인천지방법원 2025타경4881. 부천시 소사구 심곡본동 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 119호의 근린시설입니다. 소유자 손영욱은 2024.10.16. 거래가액 467,544,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 우리카드·하나은행·중소기업은행·케이비국민카드· 메리츠캐피탈·삼성생명보험·하나카드·한국주택금융공사의 가압류와 경매개시결정, 세금 관련 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 다만 가격 판단에서는 한 가지 중요한 제약이 있습니다. 단지 실거래 자료는 존재하지만 본건 대상면적 31.32㎡와 비교 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 44.5%라는 숫자 자체는 데이터에 존재하지만, 동일 조건의 직접 비교가 아니므로 ‘절반 이하 시세’라고 단정할 근거는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경4881 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층119호 |
| 물건종류 / 면적 | 근린시설 · 대상면적 31.32㎡ · 1층 |
| 감정 이용상태 | 현황 공실 |
| 소유자 | 손영욱 · 2024.10.16. 소유권이전 · 거래가액 467,544,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 366,000,000원 / 179,340,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 671,504,929원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.16. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.10.16. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 다만 국세·지방세 압류가 5건 존재하므로 실제 배당에서는 당해세 해당 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있습니다. 이는 후순위 채권자의 배당 문제이고, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 디엔비 | 2025.09.09 | 6,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 · 인수 0원 |
주식회사 디엔비의 전입신고일은 2025.09.09.로 말소기준인 2024.10.16.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 보증금은 6,000,000원이며 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다. 한편 감정평가 이용상태는 ‘공실’로 기재되어 있으므로, 입찰 전 실제 점유상태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 44.5%라는 숫자는 있지만, 직접 비교는 어렵다
한울에이치밸리움디그니어스 실거래 자료 12건의 전체 평균은 409,467,500원입니다. 그러나 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 403,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 400,000,000원이며, 최근 구간이 과거 구간보다 -2.0% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.69㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 59.69㎡ | 10 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 55.41㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 2025.06 | 58.17㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2025.04 | 59.69㎡ | 6 | 445,000,000원 |
| 2025.02 | 59.69㎡ | 15 | 430,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 440,000,000원 |
| 2024.06 | 59.69㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2023.11 | 53.99㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2023.09 | 55.41㎡ | 11 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 55.41㎡ | 5 | 388,610,000원 |
| 2023.05 | 55.41㎡ | 3 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 403,333,333원 |
또한 최근 실거래 흐름은 과거보다 -2.0% 낮습니다. 전체 평균 409,467,500원만을 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 본건은 2회 유찰된 근린시설이므로, 응찰가격 판단에는 동일 면적·동일 용도의 실제 거래 확인이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,310,760원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 780,000,000원 | 176,029,240원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,390,620원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사하나은행 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 9,376,985원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 15,596,353원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 21,471,287원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 메리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 22,374,021원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,430,954원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국주택금융공사 | 160,707,550원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 179,340,000원 가정 시 집행비용 3,310,760원을 제외한 176,029,240원이 주식회사신한은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 잔여가 없습니다. 총 채권액 1,645,750,534원 중 176,029,240원이 배당되어 미배당액은 1,469,721,294원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·상태. 근린시설이며 감정평가상 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 지하철1호선 부천역 남서측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설·오피스텔·아파트가 소재하는 노선 상가지대입니다. 상권 및 배후지 상태는 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 지하철1호선 부천역이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 남측 약 8미터, 동측 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지이며, 공시지가는 2,742,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되며, 소로1류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 환금성. 한울에이치밸리움디그니어스는 66세대, 2022.08.31. 준공으로 확인되지만, 본건은 근린시설이고 제시된 실거래 표본과 면적이 불일치해 해당 거래가격을 그대로 환금성 기준으로 적용하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 주식회사 디엔비의 전입신고도 말소기준 이후입니다.
- 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 현황조사에는 주식회사 디엔비가 확인됩니다. 실제 점유·명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 착시. 최저가가 최근 12개월 평균의 44.5%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 마세요. 본건은 31.32㎡, 실거래 표본은 53.99~59.69㎡로 면적이 다릅니다.
- 하락 흐름. 최근 구간 실거래 추세는 과거 대비 -2.0%입니다. 전체 평균 409,467,500원보다 최근 12개월 평균 403,333,333원과 최신 거래 400,000,000원을 우선해 보되, 동일 면적 거래 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 현재 179,340,000원, 3회 유찰 시 125,537,999원, 4회 유찰 시 87,876,599원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 및 동일 조건 거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증은 아직 끝나지 않았다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2024.10.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 주식회사 디엔비의 전입은 2025.09.09.로 늦습니다. 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석만 놓고 보면 매수인이 떠안을 보증금이나 등기상 인수권리가 확인되지 않습니다.
그러나 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 179,340,000원이 최근 12개월 평균 403,333,333원의 44.5%라는 수치는 매우 크게 보이지만, 본건 31.32㎡와 실거래 표본 53.99~59.69㎡가 일치하지 않습니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 2회 유찰, 최근 거래 추세 -2.0%, 감정평가상 공실과 현황조사 점유 기록의 차이까지 감안하면 ‘권리 안전 = 가격 매력’으로 곧바로 연결할 수 없는 사건입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 동일 면적·동일 용도 거래 확인 후 판단입니다.
