수원지방법원 2025타경54397. 화성시 능동 세가프라자 1층 123호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 대상 건물은 자동차관련시설·근린생활시설이 들어선 지하 1층·지상 5층 철근콘크리트 건물입니다. 감정평가상 기호(1~3)는 현황 공실로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2023년 10월 24일 설정된 안산농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 912,000,000원이고, 같은 세가프라자 101호와 124호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 중소기업은행 가압류 2건, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 임의경매개시결정, 화성시 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54397 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 123호 · 도로명 경기도 화성시 동탄하나1길 47-7 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 세가프라자 1층 · 감정평가상 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 5층 · 사용승인일 2017.07.19 |
| 소유자 | 백은경 · 2023.10.24 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 38,896,000원 (4회 유찰, 감정가 대비 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 788,788,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 재매각 · 매수보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실이며 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 구조상 낙찰자가 승계할 권리금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 24.01%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’과는 다른 문제
감정가는 162,000,000원, 현재 최저매각가는 38,896,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 5회 유찰 시 제시된 매각가 시나리오는 27,227,200원, 6회 유찰 시는 19,059,040원입니다.
여기서 가장 중요한 해석은 단순합니다. 감정가 대비 할인율 자체를 시세 대비 할인율로 읽으면 안 됩니다. 이미 4회 유찰됐고 현재 절차는 재매각입니다. 따라서 “감정가보다 76%가량 낮다”는 사실만으로 가격 메리트를 가점할 수 없고, 반복 유찰이 보여주는 환금성·수요 위험을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,100,128원 |
| 1. 근저당 · 안산농업협동조합 | 912,000,000원 | 37,795,872원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 30,186,802원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 30,221,278원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 13,908,563원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 986,316,643원 중 예상 배당액은 37,795,872원, 미배당은 948,520,771원입니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 24.01% | 38,896,000원 | 37,795,872원 | 948,520,771원 | 0원 |
| 5회 유찰 · 16.81% | 27,227,200원 | 26,337,110원 | 959,979,533원 | 0원 |
| 6회 유찰 · 11.76% | 19,059,040원 | 18,315,977원 | 968,000,666원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 그래서 회차가 내려가도 실질취득액은 해당 낙찰가와 동일하고, 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 채권자 미배당은 더 커집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 주위환경. 화성시 능동 소재 능동초등학교 북측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 감정평가 대상 기호(1~3)는 공실 상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.19입니다. 기본 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 소재 토지는 2,082.7㎡, 지목 주차장, 토지이용상황 주차장등이며 공시지가는 2,432,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지 북서측·남서측으로 약 15미터 내외, 남동측으로 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))·주차장 등으로 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 조건 확인. 이번 절차는 재매각이며 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10%로 착각하면 안 됩니다.
- 4회 유찰 원인 현장 확인. 권리 인수는 0원이지만 이미 4회 유찰된 만큼 현장 수요, 이용 가능성, 공실 지속성, 매각 난도를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 안산농업협동조합 근저당은 세가프라자 101호·124호와 공동담보입니다. 배당표 원본과 공동담보 관계를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 공실 실점유 재확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 매각기일 직전 현황조사·점유 상태를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 용도·이용 가능성 확인. 사건상 용도 표기는 대지이고, 건물은 자동차관련시설·근린생활시설이 있는 세가프라자입니다. 실제 123호의 사용 가능 범위와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 감정가 낙폭보다 환금성 중심. 현재 38,896,000원이 감정가의 24.01%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 반복 유찰과 재매각을 가격 결정에 반영해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰은 가격 경고다”
이 사건의 권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.10.24 안산농업협동조합 근저당, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없습니다. 현황도 공실이고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 162,000,000원에서 4회 유찰돼 38,896,000원까지 내려왔지만, 바로 그 4회 유찰과 재매각이 이 물건의 핵심 경고입니다. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가하지 않고, 실제 수요·환금성·용도 적합성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 보수적 접근. 이 사건의 결론입니다.
