서울서부지방법원 2024타경64122. 서울 서대문구 홍은동 영지주택 1층 102호, 데이터상 용도는 다세대입니다. 다만 감정평가 이용상태에는 “일련번호 1), 4), 5)는 다세대주택, 일련번호 2), 3), 6)은 근린생활시설(아이비클럽)” 로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 이 102호가 소유자들이 교복을 보관하는 창고로 사용 중이라고 되어 있습니다. 그래서 이 물건은 ‘아파트’가 아니라, 주거·근린 성격이 섞인 소규모 집합건물로 보아야 합니다.
권리 흐름은 비교적 단순합니다. 말소기준은 2006.04.18 주식회사아이비클럽 근저당권이고, 그 뒤 2024년에 붙은 스마트에프앤디 근저당, 아이비클럽 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 데이터는 없어 대항력 있는 임차인 인수형으로 볼 근거는 없습니다. 승부처는 권리보다 최저가 99,200,000원이 이 물건의 실제 용도·환금성에 맞는가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2024타경64122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서대문구 가좌로 133, 1층102호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 대상면적 33.28㎡ · 영지주택 |
| 소유자 | 이정희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,000,000원 / 99,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이비클럽 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 데이터 없음. 매각물건명세서 비고에는 “이건 102호는 소유자들이 교복을 보관하는 창고로 사용하고 있음”이라고 되어 있습니다. 따라서 데이터만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 다만 감정평가서의 기타참고사항은 “임대상황은 미상”이므로, 현장 점유자·사용자·관리관계는 입찰 전 원본과 현장으로 재확인해야 합니다.
② 가격 비교 — 실거래가 없어서 ‘싸다’고 단정 금지
이 사건은 감정가 155,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가가 99,200,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 64%라 낮아 보이지만, 제공 데이터에는 이 호실과 직접 비교할 최근 실거래가가 없습니다. 같은 영지주택의 경매 통계도 총 6세대, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰가 없음으로 나타납니다. 즉 가격 메리트는 실거래가 아니라 용도·점유·환금성 확인으로 검증해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 64% | 99,200,000원 | 2,026,705,040원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 79,360,000원 | 2,046,187,920원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 63,488,000원 | 2,061,774,224원 |
현재 회차 기준 배당 후 채권 미배당은 2,026,705,040원입니다. 미배당 채권 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아니지만, 채권 규모가 큰 데 비해 물건 환가가 약하다는 신호입니다. 특히 이 물건은 소규모 6세대 집합건물이고, 감정상 근린생활시설 이용 호실 및 창고 사용 메모가 있어 일반 주거용 매수층이 좁아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,185,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사아이비클럽 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사스마트에프앤디 | 300,000,000원 | 17,014,400원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이비클럽 | 1,743,719,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 99,200,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 법원 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 “명지전문대학교” 서측 인근입니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태상 일부는 다세대주택, 일부는 근린생활시설(아이비클럽)로 이용 중입니다. 이 사건 102호는 소유자들이 교복을 보관하는 창고로 사용 중이라는 비고가 있습니다.
- 규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류 저촉, 절대보호구역 저촉, 상대보호구역 포함·저촉, 과밀억제권역 포함, 토지거래계약에관한허가구역 포함 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 영지주택은 총 6세대이고, 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰가 없음입니다. 대단지 아파트와 달리 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 데이터상 용도는 다세대이나, 감정 이용상태와 명세서 비고에 근린생활시설·창고 사용 요소가 있습니다. 주거 사용 가능성만 전제로 응찰하지 마세요.
- 점유 확인. 임차인 데이터는 없지만, 명세서상 소유자들이 교복을 보관하는 창고로 사용 중입니다. 실제 물건 인도와 내부 적치물 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 평균이 제공되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 위험합니다. 현재 최저가 99,200,000원이 실사용·재매각 가치에 맞는지 별도 검증하세요.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권 미배당이 2,026,705,040원 발생합니다. 인수는 아니지만, 환가가 약한 물건이라는 신호로 보아야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 점유 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 임차인 데이터가 없어 매수인 인수액은 0원으로 보입니다. 하지만 단점도 뚜렷합니다. 102호는 명세서상 창고로 사용 중이고, 감정 이용상태에는 다세대주택과 근린생활시설이 함께 등장합니다. 여기에 실거래가 없음, 총 6세대 소규모, 낙찰률 0.0%, 최근 낙찰가 없음까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 권리는 합격, 환금성은 불합격에 가깝고, 가격은 현장 확인 전 보수적으로 봐야 합니다.
