수원지방법원 2025타경1793. 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층124호입니다. 감정평가상 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 등기상 소유자는 주식회사씨와이텍입니다. 주식회사씨와이텍은 2023.07.27. 거래가액 706,588,800원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준은 2023.07.27. 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,040,000,000원이고 제1층 제122호·제123호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 중소기업중앙회 가압류, 우리은행의 임의경매개시결정, 국 및 안산시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층124호 · 경기도 오산시 청학로 230 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 · 2023.07.27. 소유권이전 · 거래가액 706,588,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 652,000,000원 / 319,480,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 1,757,603,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 우리은행 근저당 이후 중소기업중앙회 가압류, 임의경매개시결정, 국 및 안산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 대비’ 판단은 별개
감정가는 652,000,000원, 현재 최저매각가는 319,480,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 223,636,000원, 4회 유찰 시 156,545,200원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건이나 인근 비교 대상의 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세가 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 결론낼 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 실제 이용상태·임대상황과 개별 호의 조건에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로, 49%라는 숫자와 시장가치는 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,272,720원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 314,207,280원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 23,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 319,480,000원 가정 시 집행비용 5,272,720원을 제외한 314,207,280원이 우리은행 근저당에 배당되고, 중소기업중앙회 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 채권자 전체 미배당액은 1,749,692,720원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 공동담보와 채권 구조
우리은행 근저당의 채권최고액은 2,040,000,000원이고, 등기 내용에는 제이클래스오산대역 제1층 제122호·제123호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 사건의 신청채권액은 1,757,603,026원입니다.
현재 회차에서는 신청채권자 우리은행에 314,207,280원이 배당되는 것으로 계산돼 신청채권액을 충족하지 못합니다. 3회 유찰 시 우리은행 예상배당은 219,705,096원, 4회 유찰 시 153,553,567원으로 감소합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 오산대역(1호선) 서측 인근이며, 주변은 오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 오산대역(1호선)이 있습니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 10층 건물 내 1층이고 위생·급배수·화재탐지기·스프링클러·옥내소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,471.7㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,398,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 40미터, 서측 약 20미터 포장도로와 동측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 지역·지구. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며 성장관리권역·비행안전제3구역(전술)·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 임대. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 현장 이용상태 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용 중이므로 실제 영업·공실·점유 상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서에는 임대미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황을 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 제1층 제122호·제123호가 공동담보로 기재돼 있어 관련 담보관계를 원본 등기에서 함께 확인하세요.
- 압류·세금 원본 대조. 국과 안산시 압류가 있으므로 매각조건과 배당 관련 원본 서류를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 49%만 보고 가격을 판단하면 안 된다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.27. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가 652,000,000원에서 2회 유찰돼 319,480,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없어 현재 금액이 시장가보다 낮다는 근거는 없습니다. 현재 판단의 핵심은 “권리상 인수 0원”과 “가격이 싸다”를 같은 뜻으로 보지 않는 것입니다.
