인천지방법원 2025타경4881. 부천시 소사구 심곡본동 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 117호의 근린시설입니다. 소유자 손영욱은 2024.10.16. 거래가액 479,688,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 184,240,000원으로 감정가 376,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보입니다. 다만 이 물건은 아파트가 아니라 1층 근린시설이고, 제공된 단지 실거래 표본은 대상 면적 32.19㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 주거용 실거래 수준과 최저가를 단순 비교해 “반값 매물”이라고 판단하기보다는, 상가 자체의 임대수익·공실·전용면적·가시성 등을 기준으로 다시 가격을 잡아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4881 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 117호 |
| 물건종류 / 위치 | 근린시설 · 202동 1층 117호 · 대상 면적 32.19㎡ |
| 이용상태 | 현황 공실 |
| 소유자 | 손영욱 · 2024.10.16. 거래가액 479,688,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 376,000,000원 / 184,240,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 671,504,929원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.10.16. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 우리카드·하나은행·중소기업은행·케이비국민카드·메리츠캐피탈·삼성생명보험·하나카드· 한국주택금융공사의 가압류와 국세·지방세 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다.
② 임차관계 — 신고는 있지만 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디엔비 | 2025.09.09 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
주식회사 디엔비의 전입일은 2025.09.09.로 말소기준권리인 2024.10.16.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인이 보증금 6,000,000원을 인수하지 않습니다. 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 한편 감정평가상 이용상태는 “현황 공실”로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 45.7%라는 숫자만 믿으면 안 된다
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 403,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 400,000,000원입니다. 현재 최저가 184,240,000원은 최근 12개월 평균의 45.7%이며, 최근 거래 흐름은 과거 표본 대비 -2.0%입니다. 다만 거래 표본의 면적은 이 물건의 대상 면적 32.19㎡와 일치하지 않으므로 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.69㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 55.41㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 58.17㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2025.02 | 59.69㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2023.11 | 53.99㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2023.09 | 55.41㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 55.41㎡ | 5 | 388,610,000원 |
| 2023.05 | 55.41㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 403,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 184,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,379,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 180,860,640원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,390,620원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 9,376,985원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 15,596,353원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,471,287원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 22,374,021원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,430,954원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국주택금융공사 | 160,707,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,645,750,534원 중 예상배당은 180,860,640원이며, 미배당은 1,464,889,894원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 이 예상배당에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 184,240,000원 | 180,860,640원 | 1,464,889,894원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 128,967,999원 | 126,362,447원 | 1,519,388,087원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24.01%) | 90,277,599원 | 88,252,602원 | 1,557,497,932원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 근린시설의 실제 가치가 충분히 싸지는 것은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 부천역 남서측 인근. 주위에 각종 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 노선 상가지대로 상권 및 배후지 상태는 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북동측 인근에 지하철1호선 부천역이 위치해 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정평가 이용상태는 공실입니다. 위생·급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 북측 약 6미터, 남측 약 8미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 공시지가 2,742,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근린시설 자체 시세 확인. 32.19㎡ 대상과 일치하는 동일·유사 상가의 매매가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다. 현재 실거래 표본은 직접 비교 대상이 아닙니다.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 공실이므로 가시성·동선·전면폭·업종 제한·관리비와 실제 임차수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현황조사상 주식회사 디엔비가 확인되지만 감정평가상 공실입니다. 실제 인도 대상과 점유 상태를 매각 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 금액이 존재하는지 배당요구종기 이후 교부청구 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 2회 유찰을 무조건 호재로 보지 않기. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.5회이고 매각률은 0.0%입니다. 반복 유찰 자체가 환금성 신호일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유 상태를 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘상가 기준’으로 다시 봐야 한다
이 물건의 장점은 명확합니다. 2024.10.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후의 다수 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 주식회사 디엔비도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 감정가 376,000,000원에서 2회 유찰돼 184,240,000원까지 내려왔고, 최근 단지 거래 평균과 비교하면 45.7%에 불과합니다. 하지만 해당 거래 표본의 면적은 이 물건과 일치하지 않고, 경매 대상도 근린시설입니다. 최근 거래 추세도 -2.0%, 단지 경매 평균 유찰도 2.5회입니다. 따라서 이 사건은 “권리 안전 = 가격 매력”으로 연결할 물건이 아니라, 권리는 통과하되 근린시설 자체 임대가치와 환금성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 하는 물건입니다.
