청주지방법원 2026타경50123. 진천읍 장관리 소재 다세대주택 101동 3층 302호입니다. 현재 소유자는 김성자이며, 2014.11.06 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합 근저당권 23,160,000원이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 현재 등기상 추가 담보권이나 압류는 없고, 2026.01.27 같은 근저당권자가 임의경매를 신청했습니다.
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 임차인은 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 경매 청구액은 69,794,007원이고 등기상 근저당 채권최고액은 23,160,000원으로, 현재 최저가 19,600,000원에서는 집행비용을 제외하고 근저당권자에게 18,847,200원이 배당되어 4,312,800원 미배당이 발생합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50123 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 25.3542㎡ · 철근콘크리트구조 · 제4층 건물 중 제3층 |
| 소유자 | 김성자 · 2014.11.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 69,794,007원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 핵심은 2014년 근저당
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원입니다. 2013년에 설정됐던 가처분·가압류·압류와 여러 근저당권은 2014.11.06 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2014.11.06 설정된 한국양계축산업협동조합의 근저당권이며, 2026.01.27 경매개시결정은 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 81.7%지만 표본은 한 건뿐
가격 비교가 가능한 실거래는 GT빌리지101동102동에서 확인된 2023.08 거래 1건입니다. 전용 25.35㎡, 2층이 24,000,000원에 거래됐고, 평균·최고·최저 거래가도 모두 24,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 25.35㎡ | 2 | 24,000,000원 |
| 평균 | 25.3542㎡ | 1건 | 24,000,000원 |
현재 최저가 19,600,000원은 이 비교가격의 81.7%입니다. 숫자만 보면 감정가 40,000,000원보다 크게 내려온 상태지만, 실거래 표본 자체가 1건이고 최신 거래시점도 2023.08입니다. 따라서 81.7%라는 비율만으로 현재 시장가격 대비 충분히 싸다고 단정하기보다는 실제 현장 매물과 거래 가능성을 추가 확인하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,800원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 23,160,000원 | 18,847,200원 |
| 미배당 | - | 4,312,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 752,800원 뒤 근저당권자에게 18,847,200원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 4,312,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 4,312,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 10,086,960원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 9,604,000원 | 9,031,128원 | 14,128,872원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 줄어드는 것은 낙찰대금이고, 제공된 배당 구조상 미배당 채권이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천장관사랑으로부영1차아파트 남서측 인근으로, 아파트단지·다세대주택·전·답 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층이며 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 남동측 폭 약 6미터 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 128,200원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 토지 표시 차이. 대지권 목적 토지의 등기사항전부증명서상 지목은 ‘전’이나 토지대장 및 현황은 ‘대’입니다.
- 건물 표시 차이. 등기사항전부증명서와 현장조사는 ‘101동’, 집합건축물대장은 ‘주1’로 표시돼 있습니다.
- 승강기. 건물 내 승강기는 정기검사 유효기간 만료로 현재 운행정지 상태로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본 확인. 가격 비교 근거가 2023.08의 24,000,000원 거래 1건이므로 현재 매매 가능가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 승강기 상태 확인. 정기검사 유효기간 만료로 운행정지 상태이므로 재검사·운행 재개 여부를 확인해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 등기상 ‘전’, 토지대장·현황 ‘대’의 차이를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 등기·현장 ‘101동’과 집합건축물대장 ‘주1’의 동일성 및 행정상 표시를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가격에서는 근저당 채권최고액 전액 배당이 되지 않지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘거래성·현장’이 승부처
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 2회 유찰로 최저가가 19,600,000원까지 내려왔고, 유일한 비교 실거래 24,000,000원의 81.7%라는 점도 가격 측면에서는 눈에 들어옵니다.
다만 그 비교 실거래가 2023.08의 1건뿐이라는 점, 총 세대수가 29세대라는 점, 승강기 운행정지와 토지·건물 표시 차이가 함께 존재한다는 점은 별도 확인이 필요합니다. 결론적으로 권리는 비교적 깔끔하고 가격은 내려왔지만, 현재 시세와 현장 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 다세대 물건입니다.
