광주지방법원 2025타경33821. 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 105호 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 소매점이며 현황은 공실상태입니다. 소유자는 한우뱅크영농조합법인이고, 현재 권리의 기준점은 2020년 순천농업협동조합이 설정한 채권최고액 1,236,000,000원의 근저당권입니다. 그보다 앞선 방림신용협동조합·임곡농업협동조합 근저당권과 국의 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
현재 최저매각가는 114,688,000원으로 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰된 가격입니다. 그러나 근린시설은 아파트처럼 감정가 할인율만으로 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 특히 본건은 공실이고 반복 유찰된 만큼, “감정가 대비 많이 내려왔다”와 “시세보다 싸다”는 서로 다른 판단으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33821 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 1층105호 |
| 도로명 | 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 114,688,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,284,888,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 을구 5번 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,236,000,000원이고 공동담보로 제1층 제104호·제106호가 함께 기재돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.09.08. 순천농업협동조합을 채권자로 등기됐으며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
2018년 방림신용협동조합 근저당권, 2020년 임곡농업협동조합 근저당권, 북광주세무서장의 압류는 모두 현재 등기에서 이미 말소된 상태입니다. 2024.03.14.에도 순천농업협동조합의 임의경매개시결정이 있었으나 2025.02.17. 취하돼 2025.02.19. 말소됐습니다.
② 가격 해석 — 5회 유찰을 ‘시세 할인’으로 착각하지 말 것
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 114,688,000원 | 112,282,368원 | 1,123,717,632원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 91,750,400원 | 89,698,893원 | 1,146,301,107원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 73,400,320원 | 71,679,114원 | 1,164,320,886원 |
현재 회차의 최저매각가는 114,688,000원입니다. 6회 유찰 시 91,750,400원, 7회 유찰 시 73,400,320원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 숫자들은 감정가 대비 하락폭을 보여줄 뿐입니다. 근린시설은 실제 임대료, 공실 지속 가능성, 상권 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 하므로, 최저가가 감정가의 29%라는 사실만으로 저렴하다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 순천농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 112,282,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,688,000원 가정 시 집행비용 2,405,632원을 제외한 112,282,368원이 순천농업협동조합 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 1,123,717,632원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 “양산제” 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 공부상 용도는 소매점이며 현황은 공실입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있고, 토지는 소로한면에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 비행안전제3구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 돌붙임 및 강화유리마감, 내부는 벽지·타일마감, 창호는 새시창호입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 400,000,000원에서 최저가 114,688,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 단정하지 말고 실제 상권과 임대수요를 확인하세요.
- 공실 재확인. 현황 공실로 기재돼 있지만 임대관계는 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 점유와 영업 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당권에는 제1층 제104호·제106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 관련 등기와 배당관계를 함께 확인하세요.
- 반복 유찰 원인. 5회 유찰된 근린시설인 만큼 단순 가격 문제가 아니라 상권·공실·용도·환금성 요인을 분리해서 살펴야 합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제3구역(전술) 조건을 실제 활용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
등기상 핵심은 명확합니다. 2020.06.25. 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체만 보면 복잡한 선순위 인수형 물건은 아닙니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 근린시설의 환금성과 공실에 있습니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰돼 114,688,000원까지 내려왔지만, 반복 유찰은 시장이 감정가와 현재 가격을 쉽게 받아들이지 않았다는 사실도 함께 보여줍니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 현장 검증 후 판단이 맞습니다. 공실 해소 가능성과 실제 상권 수요를 확인하지 않은 채 낮아진 최저가만 보고 접근하는 것은 경계해야 합니다.
