수원지방법원 2025타경54397. 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 124호입니다. 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태상 세가프라자 1층 101호·123호·124호는 현황 공실로 조사됐습니다. 본건 124호가 속한 건물은 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이며 사용승인일은 2017.07.19.입니다. 소유자는 백은경이고, 말소기준권리는 2023.10.24. 설정된 안산농업협동조합의 채권최고액 912,000,000원 근저당입니다.
등기 흐름에서 눈여겨볼 부분은 근저당이 세가프라자 101호·123호와 함께 공동담보로 잡혀 있다는 점입니다. 본건의 현재 최저매각가는 17,177,000원인 반면, 근저당 채권최고액은 912,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 788,788,770원입니다. 현재 회차 예상배당에서도 매각대금 대부분이 근저당권자에게 돌아가고, 뒤의 가압류 채권에는 배당이 남지 않습니다. 다만 이 미배당 채권은 등기상 매수인이 승계하는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 권리들입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54397 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층124호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄하나1길 47-7 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 세가프라자 1층 124호 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상5층 · 사용승인 2017.07.19. |
| 소유자 | 백은경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 17,177,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 788,788,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수권리는 0원입니다. 감정평가상 124호를 포함한 대상 호실들은 공실 상태이며, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
② 가격 — 6회 유찰, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
현재 최저매각가는 17,177,000원으로 감정가 146,000,000원의 11.77% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 12,023,900원, 8회 유찰 시 8,416,730원으로 제시돼 있습니다. 매수인 인수액은 세 시나리오 모두 0원이므로, 현재 회차 기준 실질취득액도 17,177,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17,177,000원 | 16,467,814원 | 969,848,829원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 12,023,900원 | 11,407,470원 | 974,909,173원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 8,416,730원 | 7,865,229원 | 978,451,414원 | 0원 |
중요한 점은 유찰률과 시세 할인율은 같은 개념이 아니라는 것입니다. 현재 확인 가능한 실거래 비교자료가 없으므로, 감정가의 11.77%까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체는 응찰 전에 해당 물건의 실제 이용성·수요·환금성을 별도로 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,177,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 709,186원 |
| 2. 근저당 · 안산농업협동조합 | 912,000,000원 | 16,467,814원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,186,802원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 30,221,278원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,908,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 986,316,643원, 채권자 예상배당은 16,467,814원, 미배당은 969,848,829원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 능동 소재 능동초등학교 북측 인근으로, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 101호·123호·124호는 현황 공실이고, 101호 후면 출입구 일부는 벽체로 구분된 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상5층이며 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샷시 창호입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 소재 토지는 2,082.7㎡, 평지·사다리형·중로각지이며 자동차관련시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남서측으로 폭 약 15미터 내외, 남동측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))·주차장, 중로1류·중로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 혼동하지 않기. 17,177,000원은 감정가의 11.77%지만, 실거래 비교 근거 없이 ‘시세 대비 11.77%’라고 해석해서는 안 됩니다.
- 공실 현황 확인. 감정평가상 124호는 공실입니다. 현장 방문으로 실제 출입·내부 상태와 이용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당은 세가프라자 101호·123호와 공동담보입니다. 관련 물건의 진행상황과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 국 및 화성시 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당 단계의 조세채권과 당해세 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 재확인. 현재 임차인은 확인되지 않았고 현황은 공실이나, 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2023.10.24. 안산농업협동조합 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 자료에서 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 이미 6회 유찰됐고, 현재 최저가는 감정가의 11.77%까지 내려왔습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 이 큰 낙폭 자체를 곧 가격 메리트로 환산해서는 안 됩니다. 권리 인수는 단순하지만, 반복 유찰의 이유와 실제 이용성·환금성을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
