청주지방법원 2026타경50123. 진천읍 장관리 283-1, 101동 3층 303호의 다세대주택입니다. 감정가 40,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 19,600,000원, 감정가의 49%입니다. 현재 소유자는 김성자이고, 2014.11.06 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 같은 날 한국양계축산업협동조합이 채권최고액 23,160,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
임차권자 이한필은 2020.05.27 전입·점유를 시작했고 보증금은 20,000,000원입니다. 말소기준일인 2014.11.06보다 전입이 늦으므로 대항력은 없습니다. 2026.02.09 임차권등기와 배당요구가 이뤄졌지만, 이 권리 역시 말소기준 뒤의 권리여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 실질취득액도 현재 최저가와 같은 19,600,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50123 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 장관리 283-1 101동 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 25.3542㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김성자 · 2014.11.06 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 19,600,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 69,794,007원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.06 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 · 채권최고액 23,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 인수되지 않는다
이 등기부에는 2013년 가처분·임의경매·압류와 여러 근저당권이 있었지만, 2014.11.06 앞선 임의경매 매각 과정에서 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 그 뒤 새로 설정된 2014.11.06 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 2026.01.27 같은 채권자의 임의경매가 개시됐고, 2026.02.09 이한필의 주택임차권이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이한필 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2020.05.27 / 2020.05.25 | 2026.02.09 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
배당요구가 접수된 실제 임차인 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 대항력이 없으므로 보증금 미배당분이 매수인에게 인수되지는 않습니다. 다만 실제 배당에서의 우선변제·최우선변제 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1,960만원은 비교거래의 81.7%, 그러나 표본은 1건
GT빌리지101동102동은 총 29세대, 사용승인일은 2013.03.15입니다. 대상 전용면적 25.3542㎡와 면적이 일치하는 실거래 표본은 2023.08 1건이며, 전용 25.35㎡·2층이 24,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 비교값의 평균·최저·최고도 모두 24,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 25.35㎡ | 2 | 24,000,000원 |
| 비교값 | 25.3542㎡ | 1건 | 24,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 19,600,000원은 24,000,000원의 81.7%로, 단순 금액만 놓고 보면 4,400,000원 낮습니다. 다만 비교 실거래가 2023.08의 한 건뿐이므로, 이를 현재 시세의 정밀한 평균으로 단정하기는 어렵습니다. 특히 29세대 소규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회라, 가격 할인과 환금성 위험을 함께 평가해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 49% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 4,312,800원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 10,086,960원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 9,604,000원 | 9,031,128원 | 14,128,872원 |
③ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 752,800원 |
| 2. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 23,160,000원 | 18,847,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 19,600,000원에서는 집행비용 752,800원을 제외한 18,847,200원이 한국양계축산업협동조합 근저당에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 대비 4,312,800원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 시뮬레이션에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진천장관사랑으로부영1차아파트 남서측 인근이며, 아파트단지·다세대주택·전·답 농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 부지 남동측 폭 약 6미터 내외 포장도로를 통해 진출입합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 128,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 목적 토지의 등기상 지목은 ‘전’, 토지대장과 현황은 ‘대’이며, 건물 표시는 등기·현장 ‘101동’, 집합건축물대장 ‘주1’로 서로 다릅니다.
- 승강기. 기준시점 현재 정기검사 유효기간 만료로 운행정지 상태로 조사됐습니다.
- 환금성. GT빌리지101동102동은 29세대이고 제공된 동일 면적 실거래는 2023.08 한 건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 이한필의 전입일 2020.05.27과 말소기준 2014.11.06의 선후관계, 임차권등기·배당요구 내용을 원본으로 재확인하세요.
- 최우선변제 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인의 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 확정 전 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 정기검사 유효기간 만료로 운행정지 상태이므로 재검사·수리·관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 공부 표시 차이. 토지의 ‘전/대’ 차이와 건물의 ‘101동/주1’ 표시 차이가 매매·대출·명도 과정에 미치는 영향을 원본 공부와 현장으로 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액 19,600,000원은 비교 실거래 24,000,000원의 81.7%지만 표본은 2023.08 한 건입니다. 인근 유사 다세대의 현재 호가와 실제 거래 가능가격을 별도로 확인하세요.
- 저환금성 대비. 29세대 규모와 제한적인 거래표본을 감안해 낙찰 후 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡으세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 싸다고만 보기 어렵다”
이 사건의 권리분석 자체는 비교적 명확합니다. 2014.11.06 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 이한필의 전입은 2020.05.27로 뒤입니다. 따라서 대항력 없음·매수인 인수 0원, 현재 최저가 19,600,000원이 곧 실질취득액입니다.
가격도 제공된 비교 실거래 24,000,000원보다 18.3% 낮습니다. 그러나 그 비교값은 2023.08의 한 건뿐이고, 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 여기에 29세대 규모, 승강기 운행정지, 토지 지목과 건물 동 표시의 공부 차이까지 겹칩니다. 권리상 인수 리스크는 낮지만 환금성과 현황 확인 부담은 높은 편이므로, 이 물건의 승부처는 단순한 할인율보다 현재 시장에서 다시 팔 수 있는 가격과 물건 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
