수원지방법원 2025타경1793. 경기도 오산시 수청동 제이클래스오산대역 1층 122호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기상 집합건물이며 감정평가서에는 근린생활시설로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔의 가격·임대수익 기준을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가는 404,250,000원으로 감정가 825,000,000원의 49%입니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 조정이지만, 이 물건의 판단 기준은 실제 거래 가능한 가격과 확인되지 않은 임차인 권리입니다. 특히 임차인 이정미가 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이 없거나 보증금을 모두 배당받는다고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1793 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층 122호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로 230 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 중 1층 122호 |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 (2023.07.27. 소유권이전 · 거래가액 919,548,000원) |
| 감정가 | 825,000,000원 |
| 최저매각가 | 404,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 청구금액 | 1,757,603,026원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.27. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 임차인은 별도 확인
등기상 말소기준은 2023.07.27. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 국세 압류, 중소기업중앙회 가압류, 경매개시결정 및 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위는 등기 접수일만으로 확정할 수 없으며, 임차인의 대항력 여부는 등기부상 근저당 말소 여부와 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 대항력 모두 확인 필요
매각물건명세서 및 문건접수 내역상 이정미가 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 사용 용도는 주거로 기재되어 있으나, 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 권리관계를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정미 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
이정미 배당요구일: 2025.12.10. 보증금은 확인되지 않은 금액으로, 0원으로 확정할 수 없습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매수인에게 미배당 보증금 전액이 승계되는 구조라면, 실질취득비용은 낙찰가와 인수액의 합계로 계산해야 합니다. 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이정미의 보증금이 확인되지 않았으므로 현재는 실질취득비용을 산정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 49%, 시세 대비 할인율은 미확정
감정가는 825,000,000원, 현재 최저매각가는 404,250,000원입니다. 2회 유찰을 거치며 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 확인된 실거래가·최근 거래 추세·동일 건물 내 비교 가능한 근린생활시설 거래가격이 없으므로, 이 할인율을 시장가격 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 825,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 404,250,000원 | 현재 최저매각가 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 282,975,000원 | 조건부 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 198,082,500원 | 조건부 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 404,250,000원 가정)
현재 최저매각가를 매각대금으로 가정한 배당모형입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 우리은행 근저당에 잔액을 배당하는 구조입니다. 조세채권의 실제 우선순위, 임차인의 우선변제·최우선변제 및 공동담보에 따른 배당 조정은 확정되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 6,442,500원 |
| 근저당 · 우리은행 | 2,040,000,000원 | 397,807,500원 |
| 가압류 · 중소기업중앙회 | 23,900,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 404,250,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.6%를 적용한 추정치입니다. 우리은행 채권액은 공동담보 근저당의 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 공동담보 배당 조정은 미반영되어 최종 배당과 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 내려가도 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 404,250,000원 | 397,807,500원 | 1,666,092,500원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 282,975,000원 | 278,213,350원 | 1,785,686,650원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 198,082,500원 | 194,509,345원 | 1,869,390,655원 | 모형 0원 · 실제 미확정 |
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구금액 1,757,603,026원은 배당만으로 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 다만 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 법적으로 구분됩니다. 이 표의 인수 0원은 임차인의 권리관계가 확인된 결과가 아니므로, 이를 실질취득비용 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역(1호선) 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 오산대역(1호선)이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 10층 건물입니다. 위생·급배수 설비, 화재탐지기, 스프링클러, 옥내소화전 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임대수익과 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 약 40m, 서측 약 20m의 포장도로 및 동측 약 8m의 보행자도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 포함되며, 토지 형상은 대체로 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,398,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 성장관리권역·비행안전제3구역·중점경관관리구역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으나, 기재된 대상은 외국인 등 및 특정 주택 용도이므로 본건에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 근린생활시설은 주거용 아파트와 수요층·임대수익·공실 위험이 다릅니다. 본건은 이미 2회 유찰되었으며 실거래 시세와 임대수익을 확인할 수 없어 환금성을 높게 평가할 근거가 충분하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이정미의 실제 점유 상태와 전입신고일을 확인하고 2023.07.27. 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서·매각물건명세서 원본을 대조하여 배당 가능액과 미배당 인수 위험을 다시 계산해야 합니다.
- 주거 사용 여부 확인. 근린생활시설 이용상태와 임차인의 주거 사용 기재가 다르므로, 현황과 관련 임차인 보호관계를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 공동담보로 기재된 123호·124호와 본건 122호의 관계를 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 평택세무서 및 안산시의 압류가 존재합니다. 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 판단하지 말고, 최근 유사 상가 실거래, 실제 임대료·공실 및 매각 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유자, 명도 가능성을 확인하고 취득 후 추가 비용을 고려해야 합니다.
- 규제·원본 확인. 토지이용계획과 허가구역 적용 여부를 확인하고, 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서 및 감정평가서 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 49% ≠ 시세보다 저렴”
이 물건은 2회 유찰로 최저매각가가 825,000,000원에서 404,250,000원까지 내려왔습니다. 말소기준인 우리은행 근저당과 후순위 등기권리의 소멸 구조는 확인되지만, 실제 임차인 이정미의 보증금·전입일·대항력이 미상이라는 중요한 확인 과제가 남아 있습니다.
여기에 근린생활시설 특유의 임대수익·공실·환금성 위험과 실거래 시세 미확인 문제가 겹칩니다. 감정가 대비 할인 폭은 크지만 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 임차인 인수 위험과 실질취득비용을 확정하고, 현재 실거래 시세 및 임대수익을 검증한 뒤 가격을 평가해야 하는 물건입니다. 추가 유찰로 최저가가 내려가더라도 이 확인 과제는 사라지지 않습니다.
