창원지방법원 2025타경11784. 창원시 의창구 팔용동 신창빌딩 10층 1001호입니다. 감정평가 이용상태는 숙박시설(여관)이고, 본건 건물의 8층·9층·10층 역시 숙박시설로 기재돼 있습니다. 감정가는 504,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 246,960,000원으로 감정가의 49%입니다.
등기 구조는 기준이 분명합니다. 2017년 1월 6일 진주축산업협동조합이 설정한 채권최고액 996,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경남신용보증재단· 하동축산업협동조합·농협은행의 가압류, 창원시 및 국의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당에서 선차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 10층 1001호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-17 |
| 이용상태 | 숙박시설(여관) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 이혜숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 246,960,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진주축산업협동조합 / 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 을구 8번 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1999년·2004년 농업협동조합중앙회 근저당권과 2012년 수산업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소되어 있습니다.
② 가격 판단 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 246,960,000원으로 감정가 504,000,000원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않아 시장가격 대비 할인율은 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만을 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 246,960,000원 | 49% | 1,137,469,507원 |
| 3회 유찰 시 | 172,872,000원 | 34% | 1,210,520,275원 |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 | 24% | 1,261,655,814원 |
유찰이 이어질수록 매각대금이 줄어 근저당권자에게 돌아가는 금액도 242,702,560원 → 169,651,792원 → 118,516,253원으로 감소하고, 전체 채권 미배당은 더 커집니다. 반면 시뮬레이션상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,257,440원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 진주축산업협동조합 | 996,000,000원 | 242,702,560원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,803,305원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 하동축산업협동조합 | 279,807,469원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,561,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,380,172,067원 중 예상배당 242,702,560원, 미배당 1,137,469,507원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선차감되어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원종합버스터미널 북동측 인근이며, 주변은 상업시설·근린생활시설·아파트·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 본건 8층·9층·10층은 숙박시설로 이용 중이며, 해당 1001호 역시 숙박시설(여관) 이용상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물로 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 평지의 상업용 건부지이며 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역에 속하고 중로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,032,000원/㎡.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 확인. 2025.07.22 기준 약 80,000,000원의 미납 관리비가 조사됐으므로 관리주체를 통해 현재 체납액과 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 점유·운영 확인. 확인된 임차인 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 숙박시설의 실제 점유자와 운영주체를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 창원시·국 압류 3건이 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 순위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
- 공동담보 확인. 진주축산업협동조합 근저당권은 신창빌딩 801호·901호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 진주축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 숙박시설이고, 임대관계는 미상입니다. 여기에 현황조사 기준 관리비 약 80,000,000원 미납까지 확인됩니다.
현재 최저가 246,960,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시장가 대비 싸다는 판단은 할 수 없습니다. 결국 이 물건은 등기상 인수는 0원이나, 관리비·점유관계·세금 및 숙박시설의 시장가격을 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있는 유형입니다. 권리만 보면 단순하지만 실사 부담까지 포함하면 보수적으로 접근할 사건입니다.
