광주지방법원 2025타경33821. 광주광역시 북구 연제동 10 소재 집합건물 1층 105호의 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 소매점, 현황은 공실상태로 조사됐습니다. 현재 소유자는 한우뱅크영농조합법인이며, 2020.06.25. 순천농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,236,000,000원의 근저당권이 설정돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.09.08. 순천농업협동조합의 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다.
핵심은 권리보다 가격 검증과 환금성입니다. 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 114,688,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 하락이지만, 동일·유사 근린시설의 실거래 비교자료가 없어 “감정가 대비 싸다”는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 반복 유찰 자체가 시장의 가격 수용성과 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33821 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 연제동 10 1층105호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 114,688,000원 |
| 유찰 | 5회 · 현재 최저가 감정가 대비 28.67% |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,284,888,321원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인은 없습니다. 매각물건명세서 비고도 “공실임”으로 되어 있고, 감정평가 역시 현황 공실상태로 확인합니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없으며 현재 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
등기 흐름에서는 과거 방림신용협동조합 근저당권과 임곡농업협동조합 근저당권이 이미 말소됐고, 2020.06.25. 설정된 순천농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다. 2024.03.14. 개시됐던 순천농업협동조합의 임의경매는 2025.02.17. 취하돼 등기가 말소됐으며, 이후 2025.09.08. 다시 광주지방법원 2025타경33821 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·유찰 — 5회 유찰은 ‘할인율’보다 검증이 먼저
현재 최저매각가 114,688,000원은 감정가 400,000,000원의 28.67%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 91,750,400원, 그 다음은 73,400,320원입니다. 다만 이 사건에는 동일·유사 물건의 실거래 시세 자료가 없으므로, 감정가 대비 비율만 가지고 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 114,688,000원 | 28.67% | 1,123,717,632원 |
| 6회 유찰 시 | 91,750,400원 | 22.94% | 1,146,301,107원 |
| 7회 유찰 시 | 73,400,320원 | 18.35% | 1,164,320,886원 |
③ 예상배당표 (매각가 114,688,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,632원 |
| 2. 근저당권 · 순천농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 112,282,368원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,688,000원 기준으로 집행비용 2,405,632원을 제외한 112,282,368원이 순천농업협동조합 근저당권에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 1,123,717,632원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 연제동 소재 “양산제” 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 공부상 용도는 소매점이고 현황은 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 3층 건물 내 1층 호실이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 상업용 건부지이며 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에관한허가구역을 포함하고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매사례가 제시되지 않았으므로 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현황 공실이고 임대관계도 미상이므로 예상 임대료, 관리비, 공실기간을 현장에서 검증해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단순히 가격만의 문제인지, 상권·호실 위치·접근성·업종 제한 등 추가 요인이 있는지 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 임차인은 없지만 내부 상태와 실제 인도 가능 상태는 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당권에는 광주광역시 북구 연제동 10 제1층 제104호와 제106호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등 이용계획을 입찰 목적과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건은 임차인 없이 공실이고 매수인 인수액도 0원이어서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준권리인 순천농업협동조합 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 400,000,000원에서 5회 유찰되어 114,688,000원까지 내려왔음에도, 이를 검증할 실거래 시세가 없습니다. 특히 근린시설·소매점은 공실과 임대수익에 따라 가치 차이가 크므로 “감정가의 28.67%”라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 통과할 수 있지만, 입찰 여부는 현장 임대수요와 실제 시장가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
