수원지방법원 2025타경54397. 화성시 능동 세가프라자 1층 101호입니다. 감정평가 요항상 대상 건물은 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층이고 사용승인일은 2017.07.19입니다. 기호(1~3)은 현황 공실 상태로 조사됐으며, 임대관계는 미상입니다. 등기상 현재 소유자는 백은경이고, 권리분석의 기준점은 2023.10.24 설정된 안산농업협동조합 채권최고액 912,000,000원의 근저당권입니다.
이 근저당권 이후 중소기업은행 가압류 2건, 시흥세무서장 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 안산농업협동조합의 임의경매개시결정, 화성시 압류가 이어졌지만 모두 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 반대로 가격 측면에서는 해석이 단순하지 않습니다. 6회 유찰 후 최저가는 감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 낮은 최저가 자체를 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54397 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 101호 |
| 물건종류 / 현황 | 대지 · 세가프라자 제1층 제101호 · 감정요항상 기호(1~3) 현황 공실 |
| 소유자 | 백은경 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 70,825,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 788,788,770원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.24 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 912,000,000원 |
| 공동담보 | 세가프라자 제1층 제123호 · 제124호 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계를 미상으로 적고 있어, 현장 점유관계까지 확정된 것으로 확대해석하면 안 됩니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 제공된 권리관계 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 6회 유찰을 ‘싸다’로 읽으면 안 된다
현재 최저매각가는 70,825,000원이고, 감정가 602,000,000원의 11.76% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 49,577,500원, 8회 유찰 시 34,704,250원으로 제시돼 있습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이번 자료에는 동일·유사 물건의 최근 실거래가가 없습니다.
따라서 이 물건의 가격 판단에서 사용할 수 있는 강한 신호는 반복 유찰 자체입니다. 현황은 공실이고, 감정요항상 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재하며 교통상황과 주위환경은 모두 보통으로 평가됐습니다. 그럼에도 6회 유찰됐다는 점은 입찰자가 권리보다 환금성·용도·가격수용성을 보수적으로 보고 있을 가능성을 점검해야 한다는 뜻입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 70,825,000원 | 917,166,493원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 49,577,500원 | 938,031,538원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 34,704,250원 | 952,637,069원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,674,850원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 912,000,000원 | 69,150,150원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,186,802원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 30,221,278원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,908,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 986,316,643원 중 제공된 예상배당은 69,150,150원이고, 총 미배당은 917,166,493원입니다. 집행비용은 1,674,850원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 능동 소재 능동초등학교 북측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정요항상 기호(1~3)은 공실 상태이며, 기호(1) 후면 출입구 일부는 벽체로 구분된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상5층 건물, 사용승인일 2017.07.19. 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 2,082.7㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 주차장등, 평지·사다리형·중로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 및 남서측 약 15미터 내외, 남동측 약 20미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 별도 확인. 현재 자료만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 11.76%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 현장 공실 상태, 실제 이용 가능성, 점포 구조, 관리상태와 수요층을 직접 확인해 반복 유찰의 원인을 좁혀야 합니다.
- 점유 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 현황조사와 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당은 제123호·제124호와 공동담보입니다. 관련 물건의 매각 진행과 배당관계를 함께 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 관리비 등 별도 비용도 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “시장 할인”은 다르다
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2023.10.24 안산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 분석상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 602,000,000원에서 6회 유찰되어 70,825,000원까지 내려왔다는 사실은 큰 할인처럼 보이지만, 실거래 자료 없이 이것을 “시세보다 싸다”고 바꿔 말할 수는 없습니다.
권리는 정리 가능, 가격은 검증 필요. 특히 공실 상태와 6회 유찰, 대지·상업지역 성격, 반복적으로 낮아진 최저가를 함께 보면 이 사건의 핵심은 등기보다 실제 수요와 재매각 가능성에 있습니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 현장 이용성·점유·공동담보·실거래를 대조한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
