수원지방법원 2025타경1793. 오산시 수청동 제이클래스오산대역 1층123호입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며, 등기상 소유자는 주식회사씨와이텍입니다. 주식회사씨와이텍은 2023.07.27. 거래가액 748,240,800원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 2,040,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.
말소기준권리 뒤에는 평택세무서장 관련 압류, 중소기업중앙회 가압류, 주식회사우리은행의 임의경매개시결정, 안산시 압류가 순서대로 등기돼 있습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 권리가 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 배당표와 3회·4회 유찰 시나리오 역시 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 수청동 611-2 제이클래스오산대역 1층123호 · 도로명 경기도 오산시 청학로 230 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 기준시점 현재 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 10층 · 본건 1층 |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 · 2023.07.27. 소유권이전 · 거래가액 748,240,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 691,000,000원 / 338,590,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 1,757,603,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 소멸
2019년의 한국자산신탁주식회사·수협은행 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 이후 주식회사이재그룹을 거쳐 2023.07.27. 주식회사씨와이텍으로 소유권이 이전됐고, 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격과 유찰 — 691,000,000원에서 338,590,000원
감정가는 691,000,000원이고 현재 최저매각가는 338,590,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 한 번 더 유찰되면 237,012,999원, 네 번째 유찰 시에는 165,909,099원으로 계산된 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 338,590,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 237,012,999원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 165,909,099원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 338,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,540,260원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 333,049,740원 |
| 3. 가압류 · 중소기업중앙회 | 23,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 2,063,900,000원, 채권자 예상배당은 333,049,740원, 미배당액은 1,730,850,260원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오산대역(1호선) 서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 오산대역(1호선)이 있습니다.
- 도로. 북측 약 40m, 서측 약 20m의 포장도로와 접하고 동측에는 약 8m 보행자도로가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(세교지구)이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 2,398,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 중점경관관리구역 등이 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 오산대역 인근 유사 근린생활시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표에는 임대미상으로 기재돼 있습니다. 현장점유자와 실제 임대차 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 1층122호·1층124호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 진행·배당관계를 함께 대조해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 평택세무서장 관련 압류와 안산시 압류가 존재하고, 현재 배당추정은 당해세를 반영하지 않았습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 현재 338,590,000원, 3회 유찰 시 237,012,999원, 4회 유찰 시 165,909,099원으로 내려가며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항과 감정요항, 배당요구 및 매각조건을 입찰 전에 원문으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
본건의 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.07.27. 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체보다 판단이 필요한 부분은 가격과 점유입니다.
감정가 691,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저가는 338,590,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 비교 실거래 자료가 없는 근린생활시설이므로 이 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 감정요항표의 임대미상, 우리은행 근저당의 공동담보, 조세 압류와 실제 배당순위를 함께 확인한 뒤 현재 가격의 시장성을 따로 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
