청주지방법원 2026타경50123. 진천군 진천읍 장관리의 GT빌리지101동102동 중 101동 303호, 전용 25.3542㎡ 규모의 다세대주택입니다. 2014년 기존 경매 매각을 통해 김성자 명의로 소유권이 이전되었고, 같은 날 한국양계축산업협동조합의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권을 바탕으로 2026년 1월 임의경매가 개시됐습니다.

현재 3회 유찰돼 최저매각가는 13,720,000원입니다. 감정가 40,000,000원에서 크게 내려온 금액이지만, 과거 실거래 24,000,000원과의 가격 차이만 보고 저평가라고 결론 내리기는 어렵습니다. 거래 표본이 오래됐고 건물의 정상적인 사용·관리 상태에도 확인할 문제가 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기는 있지만 대항력은 없다

핵심 기준일은 2014.11.06입니다. 이날 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 경매개시결정과 이한필의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2013년 설정된 다수의 근저당권과 가처분, 과거 경매개시결정 및 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 과거의 거액 채권최고액을 이번 경매에서 매수인이 인수하는 채무로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 배당요구와 보증금 인수를 구분해야 한다

확인된 실제 임차인은 1명입니다. 이한필은 건물 전부에 관한 임차보증금 20,000,000원의 주택임차권을 등기했으며, 배당요구도 확인됩니다. 그러나 임차권등기와 배당요구가 있다는 사실만으로 낙찰자의 보증금 인수가 발생하는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 57.2%라는 숫자만 믿기 어렵다

비교 대상으로 확인되는 것은 GT빌리지101동102동, 전용 25.35㎡의 2023년 8월 실거래 1건입니다. 거래금액은 24,000,000원이고, 이번 최저가 13,720,000원은 그 금액의 57.2%입니다.

금액상 차이는 10,280,000원입니다. 그러나 해당 실거래는 2023년 8월에 발생한 거래로, 2026년 10월의 시장가격을 직접 보여주는 자료가 아닙니다. 최근 12개월의 가격 흐름을 검증할 수 있는 충분한 거래도 확인되지 않습니다.

같은 건물군의 경매 통계에서는 평균 유찰 횟수 2.5회, 매각률 0%로 집계됩니다. 이는 환금성에 주의할 신호이지만, 통계 표본의 규모와 기간이 확인되지 않으므로 앞으로도 매각되지 않는다고 단정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,720,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 4.7%를 적용한 추정액입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 산정했으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 근저당권자에게 배당되는 예상금액은 13,073,040원입니다. 채권최고액 23,160,000원을 기준으로 10,086,960원이 미배당됩니다. 그렇지만 이는 채권자의 배당 부족액이지 매수인이 추가로 부담할 인수액이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당 부족액 — 낙찰자가 떠안는 돈은 아니다

유찰이 한 차례 더 진행될 경우 최저가는 9,604,000원, 그다음에는 6,722,800원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 최저가가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나며, 물건 자체의 승강기·건축물 표시·거래 부진 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진천장관사랑으로부영1차아파트 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 전·답 등 농경지가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 부지 남동측 약 6m 폭 포장도로를 통해 진출입합니다.
• 건축물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 벽돌쌓기·드라이비트, 내벽은 벽지·타일 마감이고 기본적인 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 용도·규제. 다세대주택으로 이용 중이며 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 128,200원/㎡입니다.
• 환금성. 29세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 확인된 같은 면적 실거래는 2023.08의 1건입니다. 거래 빈도가 충분히 검증되지 않아 빠른 재매각을 전제로 한 투자에는 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 승강기 재검사·운행 여부. 현장조사 당시 운행정지 사유가 해소됐는지 관리 주체와 검사 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 공부 일치 및 대지권. 토지 지목 전·대 불일치, 건물 표시 101동·주1 차이에 대한 원인과 정리 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인의 실제 점유. 이한필의 임차권등기, 배당요구, 현재 점유 여부를 구분해서 확인하고 명도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 배당 및 우선변제. 근저당 채권최고액과 청구금액 차이, 임차인의 최우선변제 해당 여부, 당해세·집행비용을 법원 기록과 대조해야 합니다.
• 현재 거래가격. 2023년 실거래 24,000,000원만으로 현재 시세를 단정하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 매매 가능 가격과 거래 소요 기간을 확인해야 합니다.
• 관리비·시설비. 미납 공용관리비, 공용설비 유지비, 승강기 정상화 비용과 향후 분담 가능성을 확인해야 합니다.
• 자금 계획. 최저가 13,720,000원에 권리 인수 추정액 0원이라는 계산은 취득세·등기비·명도비·수리비·체납 관리비 등 실제 취득 부대비용을 포함하지 않습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 토지대장의 최신 내용을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 별도 검증이 필요하다”

이번 사건의 장점은 권리관계가 비교적 명확하다는 점입니다. 2014년 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인의 전입은 2020년이므로 보증금 20,000,000원을 매수인이 인수하는 구조가 아닙니다. 제시된 배당 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.

하지만 물건을 실제로 취득할지는 다른 문제입니다. 감정가 40,000,000원의 다세대주택이 3회 유찰돼 13,720,000원까지 내려왔고, 비교 가능한 거래는 2023년 8월의 24,000,000원 한 건에 그칩니다. 최신 시세 검증이 충분하지 않은 상황에서 승강기 운행정지와 공부 불일치까지 있습니다.

권리상 인수액이 없다는 이유만으로 투자 적격이라고 판단하기 어렵습니다. 현장 시설 정상화와 공부 정리 가능성, 실제 매매·임대 수요를 확인하기 전에는 저가 낙찰만을 목표로 한 응찰을 보류하는 편이 합리적입니다.

종합적으로 D등급(38점)의 고주의 물건으로 평가합니다. 권리 인수 위험은 낮지만, 환금성 불확실성·시설 문제·공부 불일치가 가격 할인 효과를 상당 부분 상쇄할 가능성이 있습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라, 정상 사용과 향후 처분이 가능한 물건인지 확인하는 데 있습니다.