창원지방법원 2025타경11784. 이번 물건은 창원시 의창구 팔용동 신창빌딩 8층 801호입니다. 일반 아파트가 아닌 집합건물 내 숙박시설(여관)로, 감정평가서에 따르면 해당 건물의 8·9·10층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 이혜숙이며, 진주축산업협동조합이 설정한 채권최고액 996,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 경남신용보증재단·하동축산업협동조합·농협은행의 가압류와 여러 압류등기가 설정됐습니다. 이 권리들은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 하지만 압류 중에는 세금 관련 권리가 포함돼 있고, 숙박시설의 임대·점유관계도 명확하게 확인되지 않았습니다. 등기상 권리가 정리되는 것과 낙찰 후 실제 부담이 없는 것은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 8층 801호 도로명: 창원대로363번길 22-17 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 숙박시설(여관) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물 중 8층 |
| 이용상태 | 숙박시설(여관)로 이용 중 |
| 소유자 | 이혜숙 (단독소유) |
| 감정가 | 504,000,000원 |
| 최저매각가 | 172,872,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 진주축산업협동조합 |
| 청구금액 | 830,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.06 진주축산업협동조합 근저당권 |
| 채권최고액 | 996,000,000원 (공동담보) |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 확인할 것이 많다
말소기준권리는 2017.01.06 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 996,000,000원이며, 신창빌딩 801호 외에 9층 901호와 10층 1001호가 공동담보로 설정돼 있습니다. 이 근저당권은 매각 시 말소되고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정 등도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
다만 채권최고액 996,000,000원을 801호에만 독립적으로 부담시키는 구조로 단정해서는 안 됩니다. 공동담보 목적물의 매각 및 배당 관계에 따라 실제 채권 회수액과 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰이 곧 저평가를 뜻하지 않는다
최초 감정가 504,000,000원에서 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가가 172,872,000원으로 낮아졌습니다. 감정가의 34.3% 수준이지만, 이는 어디까지나 감정평가액 대비 가격이지 현재 거래시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 (3회 유찰) | 172,872,000원 | 34.3% | 1,210,520,275원 |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 | 24.01% | 1,261,655,814원 |
| 5회 유찰 시 | 84,707,279원 | 16.81% | 1,297,389,519원 |
현재 회차에서도 신청채권자인 진주축산업협동조합의 청구금액 830,000,000원은 전액 충족되지 않습니다. 예상 배당액은 169,651,792원이며, 총채권 미배당액은 1,210,520,275원입니다. 이러한 미배당 규모는 담보·채권 구조를 보여주는 지표일 뿐, 매수인이 인수해야 할 금액을 의미하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,220,208원 |
| 1. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 996,000,000원 | 169,651,792원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,803,305원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하동축산업협동조합 | 279,807,469원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,561,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액이며, 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 모형값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 공동담보 관계와 실제 채권액, 조세 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 숙박시설·관리비 리스크 — 가장 중요한 확인 지점
관리비 미납액은 시간이 지나면서 달라질 수 있습니다. 따라서 과거 조사액만으로 실제 취득비용을 확정해서는 안 됩니다. 관리주체와 체납 내역을 대조하고, 매수인이 부담할 가능성이 있는 금액을 별도로 산정해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 의창구 팔용동 소재 창원종합버스터미널 북동측 인근입니다. 주변은 상업시설, 근린생활시설, 아파트 및 공장 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 건물 남서측은 중로1류 도로에 접합니다.
- 용도 및 구조. 철근콘크리트조 11층 건물 내 숙박시설입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 등으로 마감됐고, 급·배수, 위생, 승강기 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)에 해당하며, 가축사육제한구역이 포함돼 있습니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 대조. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 숙박시설의 적법한 운영 가능성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 이용 목적과 매수층이 제한될 수 있습니다. 유찰 3회라는 실제 경매 경과를 고려하면 재매각 가능성과 운영 수익을 별도로 검증할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인이 최우선. 8·9·10층 관리비 약 8,000만 원의 미납 내역을 확보하고, 801호 관련 금액과 매수인 승계 대상인 공용부분 체납액을 구분해 확인하세요.
- 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 소유자·운영자·점유자의 관계를 확인하고, 임대차계약 및 보증금·전입·사업자등록 등 대항력 관련 사항을 재조사하세요.
- 공동담보 확인. 진주축산업협동조합 근저당권은 801·901·1001호 공동담보입니다. 다른 담보물의 경매·배당 상황과 공동담보권 실행 범위를 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납 세목, 법정기일, 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인하세요.
- 숙박시설 운영 조사. 현장 이용상태, 숙박업 관련 인허가, 운영 수익, 시설 노후도와 집기·비품의 소유관계를 확인하세요.
- 시세 및 수익성 검증. 유사 숙박시설의 최근 매매사례, 실제 임대·영업수익 및 공실 위험을 조사하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리비 체납명세 및 매각 조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%라고 안전한 가격은 아니다”
이번 신창빌딩 801호는 감정가 504,000,000원에서 최저매각가 172,872,000원까지 떨어진 물건입니다. 수치만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 숙박시설이라는 용도와 관리비 미납, 임대관계 미상이라는 위험이 동시에 존재합니다.
등기상 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고 배당 모형상 인수액이 0원인 것은 긍정적입니다. 하지만 건물 8·9·10층에 걸친 약 8,000만 원의 관리비 체납 문제, 국세·지방세 압류, 공동담보 관계, 숙박시설의 운영 및 환금성은 별도로 해소해야 할 문제입니다.
특히 현재 최저매각가가 실거래 시세보다 낮다는 근거는 확보되지 않았습니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만, 실제 취득비용과 시장가치의 관계는 아직 확인이 필요합니다.
따라서 이 물건은 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다는 관리비 승계 범위·점유관계·숙박시설의 실질 가치를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 실제 부담과 가격 위험은 아직 남아 있습니다.
