창원지방법원 2025타경11784. 창원시 의창구 팔용동 신창빌딩 8층 801호입니다. 감정평가상 기호1)~기호3)은 숙박시설(여관)로 이용 중이고, 본건 건물 8·9·10층도 숙박시설로 조사됐습니다. 소유자는 이혜숙이며, 현재 경매의 핵심 말소기준권리는 2017.01.06 설정된 진주축산업협동조합 근저당권 채권최고액 996,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 가압류·압류·현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 기준은 비교적 선명하지만, 이 사건의 난점은 따로 있습니다. 신청채권자의 청구액은 830,000,000원이고 현재 최저가에서 신청채권자 예상배당은 242,702,560원에 그칩니다. 동시에 세금 압류가 여러 건 존재하고, 현황조사 기준 관리비 미납액도 약 80,000,000원으로 조사됐습니다. 따라서 단순히 “감정가 반값”이라는 숫자보다 점유·임대관계, 관리비 성격, 세금채권 배당 순위를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11784 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 8층 801호 도로명: 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 숙박시설(여관) 이용 |
| 소유자 | 이혜숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 246,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 830,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.06 을구 8번 근저당권 · 진주축산업협동조합 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준은 2017.01.06 진주축산업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회·수산업협동조합중앙회의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후 경남신용보증재단·하동축산업협동조합·농협은행의 가압류와 창원시·국 등의 압류, 2025.07.15 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%라는 할인율만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 확인 가능한 가격 기준은 감정가와 유찰 회차별 최저가입니다. 감정가 504,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 246,960,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 172,872,000원, 4회 유찰 시 121,010,399원입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 246,960,000원 | 242,702,560원 | 1,137,469,507원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 172,872,000원 | 169,651,792원 | 1,210,520,275원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,010,399원 | 118,516,253원 | 1,261,655,814원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만, 이 표가 보여주는 것은 채권자 미배당이 커진다는 사실입니다. 최저가가 감정가의 절반 아래라는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 특히 숙박시설이라는 실제 이용상태와 관리비·점유관계를 함께 보지 않고 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | — | 4,257,440원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 진주축산업협동조합 | 996,000,000원 | 242,702,560원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,803,305원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 하동축산업협동조합 | 279,807,469원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,561,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,380,172,067원 중 242,702,560원이 배당되고 1,137,469,507원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1)~기호3)은 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 본건 건물 8·9·10층은 숙박시설로 조사됐습니다.
- 입지. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설·근린생활시설·아파트·공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물 내 8층 801호 외 2개호로 평가됐으며, 급·배수·위생·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(배후도시), 중로1류에 접하고 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,032,000원/㎡이며 토지면적은 594.1㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비부터 확인. 현황조사일 2025.07.22 기준 약 80,000,000원이 미납된 것으로 조사됐습니다. 관리주체에 현재 잔액과 항목별 성격을 확인하세요.
- 임대·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 및 배당요구 여부를 최종 매각물건명세서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있습니다. 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 신창빌딩 901호·1001호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보의 배당관계와 진행상황을 함께 대조하세요.
- 유찰률만으로 시세 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 그 숫자 자체가 시장가 대비 저가를 뜻하지는 않습니다.
- 숙박시설 현황 확인. 실제 운영상태, 객실·시설 상태, 영업 관련 현황과 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 좋은 물건”
이 사건의 등기상 구조는 명확합니다. 2017.01.06 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 평가를 여기서 끝내면 중요한 절반을 놓칩니다. 본건은 숙박시설로 이용 중이고 이미 2회 유찰됐으며, 현황조사 기준 약 80,000,000원의 관리비 미납과 국세·지방세 압류, 임대관계 미상이 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 “504,000,000원짜리를 246,960,000원에 산다”는 단순 할인 프레임보다, 실제 점유와 운영상태·관리비·세금채권을 확인한 뒤 현재 최저가가 감당 가능한 수준인지 판단하는 사건에 가깝습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 현장확인 부담은 작지 않습니다. 현재 단계의 결론은 권리는 정리되지만 가격 매력은 할인율만으로 확정할 수 없고, 숙박시설 특유의 현장 리스크를 먼저 확인해야 한다입니다.
