창원지방법원 2025타경11784. 팔용동 신창빌딩 9층 901호입니다. 감정평가상 본건 8·9·10층은 숙박시설(여관)로 이용 중이며, 소유자는 이혜숙입니다. 현재 말소기준권리는 2017.01.06. 설정된 진주축산업협동조합 근저당권 996,000,000원입니다. 그 뒤에 들어온 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 504,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 246,960,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 다만 동일 물건의 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 이 사건은 가격 할인보다 숙박시설의 환금성·세금 압류·관리비 미납을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경11784 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 34-16 신창빌딩 9층 901호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로363번길 22-17 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 기타 · 숙박시설(여관)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 11층 건물 |
| 소유자 | 이혜숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 504,000,000원 / 246,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 830,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.01.06. 진주축산업협동조합 근저당권입니다. 경남신용보증재단·하동축산업협동조합·농협은행의 가압류, 창원시·국의 압류, 2025.07.15. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 등기상 매각으로 소멸합니다. 2021.09.24.과 2023.11.14.의 앞선 임의경매개시결정은 각각 취하 후 이미 말소됐습니다.
임차인 없음으로 정리되어 있고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격구조 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰
| 감정가 | 504,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 246,960,000원 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 3회 유찰 시 | 172,872,000원 · 감정가 34% |
| 4회 유찰 시 | 121,010,399원 · 감정가 24% |
현재 회차에서 실질취득은 계산상 246,960,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 같습니다. 다만 숙박시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균으로 바로 비교할 수 있는 자료가 없으므로, 감정가의 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,257,440원 |
| 2. 근저당 · 진주축산업협동조합 | 996,000,000원 | 242,702,560원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 76,803,305원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 하동축산업협동조합 | 279,807,469원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 27,561,293원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 1,380,172,067원 중 예상배당은 242,702,560원, 미배당은 1,137,469,507원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원종합버스터미널 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설·근린생활시설·아파트·공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 8·9·10층은 숙박시설(여관)로 이용 중입니다.
- 도로. 대상 건물이 속한 토지는 남서측으로 중로1류와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,032,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 없음으로 정리되어 있으나 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 현황조사일 2025.07.22. 기준 본건 건물 8·9·10층의 관리비 약 8천만 원 미납이 조사되어 있습니다. 관리주체에 현재 잔액과 세부 내역을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 창원시와 국의 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 진주축산업협동조합 근저당은 신창빌딩 801호·901호·1001호를 공동담보로 하고 있습니다.
- 가격 판단. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 숙박시설 실거래 비교가 제시되지 않았으므로 할인율만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·관리비 자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.06. 진주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 2회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 숙박시설이라는 용도, 국세·지방세 압류, 현황조사상 본건 건물 8·9·10층의 관리비 약 8천만 원 미납까지 감안하면 단순한 ‘저가 낙찰’ 사건으로 보기 어렵습니다. 권리는 정리되지만, 운영·점유·관리비·세금 확인이 승부처인 물건입니다.
