광주지방법원 2025타경33821. 광주광역시 북구 연제동 10, 1층 106호 근린시설입니다. 감정평가상 공부 용도는 소매점이고 현황은 공실입니다. 등기상 현재 소유자는 한우뱅크영농조합법인이며, 2020.06.25. 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
이 사건의 권리 구조는 비교적 단순합니다. 과거 신탁, 국세 압류, 방림신용협동조합·임곡농업협동조합 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 기준으로 남아 있는 핵심 담보권은 순천농업협동조합 채권최고액 1,236,000,000원 근저당이고, 이후의 2025.09.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33821 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 1층106호 · 광주광역시 북구 양산제로 105 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 125,297,000원 |
| 유찰횟수 | 5회 |
| 신청채권액 | 1,284,888,321원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인은 없고 현황은 공실입니다. 따라서 임차보증금 대항력이나 우선변제, 낙찰자 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2020.06.25. 설정된 순천농업협동조합 근저당권이며, 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 125,297,000원으로 감정가 437,000,000원 대비 현재 회차 표기상 29% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 수 없습니다.
오히려 확인해야 할 사실은 5회 유찰입니다. 근린시설·소매점은 주거용과 달리 임대수익, 공실기간, 상권, 업종 적합성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 현황이 공실이라는 점까지 겹치므로 최저가만 보지 말고 실제 상가 임대료와 주변 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,158원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 122,742,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 순천농업협동조합 채권최고액 1,236,000,000원 중 122,742,842원이 배당되고, 미배당액은 1,113,257,158원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 125,297,000원 | 122,742,842원 | 1,113,257,158원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 100,237,600원 | 98,034,274원 | 1,137,965,726원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 80,190,080원 | 78,346,659원 | 1,157,653,341원 | 0원 |
채권자 입장에서는 현재 회차에서도 채권최고액 대비 상당한 미배당이 발생합니다. 그러나 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 유찰이 진행될수록 채권자 미회수액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 연제동 소재 “양산제” 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이며 현황은 공실입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 3층 건물이며, 외벽은 돌붙임 및 강화유리마감 등, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 공용 위생·급배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 상업용 건부지이며 제1종일반주거지역, 소로2류 접합, 비행안전제3구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 평지·부정형·소로한면이며 토지면적은 1,702㎡, 공시지가는 594,500원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실 상태 확인. 매각물건명세서상 공실이며 감정평가에서도 현황 공실로 확인됩니다. 실제 점유 상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 상가 시세 재검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 125,297,000원이 시장가보다 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 임대수익 확인. 근린시설은 임대료와 공실기간이 가치에 직접 영향을 주므로 주변 소매점의 보증금·임대료 수준과 실제 임차 수요 확인이 중요합니다.
- 환금성 점검. 5회 유찰 사실은 시장에서 가격 또는 활용성에 대한 눈높이 차이가 있었음을 시사합니다. 재매각 가능성과 적정 보유기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당은 같은 건물 1층 104호와 105호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당과 채권회수 구조를 원본 서류에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 확신은 아직 부족하다
이 물건은 권리만 보면 어렵지 않습니다. 임차인이 없고 공실이며, 2020.06.25. 순천농업협동조합 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정은 소멸합니다. 예상 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 5회 유찰된 근린시설이라는 점입니다. 감정가 437,000,000원에서 현재 최저가 125,297,000원까지 내려왔지만, 이 자료에는 최근 실거래 비교값이 없어 그 가격을 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 공실 소매점은 상권·임대료·공실 위험과 재매각 수요가 가격을 좌우합니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증 없이는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
