창원지방법원 2025타경11784. 창원시 의창구 팔용동 신창빌딩 10층 1001호입니다. 건물은 철근콘크리트조 11층 건물이며, 감정평가상 해당 호실이 포함된 8·9·10층은 숙박시설(여관)로 이용되고 있습니다. 채무자 겸 소유자는 이혜숙이고, 진주축산업협동조합이 설정한 채권최고액 996,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸하는 후순위 가압류와 압류가 여러 건 존재합니다. 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자가 승계할 금액이 0원으로 산정되지만, 등기상 권리의 소멸과 숙박시설의 실제 운영·관리비·점유관계는 별개의 문제입니다. 감정가 대비 할인폭만 보고 입찰하면 안 되는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 것이 많다

말소기준권리는 2017.01.06 설정된 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 채권최고액 996,000,000원으로, 신창빌딩 801호·901호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 따라서 채권최고액 전부를 1001호에만 귀속되는 채무나 실제 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 경남신용보증재단·하동축산업협동조합·농협은행의 가압류, 창원시·국가의 세금 압류 및 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이전에 진행됐던 경매개시결정 등기는 취하에 따라 이미 말소됐습니다.

② 가격 판단 — 66% 가까운 할인에도 시세 검증이 필요하다

현재 최저매각가는 172,872,000원으로, 감정가 504,000,000원의 34.3%입니다. 3회 유찰된 만큼 감정가 대비 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 숙박시설의 실제 거래가격, 임대수익, 객실 운영상태 등이 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

후속 회차는 유찰을 가정한 시뮬레이션입니다. 실제 매각기일과 최저매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수 0원은 배당 계산상 금액이며 관리비·취득비용·명도비용 등을 포함하지 않습니다.

숙박시설은 일반 주거용 아파트와 수요층 및 가치평가 방식이 다를 수 있습니다. 단순히 최저매각가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 실제 시장가격보다 저렴하다거나 수익성이 높다고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)

매각대금 172,872,000원에서 추정 집행비용 3,220,208원을 제외하면 169,651,792원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류 채권자에게 돌아가는 배당은 없으며, 전체 채권액 기준 미배당액은 1,210,520,275원입니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지, 매수인의 인수액이 아닙니다.

근저당 채권최고액과 각 가압류 청구금액을 이용한 단순 배당 추정입니다. 실제 채무 잔액, 공동담보 배당·안분, 집행비용, 세금의 법정 우선순위 등에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원종합버스터미널 북동측 인근이며, 주변에는 상업시설·근린생활시설·아파트·공장 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 교통사정은 보통 수준입니다. 건물 남서측으로 중로1류 도로와 접합니다.
• 용도. 신창빌딩 8·9·10층은 숙박시설이며, 감정평가상 여관으로 이용 중입니다. 일반 주거용 아파트와 동일한 실거래가격·대출·환금성 기준을 적용하면 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물로, 급·배수설비·위생설비·승강기설비·소방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 토지는 평지의 가로장방형입니다.
• 규제·공부. 가축사육제한구역에 포함되며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 숙박시설 특성상 객실 운영상태, 실제 수익, 임대·위탁운영 관계 및 시설 유지비에 따라 거래가격이 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 대비 할인폭만으로 재매각 용이성을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 관리비 체납 확인. 현황조사 당시 8·9·10층 합계 약 8,000만원의 미납관리비가 조사됐습니다. 1001호 귀속금액, 공용부분 구분, 납부 경과 및 승계 가능 범위를 서면으로 확인해야 합니다.
• 점유·임대차 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 운영주체와 점유자, 임차보증금, 사업자등록 및 대항력 여부를 원본 자료와 현장조사로 대조해야 합니다.
• 숙박시설 사용관계. 건축물대장상 용도와 현황 이용상태, 숙박업 관련 신고·운영 주체, 기존 설비의 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 진주축산업협동조합 근저당권은 801호·901호도 공동담보로 포함합니다. 다른 담보물의 경매·처분 상황과 실제 채권 잔액을 확인해야 배당구조를 정확히 이해할 수 있습니다.
• 세금 압류 점검. 창원시·국가 압류 3건에 관해 세목, 법정기일, 당해세 여부와 교부청구 현황을 확인해야 합니다.
• 시세·수익 검증. 동일 또는 유사 숙박시설의 최근 거래가격, 실질 임대수익, 공실 및 운영비를 비교한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다. 감정가의 34.3%라는 사실만으로 저가 매수라고 볼 수 없습니다.
• 유찰 회차 점검. 4회·5회 유찰 시뮬레이션이 있더라도 실제 유찰이 보장되는 것은 아닙니다. 향후 법원 매각조건과 최저가 변동을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 관리비 내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”

이 물건의 가장 눈에 띄는 숫자는 34.3%입니다. 감정가 504,000,000원이 3회 유찰돼 최저매각가 172,872,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리도 명확하고, 제공된 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 숙박시설이라는 용도, 8·9·10층 관리비 약 8,000만원 미납, 임대관계 미상, 국세·지방세 압류 3건은 입찰 전 반드시 해소해야 할 불확실성입니다. 특히 관리비 중 실제 매수인에게 귀속될 수 있는 부분과 점유자의 권리 여부는 실질 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

따라서 이 물건은 등기상 후순위 권리소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격 매력과 실제 취득부담은 아직 확정할 수 없는 고위험 검증형 물건입니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율에 높은 점수를 주기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류·현장 및 권리 재확인 우선. 숙박시설의 실제 시장가치, 점유관계, 공동담보 채무 현황, 관리비 승계 가능액을 확정한 후에야 합리적인 입찰 상한을 정할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 확인되지 않은 부담이 더 중요한 사건입니다.