광주지방법원 2025타경32735. 나주시 빛가람동 로데오빌딩 3층 310호 근린시설입니다. 감정평가 당시 이용상태는 공실이며, 임차인은 확인되지 않습니다. 등기상 말소기준권리는 2017.12.29. 설정된 광주원예농업협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 삼성카드·우리금융캐피탈· 하나캐피탈·한국캐피탈의 가압류와 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 현재 자료상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 가격과 환금성입니다. 이 물건은 이미 7회 유찰되어 감정가 241,500,000원에서 현재 최저매각가가 44,317,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 커 보이지만, 상가·근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 적정가치를 판단하기 어렵습니다. 특히 7차례 연속 유찰은 현재 가격대와 수요 사이에 상당한 간극이 있었음을 보여주는 신호이므로, ‘감정가의 18.35%’ 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32735 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 281 로데오빌딩 3층 310호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상3층 · 3층 310호 |
| 소유자 | 정복희 · 2017.12.29. 소유권이전 · 거래가액 210,808,910원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,500,000원 / 44,317,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주원예농업협동조합 / 260,726,034원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음, 현재 공실. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 명도상 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 광주원예농업협동조합 근저당권 이후에 설정된 가압류 5건, 경매개시결정, 나주시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 예상에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 18.35%라는 숫자보다 7회 유찰을 본다
현재 최저매각가는 44,317,000원으로 감정가 241,500,000원의 18.35% 수준입니다. 다음 회차 시나리오에서는 8회 유찰 시 35,453,600원, 9회 유찰 시 28,362,880원까지 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 18.35% | 44,317,000원 | 360,374,301원 |
| 8회 유찰 시 | 14.68% | 35,453,600원 | 369,078,160원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 28,362,880원 | 376,041,247원 |
다만 이 근린시설의 가격을 감정가 대비 할인율만으로 평가해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 직접 검증할 근거가 부족합니다. 오히려 7회 유찰이라는 결과는 매수 수요와 환금성을 보수적으로 봐야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,197,706원 |
| 1. 근저당 · 광주원예농업협동조합 | 192,000,000원 | 43,119,294원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 38,369,830원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 46,343,960원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 35,336,940원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 40,884,629원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 50,558,236원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 403,493,595원 중 43,119,294원이 배당되고, 미배당은 360,374,301원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근의 기존 상업지대이며 주변은 상업용건물 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있으며, 정비된 상업지대로서 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측·남서측·북측·북동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 실내 소화전, 화재탐지·경보, 스프링쿨러, 승강기, 지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 당시 3층 308호·309호·310호 모두 공실로 조사됐습니다.
- 토지. 상업용 건물부지로 이용 중인 유사사다리형 평지이며 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준은 2017.12.29. 광주원예농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 가압류·압류의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 재확인하세요.
- 공실 확인. 감정 당시 공실이지만 매각기일 전 실제 점유상태가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 임대수요. 7회 유찰된 근린시설이므로 인근 상가의 공실률·임대료·관리비와 실제 임차 수요를 직접 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 18.35%만으로 저가 판단을 하지 말고 같은 건물·인근 상권의 매매 및 임대수익 기준으로 응찰 상한을 따로 산정해야 합니다.
- 세금·배당. 나주시 압류가 존재하며 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 세금의 우선배당 가능성을 확인하세요.
- 보유비용. 공실 근린시설은 낙찰 후 임차인 확보 전까지 관리비·세금 등 보유비용이 계속 발생할 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 환금성은 보수적으로
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 현재 공실이며, 말소기준 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 7회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 18.35%까지 내려왔다는 사실은 단순한 할인 이상의 의미가 있습니다. 현재 가격이 실제 시장가보다 싼지 확인할 실거래 근거 없이 감정가 할인율만 믿기보다, 상가 수요·임대 가능성·재매각 난도를 먼저 검증해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 신중 검토입니다.
