청주지방법원 2025타경51527. 가덕면 인차리의 토지와 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 감정가 272,304,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 133,429,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건은 등기부보다 점유 관계가 가격을 결정합니다.
말소기준권리는 2018년 9월 27일 설정된 주식회사청주저축은행의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 충북약사신용협동조합 근저당권, 국세 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김상우와 용원건설(주)은 각각 2011년 4월 18일과 2011년 5월 6일에 신고돼 말소기준일보다 앞섭니다. 두 점유자의 보증금이 확인되지 않았으므로 미배당 보증금이 있다면 매수인에게 남을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경51527 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 인차리 327-18, 343-10, 462-1 · 상장인차로 565-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 · 외벽 몰탈 위 페인팅 및 드라이비트 · 3층 난방설비 |
| 소유자 | 유상용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 272,304,000원 / 133,429,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사청주저축은행 / 757,177,236원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록 4의 제시외 건물 ㉢·㉣ 포함 |
① 권리 흐름 — 등기 권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
② 점유·임차인 분석 — 선순위 2건, 판정 미상 2건
조사된 점유 관계는 총 8건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 각 점유자를 개별적으로 확인해야 합니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면 그 미배당액이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.
| 점유자 / 점유 부분 | 신고일 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박윤희 1층 점포 1칸 | 2021.01.28 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 유만형 2층 점포 1칸 | 미상 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| 김상우 2층 사무실 1칸 | 2011.04.18 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 미배당 보증금 인수 가능 |
| 이원규 3층 전체 | 미상 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 인수 미상 |
| (주)제이미르 점유 부분 미상 | 2020.06.12 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| 용원건설(주) 점유 부분 미상 | 2011.05.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 미배당 보증금 인수 가능 |
| 유채민 점유 부분 미상 | 2023.07.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
| (주)경승디앤씨 점유 부분 미상 | 2020.03.06 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 없음 |
‘인수 없음’ 표시는 확인된 신고일이 말소기준일보다 늦은 점유자에 대한 시점 판정입니다. 실제 점유 범위와 계약관계는 원본 문서 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 272,304,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 133,429,000원입니다. 그러나 이 사건은 근린생활시설·주택과 토지를 함께 매각하는 혼합용도 물건이며, 점유 보증금 인수액도 미상입니다. 거래사례로 검증된 시세 우위를 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 하락률만으로 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 점유 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 133,429,000원 | 130,760,994원 | 1,319,239,006원 | 금액 미상 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 93,400,300원 | 91,319,095원 | 1,358,680,905원 | 금액 미상 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 65,380,209원 | 63,803,365원 | 1,386,196,635원 | 금액 미상 |
④ 예상배당표 (매각가 133,429,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,668,006원 |
| 1. 근저당 · 주식회사청주저축은행 | 910,000,000원 | 130,760,994원 |
| 2. 근저당 · 충북약사신용협동조합 | 540,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 1,450,000,000원 중 채권자 예상배당은 130,760,994원이며, 채권 미배당액은 1,319,239,006원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금 인수 위험은 이 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 일괄매각·토지·현황 확인사항
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각하며, 목록 4의 제시외 건물 ㉢·㉣도 매각에 포함됩니다.
- 건물 현황 차이. 목록 4는 공부상 2동이나 현황상 1동으로 조사됐습니다. 현황 구조와 등기 표시를 대조해야 합니다.
- 토지 현황 차이. 목록 5·6은 공부상 임야이나 현황은 과수원이고, 목록 7·8은 공부상 전·답이나 현황은 과수원입니다.
- 접도구역. 목록 1~3의 일부가 접도구역 등에 저촉됩니다. 포함 토지에는 도로구역·접도구역 저촉 또는 접합 표시가 있습니다.
- 용도계획. 계획관리지역·주거개발진흥지구·성장관리계획구역·지구단위계획구역에 속하며, 상업용지와 녹지용지·주거용지가 함께 확인됩니다.
- 토지 표기. 포함 토지 중 34㎡ 대지는 지목 ‘대’, 상업용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 271,200원/㎡입니다.
- 입지. 가덕면 행정복지센터 남서측 및 남측 인근으로 주택과 근린생활시설이 혼재하며, 차량 통행과 간선도로 접근은 무난한 편입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김상우 보증금 확인. 2011.04.18. 신고, 2층 사무실 1칸 점유입니다. 계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 용원건설(주) 보증금 확인. 2011.05.06. 신고로 말소기준일보다 앞섭니다. 점유 부분과 계약관계, 미배당 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 유만형·이원규 신고일 확인. 신고일이 확인되지 않아 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 점유 범위 대조. 박윤희·유만형·김상우·이원규와 법인 점유자들의 실제 사용 공간이 서로 겹치는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 각 보증금의 예상배당액을 뺀 미배당액을 낙찰예정가에 더해 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 공부상 2동과 현황상 1동의 차이, 제시외 건물, 과수원 이용 토지와 접도구역 저촉 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄 이용계획 점검. 근린생활시설·주택·토지를 함께 취득한 뒤 사용할 수 있는 범위와 층별 명도 계획을 사전에 확정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유자 계약서 내용을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “인수액 미상”이 결론이다
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2018.09.27. 청주저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 결론은 등기부에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 김상우와 용원건설(주)의 보증금이 확인되지 않았고, 유만형과 이원규는 대항력 판정에 필요한 신고일도 확인되지 않았습니다.
현재 최저가 133,429,000원은 감정가의 49%지만, 매수인의 실질취득액은 여기에 인수되는 미배당 보증금을 더해야 합니다. 그 금액을 계산할 수 없는 상태에서는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 일괄매각·혼합용도·다수 점유와 공부·현황 차이까지 겹친 만큼, 선순위 점유자의 계약관계가 확인되기 전에는 입찰가 산정보다 입찰 보류가 우선입니다.
