🔁 2회 🏷️ 49% 🧾 0원 📐 31.32㎡ 📉 -2.0%
인천지방법원 2025타경4881. 부천시 소사구 심곡본동 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 116호, 전용면적 31.32㎡인 근린시설입니다. 소유자 손영욱은 2024.10.16. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 467,544,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이후 우리카드·하나은행·중소기업은행·KB국민카드·메리츠캐피탈·삼성생명보험·하나카드· 한국주택금융공사 등의 가압류와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정이 차례로 등기됐지만, 등기 자료상 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4881 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층116호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 전용 31.32㎡ · 1층 |
| 소유자 | 손영욱 · 2024.10.16. 소유권이전 · 거래가액 467,544,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 179,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 671,504,929원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.16. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 감정 이용상태 | 현황 공실 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2024.10.16. 신한은행 근저당입니다. 그보다 앞선 군포신용협동조합 근저당과 신탁등기는 이미 등기부상 말소됐고, 기준권리 뒤에 붙은 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 처리돼 있습니다. 신한은행 근저당에는 같은 202동 117호·119호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디엔비 | 6,000,000원 | 2025.09.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 주식회사 디엔비의 전입일은 2025.09.09.로 말소기준권리인 2024.10.16.보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력은 없고, 매수인이 보증금 6,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
현재 최저가는 179,340,000원으로 감정가 366,000,000원의 49%입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 문제가 있습니다. 대상 전용면적은 31.32㎡인데, 제공된 단지 실거래 표본은 53.99㎡·55.41㎡·58.17㎡·59.69㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 실거래는 단지 전반의 흐름을 보는 참고 자료일 뿐, 본 116호의 직접 비교시세로 사용해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.69㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 55.41㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 58.17㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2025.02 | 59.69㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2023.11 | 53.99㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2023.09 | 55.41㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 55.41㎡ | 5 | 388,610,000원 |
| 2023.05 | 55.41㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 403,333,333원 |
참고 실거래의 최신 거래는 2026.07. 400,000,000원, 최근 12개월 평균은 403,333,333원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 -2.0%로 하락 추세입니다. 단순 계산상 현재 최저가는 이 최근 평균의 44.5% 수준이지만, 면적이 일치하지 않으므로 이를 그대로 할인율이나 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,310,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 176,029,240원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,390,620원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 9,376,985원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 15,596,353원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,471,287원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 22,374,021원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,430,954원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국주택금융공사 | 160,707,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,340,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 총 채권액 1,645,750,534원 중 채권자 배당은 176,029,240원이고, 미배당액은 1,469,721,294원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 부천역 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 노선 상가지대입니다. 상권 및 배후지 상태는 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 버스정류장과 북동측 부천역 이용이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정 당시 116호·117호·119호는 현황 공실로 조사됐습니다. 위생·급배수·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 부지 북측 약 6m, 남측 약 8m, 동측 약 10m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,742,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 단지는 66세대, 2022.08.31. 사용승인으로 비교적 신축이지만, 경매 통계상 평균 유찰 2.5회·낙찰률 0.0%로 표시돼 있어 근린시설의 실제 매수층은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정은 공실, 현황조사는 주식회사 디엔비를 임차인으로 확인했습니다. 입찰 전 실제 점유자와 사용상태를 확인하세요.
- 임차인 서류 확인. 전입 2025.09.09.로 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 117호·119호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보의 변제·매각 진행상황을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 31.32㎡와 면적이 맞는 근린시설 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다. 55.41~59.69㎡ 실거래 평균과 단순 비교해 할인율을 정하지 마세요.
- 공실 비용. 현황이 공실이라면 낙찰 후 임차인을 구하기까지 관리비·보유비용과 내부 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장과 임대로 검증해야 한다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.10.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 주식회사 디엔비도 뒤늦게 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 근린시설의 실제 가치와 환금성입니다. 2회 유찰로 최저가는 179,340,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상 31.32㎡와 면적이 맞지 않습니다. 최근 참고 거래의 흐름도 -2.0% 하락 추세이며, 감정상 공실과 현황조사상 임차인 기록도 서로 엇갈립니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격은 별도 검증이 맞습니다. 49%라는 할인율보다 실제 점유·임대료·공실기간·동일 소형 근린시설 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
