창원지방법원 2025타경11784. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 위치한 신창빌딩 9층 901호입니다. 일반 아파트나 오피스텔이 아니라 숙박시설(여관)로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 이혜숙이며, 2017년 설정된 진주축산업협동조합 근저당권 996,000,000원이 말소기준권리입니다. 채권자의 경매 청구금액은 830,000,000원입니다.
권리 구조만 살펴보면 말소기준권리 뒤에 가압류와 세금 관련 압류가 다수 발생했고, 경매개시결정 역시 반복됐습니다. 기존 경매개시결정 중 2021년 및 2023년 사건은 각각 취하됐으며, 현재는 2025년 개시된 임의경매가 진행 중입니다. 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 이 가격이 실제 시장가치보다 낮은지는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11784 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 제9층 제901호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 숙박시설(여관) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 이혜숙 (단독소유) |
| 감정가 | 504,000,000원 |
| 최저매각가 | 172,872,000원 (3회 유찰 · 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 | 진주축산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 830,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.06. 을구 8번 근저당권 · 채권최고액 996,000,000원 |
| 공동담보 | 신창빌딩 제8층 제801호 · 제10층 제1001호 |
| 매각기일 | 2026.10.29. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유 위험은 별도
핵심 말소기준은 2017.01.06. 진주축산업협동조합의 근저당권입니다. 기존 농업협동조합중앙회 및 수산업협동조합중앙회의 근저당은 이미 말소됐습니다. 이후 등기된 경남신용보증재단·하동축산업협동조합·농협은행의 가압류, 창원시 및 국가의 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 34.3%라는 숫자의 함정
감정가 대비 최저매각가의 비율만 보면 할인 폭이 매우 큽니다. 하지만 숙박시설은 일반 주거용 아파트처럼 동일 평형의 매매사례를 단순 비교하기 어렵습니다. 본건의 경우 거래사례에 의한 적정 시세가 확정되지 않아, 172,872,000원이 시장가치보다 저렴하다는 판단은 유보해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 504,000,000원 | 100% | 감정평가액 |
| 현재 회차 | 172,872,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 | 24.01% | 다음 회차 가정 |
| 5회 유찰 시 | 84,707,279원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
③ 예상배당표 (매각가 172,872,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,220,208원 |
| 1. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 996,000,000원 | 169,651,792원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,803,305원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하동축산업협동조합 | 279,807,469원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 | 27,561,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,380,172,067원 | 172,872,000원 |
채권액은 배당 시뮬레이션상의 금액이며, 근저당은 채권최고액 기준입니다. 집행비용 3,220,208원은 추정치입니다. 국세·지방세 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보에 따른 실제 배당 변동은 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 배당 전망 — 낙찰가가 낮아질수록 미배당 증가
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 172,872,000원 | 169,651,792원 | 1,210,520,275원 |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 | 118,516,253원 | 1,261,655,814원 |
| 5회 유찰 시 | 84,707,279원 | 82,782,548원 | 1,297,389,519원 |
신청채권자의 청구금액은 830,000,000원입니다. 현재 매각가 가정에서도 예상배당 169,651,792원에 그쳐 청구금액을 모두 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시 채권자 배당 가능액은 더욱 줄어들지만, 각 시나리오의 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이는 현재 확인되는 등기상 권리와 배당 가정을 바탕으로 한 계산입니다. 실제 경매에서는 세금 우선순위, 확정 채권액 및 공동담보 관계에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 최대 변수 — 관리비 약 8,000만원 미납
관리비 미납액 약 80,000,000원은 현재 최저가 172,872,000원과 비교해도 무시하기 어려운 규모입니다. 그렇다고 이 금액 전부가 낙찰자에게 승계된다고 단정해서도 안 됩니다. 집합건물 관리비는 항목별 성격과 법적 승계 범위가 달라질 수 있기 때문입니다.
관리주체를 통해 901호에 귀속되는 미납 관리비, 공용부분 부담분, 전유부분 부담분, 연체료, 실제 청구주체를 각각 확인해야 합니다. 특히 숙박시설의 공동 운영 또는 통합 관리 여부에 따라 비용 정산과 인도 과정에서 추가 분쟁이 발생할 가능성도 살펴야 합니다.
⑥ 임차·점유관계 — 확인된 임차인은 없지만 미상
| 조사 항목 | 현재 판단 | 확인 필요 사항 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 0명 | 실제 임차인 존재 여부 |
| 임대관계 | 미상 | 임대차계약 및 보증금 |
| 대항력 | 미상 | 점유·사업자등록 등 대항요건과 선후관계 |
| 우선변제 | 미상 | 확정일자·배당요구·우선순위 |
| 보증금 승계 | 미확정 | 인수 가능한 임차권 존재 여부 |
현재 확인된 임차인 수는 0명이지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나, 대항력 있는 임차인이 없다고 단정할 수는 없습니다. 숙박시설의 실제 운영자 및 점유자를 확인한 뒤 임대차계약, 사업자등록, 점유개시 시점, 보증금과 배당요구 여부를 종합적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 상업시설·근린생활시설·아파트·공장 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 신창빌딩 8·9·10층은 숙박시설이며, 감정평가상 여관으로 이용 중입니다. 일반 주거용 집합건물과 수익성·활용 방식·매수층이 다를 수 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 11층 건물로 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(배후도시)이며, 남서측으로 중로1류와 접합니다. 공시지가는 2,032,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 숙박시설의 특수한 용도와 반복된 경매 진행 이력을 고려하면 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다. 가격이 낮다는 사실만으로 높은 환금성을 인정할 수 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확보. 2025.07.22. 조사된 약 80,000,000원의 미납액에 대해 901호 귀속분, 다른 층 귀속분, 공용·전유부분, 연체료를 구분하여 확인하세요.
- 점유자 조사. 실제 숙박시설 운영자와 임차인의 존재 여부, 사업자등록·계약관계·점유 시점을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 801호·1001호의 담보 및 경매 진행상태, 901호와의 채무·배당 관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 창원시와 국가의 압류가 존재합니다. 당해세 및 법정 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 검토하세요.
- 영업시설 상태 확인. 숙박시설의 이용 가능 상태, 설비·소방시설·인허가 및 향후 운영 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 할인율 대신 유사 숙박시설 매매가격, 실질 임대수익, 시설 보수비, 관리비 및 재매각 가능성을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서 및 사건 진행상황을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “싸진 가격보다 확인되지 않은 비용이 중요하다”
창원 신창빌딩 901호는 감정가 504,000,000원에서 최저가 172,872,000원까지 낮아진 숙박시설입니다. 등기상 말소기준과 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 관리비 약 8,000만원 미납 조사와 임대관계 미상은 실질 비용과 명도 위험을 판단하는 데 중요한 장애요인입니다. 유사 숙박시설의 최근 실거래 기준도 확인되지 않아 현재 가격에 충분한 시세 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
결론은 권리상 후순위 소멸은 긍정적이지만, 가격 매력은 미확인이고 입찰 위험은 높은 물건입니다. 관리비의 실제 승계 범위, 점유관계, 공동담보 및 숙박시설 운영 가능성을 확인하기 전에는 입찰 보류와 추가 실사가 합리적입니다. 단순히 감정가 대비 34.3%라는 이유로 접근해서는 안 됩니다.
