광주지방법원 2025타경33821. 광주 북구 연제동 10, 1층 104호 근린시설로 공부상 용도는 소매점이며 감정평가 당시 현황 공실입니다. 소유자는 한우뱅크영농조합법인이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.06.25 설정된 순천농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,236,000,000원이고, 현재 최저가 114,688,000원 기준 예상배당에서도 근저당 채권 전액을 충족하지 못합니다.
권리 자체는 비교적 단순합니다. 기존 방림신용협동조합·임곡농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당 이후의 북구 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 가격 측면에서는 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부를 확인할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33821 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 연제동 10 1층104호 |
| 도로명 | 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 제1층 제104호 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 1,284,888,321원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없고 현황은 공실입니다. 말소기준은 2020.06.25 설정된 순천농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 1,236,000,000원입니다. 이후 2025.04.16 북구 압류와 2025.09.08 순천농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전의 방림신용협동조합·임곡농업협동조합 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 가격 — 5회 유찰, 그러나 시세 확인은 별개
감정가는 400,000,000원이고 현재 최저매각가는 114,688,000원입니다. 5회 유찰을 거치며 감정가의 28.67% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 91,750,400원, 7회 유찰 시 73,400,320원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 1,123,717,632원 |
| 6회 유찰 시 | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 1,146,301,107원 |
| 7회 유찰 시 | 73,400,320원 | 71,679,114원 | 1,164,320,886원 |
낮아진 최저가 자체는 분명하지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 근린시설·소매점은 주거용과 달리 실제 임대수요와 매매환금성 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 112,282,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,688,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 2,405,632원 후 순천농업협동조합에 112,282,368원이 배당되고, 근저당 기준 미배당은 1,123,717,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 양산제 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이며 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로 외벽은 돌붙임 및 강화유리마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 상업용 건부지이며 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역이며 소로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 28.67%라는 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 상가 수요 확인. 공부상 소매점이고 현황 공실인 만큼 주변 동일 용도 매매·임대 수요와 공실 기간을 직접 확인해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준인 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당과 이후 압류·경매개시결정의 현황을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가 및 매각물건명세서상 공실이지만 입찰 전 실제 점유 상태 변동 여부를 확인하세요.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·비행안전제3구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획 제한이 실제 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 환금성
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 정리돼 있습니다. 임차인 없이 공실이고, 매수인 인수액은 0원이며 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰돼 114,688,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮다고 확인할 근거는 없습니다. 권리는 단순하지만, 5회 유찰된 근린시설이라는 사실을 가격보다 먼저 읽어야 하는 사건입니다.
