광주지방법원 2025타경33821. 광주 북구 연제동 10의 1층 104호로, 공부상 용도는 소매점이며 현재 공실 상태로 평가됐습니다. 등기상 소유자는 한우뱅크영농조합법인이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2020.06.25 설정된 순천농업협동조합의 채권최고액 1,236,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.04.16 북구 압류와 2025.09.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 공실로 기재돼 있고 임차인 조사 내역도 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력·우선변제·보증금 승계 문제가 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 권리 자체는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별개입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 5회 유찰돼 최저가가 감정가의 29%까지 낮아졌다는 사실만으로 시세 대비 할인 여부를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33821 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 1층 104호 |
| 도로명 | 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,284,888,321원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 방림신용협동조합 근저당권과 임곡농업협동조합 근저당권, 2020.06.10 국세 압류, 2024.03.14 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석의 핵심은 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 2025.04.16 북구 압류와 2025.09.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어, 현재 자료상 낙찰자가 등기상 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 29%지만 시세 자료는 없다
현재 최저매각가는 114,688,000원으로, 시나리오상 5회 유찰·감정가 29% 회차입니다. 다음 유찰 시 91,750,400원, 그다음은 73,400,320원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 물건 또는 인근 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 400,000,000원 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌다는 사실과 실제 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 특히 근린시설·소매점은 주거용 부동산처럼 동일 평형 거래를 단순 비교하기 어려운 만큼, 최저가 114,688,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,405,632원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 112,282,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,405,632원을 제외한 112,282,368원이 순천농업협동조합에 배당되고, 근저당 채권 기준 미배당액은 1,123,717,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 “양산제” 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이며 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물의 1층 104호로, 기본적인 공용 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 대지 1,702㎡, 평지의 부정형 토지이며 주상용으로 이용되고 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율 대신 현장 인근의 실제 매매·임대 시세를 우선 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격만이 아니라 공실 지속 여부, 점포 가시성, 상권 수요, 관리상태 등 응찰 저조 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 명세서상 공실이지만 매각 전후 실제 점유상태가 달라질 수 있으므로 입찰 시점에 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당권은 105호·106호와 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 배당관계와 원본 등기 내용을 대조해야 합니다.
- 체납·관리비 확인. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았고, 상가 관리비 등 실제 인수성 비용도 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 권리분석의 핵심은 명확합니다. 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 공실·임차인 없음으로 매수인 인수액도 0원입니다. 문제는 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰돼 114,688,000원까지 내려왔지만, 이를 실제 시장가격보다 저렴하다고 입증할 실거래 자료는 없습니다. 권리 인수는 단순하지만, 5회 유찰된 공실 근린시설의 가격 타당성은 현장 시세와 임대수요를 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
