광주지방법원 2025타경33821. 광주광역시 북구 연제동 10 소재 1층 106호 근린시설로, 감정평가 이용상태는 소매점이며 현황은 공실입니다. 현재 소유자는 한우뱅크영농조합법인이고, 2020.06.25 소유권을 취득한 같은 날 순천농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,236,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
과거 방림신용협동조합·임곡농업협동조합의 근저당, 국의 압류, 2024년 순천농업협동조합의 임의경매개시결정은 이미 말소되거나 취하된 상태입니다. 현재 진행 중인 2025.09.08 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 산정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33821 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 10 · 제1층 제106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 소매점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 한우뱅크영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 125,297,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천농업협동조합 / 1,284,888,321원 |
| 말소기준권리 | 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,236,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 현존 핵심권리는 근저당 1건
임차인은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 비고에는 공실로 기재되어 있고 감정평가서도 현황을 공실로 봅니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 직전 실제 점유상태가 그대로인지 현장 확인은 필요합니다. 제공된 배당 산정에서는 매수인 인수 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 28.67%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 125,297,000원으로 감정가 437,000,000원의 28.67% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭은 매우 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
오히려 가격 판단에서 더 무겁게 봐야 할 사실은 이미 5회 유찰됐다는 점입니다. 현재 회차보다 더 유찰될 경우 데이터상 최저가는 100,237,600원, 이어 80,190,080원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 반복 유찰은 감정가와 시장의 가격 수용력 사이에 간극이 있을 가능성을 보여주므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,297,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,158원 |
| 2. 근저당 · 순천농업협동조합 | 1,236,000,000원 | 122,742,842원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 대비 미배당액은 1,113,257,158원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 연제동 소재 “양산제” 서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 소매점이고 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며 외벽은 돌붙임·강화유리, 내부는 벽지·타일 마감, 새시창호입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 상업용 건부지이며 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 재확인. 자료상 공실이지만 임대관계는 미상으로 평가됐습니다. 매각기일 전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수요 확인. 시세 비교자료가 없으므로 인근 유사 근린시설의 실제 매매가·임대료를 별도로 대조해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 가격, 점포 가시성, 유동인구, 임대수요, 내부 상태 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 비용 확인. 공실 기간 중 발생한 관리비와 공용부분 관련 비용을 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
- 규제 확인. 제1종일반주거지역·비행안전제3구역·토지거래계약 허가구역 등 이용계획이 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2020.06.25 순천농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 제공된 배당표상 매수인 인수금은 0원입니다. 임차인 신고도 없고 자료상 공실입니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 인수형 경매는 아닙니다.
하지만 투자성 판단은 훨씬 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 437,000,000원이 5회 유찰되어 최저가 125,297,000원까지 내려왔지만, 이를 뒷받침할 실거래 비교자료가 없습니다. 더구나 현황은 공실인 근린시설입니다. 따라서 이 사건은 “권리는 확인 가능하지만 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 반복 유찰 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 낙찰의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 실제 상권·임대수요·매매수요가 그 가격을 지지하는지 확인하는 데 있습니다.
