현재 회차의 최저매각가는 55,396,000원입니다. 감정가 대비 비율은 22.94%입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 44,316,800원, 8회 유찰 시 35,453,440원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 55,396,000원 | 22.94% | 349,494,723원 |
| 7회 유찰 시 | 44,316,800원 | 18.35% | 360,374,497원 |
| 8회 유찰 시 | 35,453,440원 | 14.68% | 369,078,317원 |
③ 예상배당표 (매각가 55,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,397,128원 |
| 1. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 192,000,000원 | 53,998,872원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,369,830원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,343,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,336,940원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,884,629원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,558,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 403,493,595원 가운데 예상배당은 53,998,872원이고, 미배당은 349,494,723원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 집행비용은 1,397,128원으로 추정돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며 주변은 상업용건물 등이 소재하는 기존 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 정비된 상업지대로 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 해당 호를 포함한 일련번호 1)~3)은 모두 공실입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하1층·지상3층 건물로 위생·급배수, 실내 소화전, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 서측·남서측·북측·북동측으로 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며 토지면적은 3,071.4㎡, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료만으로는 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 22.94%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 이어진 이유를 현장 공실 상태, 상가 수요, 실제 임대 가능성 등과 함께 점검할 필요가 있습니다.
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공실로 확인되므로 실제 현황이 동일한지 입찰 전 다시 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 배당 변동 가능성. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 공실이며, 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 241,500,000원이 6회 유찰을 거쳐 55,396,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 실거래 시세가 없으므로 낮아진 가격 자체가 곧 저평가를 의미하지는 않습니다. 이 사건은 권리는 통과, 가격과 환금성은 추가 검증이 핵심입니다.
