청주지방법원 2026타경50123. 충북 진천군 진천읍 장관리 소재 GT빌리지 101동 3층 304호에 해당하는 다세대주택입니다. 전용면적은 37.5462㎡이며, 2013년 준공된 29세대 규모 건물군의 일부입니다. 현재 소유자는 김성자로, 2014년 11월 6일 이전 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합 명의의 채권최고액 35,520,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이번 경매는 해당 근저당권자인 한국양계축산업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2014년 11월 6일 설정된 을구 6번 근저당권이며, 이번 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기부에 나타났던 여러 고액 근저당과 압류 역시 2014년 경매 매각 등으로 이미 말소됐습니다. 다만 등기상 인수 권리가 없다는 것과 현장 점유·건물 하자에 따른 비용이 없다는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 제101동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 37.5462㎡ · 4층 건물 중 3층 |
| 건물 정보 | GT빌리지101동102동 · 29세대 · 2013.03.15 준공 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 승강기설비 |
| 소유자 | 김성자 (2014.11.06 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 60,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,580,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 한국양계축산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 69,794,007원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.06 한국양계축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 35,520,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 과거 권리는 이미 정리
등기부에는 2013년 설정된 고액 근저당권들이 다수 나타나지만, 현재 살아 있는 선순위 근저당으로 오해하면 안 됩니다. 정유순·조미심·한영수·윤주영의 근저당권, 무지개새마을금고 근저당권 등은 2014년 11월 6일 매각 과정에서 말소된 이력입니다. 2013년 가처분과 이전 경매개시결정, 진천군 압류도 이미 정리됐습니다.
현재 권리분석의 기준은 을구 6번 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 2026년 1월 27일의 임의경매개시결정도 그 이후 등기이므로 매각으로 소멸합니다. 제시된 등기와 예상배당을 기준으로 매수인이 떠안을 금전적 권리는 0원으로 산정됩니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만 거래 시점이 오래됐다
GT빌리지101동102동의 동일 전용면적대 실거래는 확인된 표본이 3건입니다. 거래금액은 55,000,000원에서 74,000,000원 사이이며, 전체 표본 평균은 61,500,000원입니다. 별도로 집계된 최근 거래 표본 2건의 평균은 64,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 37.55㎡ | 4층 | 74,000,000원 |
| 2024.07 | 37.55㎡ | 1층 | 55,000,000원 |
| 2023.07 | 37.55㎡ | 2층 | 55,500,000원 |
| 최근 표본 평균 | — | 2건 | 64,500,000원 |
| 전체 표본 평균 | — | 3건 | 61,500,000원 |
최저매각가 20,580,000원은 최근 표본 평균 64,500,000원의 31.9%, 마지막 확인 거래가 74,000,000원의 약 27.8%입니다. 최근 표본 평균과의 금액 차이는 43,920,000원입니다. 단순 가격 비교만 하면 상당한 할인 폭입니다.
최근 표본과 과거 표본의 평균 차이를 나타내는 추세 지표도 +16.2%로 표시됩니다. 그러나 이를 현재의 상승장으로 해석하기는 어렵습니다. 마지막 확인 실거래가 2024년 10월로, 2026년 매각 시점보다 상당히 오래된 기록이기 때문입니다. 특히 표본이 적고 층별 거래가격 차이도 커서, 해당 평균을 현재 304호의 매각 가능 가격으로 그대로 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 20,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 770,440원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 35,520,000원 | 19,809,560원 |
| 미배당 · 근저당 채권 | — | 15,710,440원 미회수 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정액이며, 예상배당은 채권최고액을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 미배당액은 매각대금 배분에 포함되지 않으며 매수인의 확정 인수액도 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 하자가 사라지지는 않는다
제시된 회차별 가격과 배당 시뮬레이션을 적용하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 근저당 채권의 미배당이 발생하지만, 해당 미배당액을 매수인이 승계하는 것으로 산정하지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) 감정가 34.3% |
20,580,000원 | 19,809,560원 | 15,710,440원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
14,406,000원 | 13,746,692원 | 21,773,308원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% |
10,084,200원 | 9,502,684원 | 26,017,316원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천장관사랑으로부영1차아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 전·답 등 농경지가 혼재하는 지역이며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부지 남동측 약 6m 포장도로를 통해 출입하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·구조. 4층 철근콘크리트 다세대주택으로 위생·급배수 및 난방설비를 갖추고 있습니다. 전용면적은 37.5462㎡이며, 건물군 규모는 29세대입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(복합형)에 해당하며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 참고값은 128,200원/㎡입니다.
- 공부 불일치. 토지 등기사항전부증명서상 지목은 '전'이지만 토지대장 및 현황은 '대'입니다. 또한 등기와 현장에서는 '101동', 집합건축물대장에서는 '주1'로 표시됩니다. 동일 물건의 표시 차이인지, 정정이 필요한지 확인해야 합니다.
- 승강기 운행정지. 감정평가 기준시점 조사에서 승강기 정기검사 유효기간 만료로 운행정지 상태였습니다. 입찰 전에 운행 재개 여부와 검사·보수 비용 및 부담 주체를 확인해야 합니다.
- 환금성. 소규모 다세대주택으로 확인되는 매매 표본은 3건입니다. 마지막 확인 거래가 2024년 10월이므로 현재 매도 가능 가격과 예상 매각 기간을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 재확인. 매각기일 2026.10.22 기준으로 대항력 임차인, 인수조건, 매각 제외 사항 및 특별매각조건이 있는지 확인하세요.
- 점유자 확인. 전입세대 확인과 현황조사, 현장 탐문을 통해 소유자 또는 제삼자의 점유 여부, 임대차와 명도 가능성을 확인하세요.
- 승강기 점검. 정기검사 만료 후 운행이 재개됐는지, 미납 검사비·보수공사비와 공용관리비 체납이 존재하는지 확인하세요.
- 공부 대조. 토지 등기부의 '전'과 토지대장·현황의 '대', 등기상 '101동'과 건축물대장상 '주1' 표시 차이를 대지권·건축물대장·현장과 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 2024년 거래가격을 2026년 실현 가능한 매도가로 가정하지 마세요. 같은 지역 다세대의 최신 매물과 실거래, 실제 매도 소요기간을 조사하세요.
- 추가 비용 반영. 취득 관련 세금, 등기비용, 명도비용, 승강기 및 공용부분 수리비와 내부 수선비를 포함해 총취득비용을 산정하세요.
- 입찰 상한 결정. 현장 점검에서 확인된 수선비와 환금성 위험을 가격에 반영한 후 응찰가를 정하세요. 추가 유찰에 따른 가격 하락만을 입찰 근거로 삼지 마세요.
- 원본 확인. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 반드시 재확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸 보이지만, 출구까지 싼 것은 아니다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 6,000만원에서 3회 유찰되어 최저가가 2,058만원까지 내려왔고, 현재 등기와 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액도 0원입니다. 과거 실거래 평균과 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다.
하지만 진짜 투자 판단은 그 다음부터입니다. 승강기 운행정지, 토지 지목과 동 표시의 불일치, 29세대 소규모 건물군, 오래된 실거래 자료, 3회 유찰이라는 위험 요소들이 겹쳐 있습니다. 현재 매도가와 건물 상태를 확인하지 않은 채 과거 거래 평균만 기준으로 수익률을 계산해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 권리 구조와 낮아진 최저가는 긍정적이지만, 현장 관리상태와 환금성의 불확실성이 커서 가격 메리트를 그대로 투자 매력으로 인정하기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순, 가격은 저렴해 보임, 현장·환금성은 반드시 검증. 승강기와 공부 문제의 해결 여부가 이 경매의 실질적인 판단 기준입니다.
