수원지방법원 2025타경54397. 화성시 능동 세가프라자 1층 101호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이지만 등기부는 집합건물이며, 감정평가상 해당 건물은 자동차관련시설 및 근린생활시설이 있는 상업지역 내 건물입니다. 감정평가에서는 101호를 포함한 기호(1~3)를 공실로 조사했습니다.
현재 소유자는 백은경이며, 2023년 10월 24일 설정된 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 912,000,000원이고, 같은 근저당의 공동담보로 세가프라자 123호와 124호가 기재돼 있습니다. 이후 중소기업은행 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국세·지방세 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석상 중요한 사실은 매각물건명세서에 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있다는 점입니다. 그러나 7회 유찰된 현재 가격을 감정가와 비교해 곧바로 가격 경쟁력이 있다고 판단하는 것은 별개의 문제입니다. 실제 취득 후 활용 가능성, 수익성 및 재매각 가능성을 따져야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 제1층 제101호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄하나1길 47-7 |
| 용도 / 건물 | 사건 용도 표시: 대지 · 등기상 집합건물 · 세가프라자 1층 101호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인 2017.07.19 |
| 이용상태 | 감정평가상 공실 · 101호 후면 출입구 일부는 벽체로 구분 |
| 소유자 | 백은경 (2023.10.24 소유권이전) |
| 감정가 | 602,000,000원 |
| 최저매각가 | 49,578,000원 (7회 유찰 · 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 안산농업협동조합 / 788,788,770원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.24 을구 1번 안산농업협동조합 근저당권 채권최고액 912,000,000원 |
| 공동담보 | 세가프라자 제1층 제123호 및 제124호 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 말소기준
핵심 말소기준권리는 2023년 10월 24일 안산농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 가압류와 소상공인시장진흥공단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국세 및 지방세 압류도 매각으로 등기상 소멸할 예정이나, 실제 배당에서는 조세채권의 법정 우선순위를 별도로 확인해야 합니다.
임차인으로 신고된 사람은 없으며, 감정평가에서는 공실로 조사됐습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 공실이라는 조사 결과만으로 현재 점유관계나 임대차관계까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 직전 현황조사와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 8%대가 곧 시세의 8%는 아니다
감정가는 602,000,000원이지만 7회 유찰된 현재 최저매각가는 49,578,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 8.24%로 크게 내려왔습니다.
그러나 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 특히 본건은 상업용 집합건물이고, 감정평가상 공실입니다. 실제 매매가격과 임대수익, 공실 지속 가능성 등을 확인하지 않고 감정가 대비 할인율만으로 투자수익이나 환금성을 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (7회 유찰) | 49,578,000원 | 8.24% | 938,031,047원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 34,704,600원 | 5.76% | 952,636,726원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 24,293,220원 | 4.04% | 962,860,701원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,578,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,292,404원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 912,000,000원 | 48,285,596원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 (갑구 13) | 30,186,802원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 (갑구 14) | 30,221,278원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,908,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,292,404원을 제외한 48,285,596원이 안산농업협동조합 근저당권에 배당되는 계산입니다. 후순위 가압류 채권자와 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.
채권최고액을 기준으로 산정한 전체 채권액은 986,316,643원, 예상 총배당액은 48,285,596원, 미배당액은 938,031,047원입니다. 다만 안산농업협동조합의 실제 경매 신청 청구액은 788,788,770원으로, 근저당 채권최고액 912,000,000원과 구별해야 합니다. 또한 아래 계산에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동초등학교 북측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층의 건물입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 승강기 및 주차장설비가 있습니다.
- 점포 현황. 감정평가상 101호를 포함한 평가대상 기호(1~3)는 공실입니다. 특히 101호 후면 출입구 일부가 벽체로 구분된 상태이므로 실제 출입 동선과 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 토지는 인접지 대비 등고 평탄하며, 자동차관련시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측과 남서측으로 약 15m 내외, 남동측으로 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 지정이 있습니다.
- 환금성. 감정평가 당시 공실인 상업용 집합건물입니다. 실제 임대 가능 업종, 사용 제한, 주변 점포 수요 및 매수층을 확인해야 하며, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 긍정적으로 평가할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각대상 확정. 101호와 근저당 공동담보인 123호·124호의 관계를 확인하고, 실제 매각대상에 포함되는 부동산의 범위와 대지권을 원본 서류로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 8.24%라는 숫자 대신 동일 건물 및 인근 유사 상업용 부동산의 최근 실거래와 실제 임대수익을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 현장 점유. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현재 점유자와 임차관계, 인도 가능 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 출입구·사용 가능 면적. 101호 후면 출입구 일부의 벽체 구분 상태를 확인하고, 점포 운영에 필요한 출입·동선 및 실제 사용 가능 상태를 점검하세요.
- 공동담보 관계. 안산농업협동조합의 근저당은 123호·124호와 공동담보입니다. 공동담보 목록 및 각 부동산의 매각 진행 상황을 대조하세요.
- 조세·관리비. 국세 및 지방세 압류가 존재합니다. 실제 조세배당 순위와 체납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 매수인 부담 여부를 확인하세요.
- 업종 및 용도 제한. 특정용도제한지구, 지구단위계획 및 주차장 관련 규정에 따라 계획한 영업·사용이 가능한지 관할기관에 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·등기사항전부증명서 및 공동담보 목록을 최종 대조하고, 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 8%대, 하지만 가격 검증은 아직”
이 물건은 7회 유찰 끝에 최저매각가가 49,578,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 명세서상 인수권리가 없어 권리 측면의 예상 인수 부담은 제한적입니다.
그렇다고 감정가 602,000,000원과 현재 최저가의 차액을 투자수익으로 해석해서는 안 됩니다. 공실인 상업용 집합건물이라는 특성, 반복 유찰 이력, 실제 임대수익 및 시세 확인 필요성을 함께 고려해야 합니다. 더구나 공동담보로 기재된 다른 호실과 실제 매각대상 범위도 명확하게 대조해야 합니다.
권리상 명시 인수액은 0원이나, 가격과 환금성 판단은 별개입니다. 본건은 낮아진 최저가보다 실제 매각 범위·용도·점유관계·시세 및 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 경매물건입니다.
