청주지방법원 2026타경50123. 진천읍 장관리 283-1, 101동 3층 304호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김성자이며 2014년 11월 6일 이전 경매의 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합의 채권최고액 35,520,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2026년 1월 27일 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 현재 남아 있는 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 이미 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 60,000,000원에서 29,400,000원까지 내려왔습니다. 집계된 동일 면적 실거래는 2023.07~2024.10 세 건으로 전체 평균 61,500,000원, 최근 12개월 평균 64,500,000원, 최신 거래 74,000,000원입니다. 집계상 최근 거래 흐름은 +16.2%지만, 최신 실거래 시점이 2024.10이므로 이를 2026년 9월의 현재 시세와 곧바로 동일시해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50123 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 제101동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.5462㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 |
| 소유자 | 김성자 (2014.11.06. 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 69,794,007원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
임차인 없음. 현재 말소기준은 2014.11.06. 한국양계축산업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 35,520,000원입니다. 2026.01.27. 임의경매개시결정도 이 권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2013년에 설정됐던 가처분·근저당권·압류와 당시 경매개시결정은 2014.11.06. 이전 경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현 등기 흐름에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래 시점 확인이 먼저
동일 면적 37.55㎡ 실거래 표본은 세 건입니다. 전체 평균은 61,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 64,500,000원, 최신 거래 74,000,000원, 최근 대 과거 추세 +16.2%를 우선해 봅니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 37.55㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2024.07 | 37.55㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2023.07 | 37.55㎡ | 2 | 55,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 37.55㎡ | 2건 | 64,500,000원 |
현재 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 평균의 45.6%입니다. 감정가 대비로도 현재 회차가 49%까지 내려와 가격 차이는 큽니다. 동시에 이 실거래 자료의 최신 거래월은 2024.10입니다. 따라서 “2026년 현재 시세의 절반”이라고 단정하기보다는, 과거 확인 가능한 거래 수준보다 현저히 낮은 최저가라고 보는 것이 정확합니다.
③ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 929,200원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 35,520,000원 | 28,470,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 35,520,000원 중 28,470,800원이 배당되고 7,049,200원 미배당이 발생하는 계산입니다. 신청채권 청구액은 69,794,007원이지만 본 배당표의 담보채권 계산은 채권최고액 35,520,000원 기준입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 29,400,000원 | 28,470,800원 | 7,049,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 20,580,000원 | 19,809,560원 | 15,710,440원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,406,000원 | 13,746,692원 | 21,773,308원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천장관사랑으로부영1차아파트 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·다세대주택과 전·답 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 남동측 약 6미터 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 128,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지는 등기사항전부증명서상 지목이 ‘전’, 토지대장 및 현황은 ‘대’입니다. 대상 건물은 등기 및 현장에서는 ‘101동’, 집합건축물대장에서는 ‘주1’로 표시돼 있습니다.
- 승강기. 건물 내 승강기는 정기검사 유효기간 만료로 현재 운행정지 상태로 조사됐습니다.
- 규모·거래. GT빌리지101동102동은 29세대이며 동일 면적 확인 실거래는 3건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2014.11.06. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 현재 경매개시결정이 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 매각기일 전 점유 현황이 달라졌는지 현황조사와 현장을 재확인해야 합니다.
- 시세 최신화. 확인된 최신 실거래가 2024.10이므로 2026.09 입찰 전 인근 중개업소·최근 거래를 통해 현재 가격대를 다시 확인하세요.
- 승강기 상태. 정기검사 유효기간 만료와 운행정지 원인, 재검사·수리 여부 및 비용 부담 구조를 관리 주체에 확인하세요.
- 공부상 차이. 토지 지목 ‘전/대’, 건물 표시 ‘101동/주1’ 차이가 매각 대상 동일성·대출·향후 처분에 미치는 영향을 서류로 확인하세요.
- 미납 관리비. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리 주체에 직접 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 ‘현장 확인 뒤 가격’
이 물건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 현재 소유자가 2014년 경매로 취득한 뒤 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 없이 이후 경매개시결정도 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 역시 수치상으로는 크게 내려왔습니다. 현재 최저가 29,400,000원은 집계된 최근 12개월 평균 64,500,000원의 45.6%이고, 감정가의 49%입니다. 다만 확인 가능한 최신 거래가 2024.10에 머물러 있으며, 29세대 소규모 다세대라는 점, 승강기 운행정지, 토지 지목과 건물 표시의 공부상 차이는 반드시 현장에서 해소해야 할 변수입니다. 결론은 “권리는 합격, 가격은 매력적이지만 현장·현재 시세 확인이 조건”입니다.
