매력지수 B등급 · 권리상 인수 위험은 없지만 2회 유찰 소형 다세대로 환금성과 점유 형태 확인이 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나 최근 거래자료 부족과 소규모 다세대 특성으로 가격 판단과 환금성 검토가 필요하다
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 권리 구조는 단순합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1987년 준공된 6세대 소규모 다세대로 최근 거래자료가 없어, 낙찰 후 환금성과 실제 이용상태 확인이 중요합니다.
감정가
168,000,000원
다세대
최저가
107,520,000원
2회 유찰
예상 인수
0원
매각으로 소멸
핵심지표
환금성 확인
소규모 다세대
서울서부지방법원 2024타경64122. 서울 서대문구 홍은동 영지주택 3층301호 다세대 물건입니다. 감정가는 168,000,000원이며 현재 최저매각가는 107,520,000원으로 2회 유찰을 거쳤습니다. 말소기준권리는 2003년 설정된 주식회사아이비클럽 근저당권이며 이후 가압류와 추가 근저당 등은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
서울서부지방법원 2024타경64122
소재지
서울특별시 서대문구 가좌로 133, 3층301호
물건종류
다세대
소유자
이정희
감정가 / 최저가
168,000,000원 / 107,520,000원
유찰횟수
2회
매각기일
2026.06.30
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 을구 6번 근저당권(2003.11.24 설정, 채권최고액 100,000,000원)입니다. 이후 설정된 권리와 2024년 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 정보상 인수 대상은 확인되지 않아 매수인이 별도로 부담할 권리는 없습니다.
② 예상배당표 (최저매각가 107,520,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,305,280원
을구 6번 근저당 · 주식회사아이비클럽
100,000,000원
100,000,000원
을구 8번 근저당 · 주식회사아이비클럽코퍼레이션
150,000,000원
5,214,720원
잔여 · 소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
③ 환금성·입지 분석
규모. 영지주택은 총 6세대 규모의 소규모 주택으로, 대단지 아파트 대비 거래층이 제한될 수 있습니다.
점유 확인. 매각물건명세서상 소유자 세대가 주거용으로 사용 중이며, 실제 현황 확인이 필요합니다.
통합 사용 여부. 301호와 302호를 통합하여 1개 호실처럼 사용하는 현황이 기재되어 있어 현장 확인이 중요합니다.
환금성. 소규모 다세대 특성상 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 작은 물건은 출구를 봐야 한다”
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되어 인수 부담이 없는 구조입니다. 반면 소규모 노후 다세대라는 특성상 아파트처럼 거래 유동성을 기대하기 어렵습니다. 2회 유찰로 가격은 조정됐지만, 최종 판단 기준은 권리가 아니라 실제 사용상태와 환금 가능성입니다.
