광주지방법원 2025타경691. 대표 소재지는 전라남도 여수시 공화동 497-1이고, 용도는 근린시설 + 토지입니다. 감정평가 이용상태상 건물은 지하층 공실, 1층 주차장, 2층 음식점 및 주점, 3층 및 4층 호스텔로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 수목과 제시외 건물이 포함됩니다. 현재 공유자는 조상래·조행래로 각 2분의 1 지분입니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 1,833,794,600원에서 최저가가 821,540,000원까지 내려와 현재 회차는 감정가의 44.8%입니다. 하지만 이 물건은 아파트처럼 최저가만 보면 안 됩니다. 말소기준권리인 2016.05.18. 새여수새마을금고 근저당보다 앞서 전입한 점유자가 2명이고, 그중 한 명의 보증금은 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경691 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 공화동 497-1 · 전라남도 여수시 공화북5길 10 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 수목 포함 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 지하층 공실 · 1층 주차장 · 2층 음식점 및 주점 · 3층 및 4층 호스텔 |
| 토지 | 423.0㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 조상래 2분의 1 · 조행래 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,833,794,600원 / 821,540,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 1,781,194,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
말소기준권리는 2016.05.18. 새여수새마을금고 근저당권 588,000,000원입니다. 이후 설정된 새여수새마을금고 근저당권과 황수정 근저당권, 정익범 가압류, 여수시 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 권리보다 더 중요한 것이 선순위 점유관계입니다.
| 점유자 | 용도 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)한양엔지니어링, 김용도 | 사무실 | 2006.05.02 | 10,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 황보주영 | 1,338㎡ | 2024.08.07 | 40,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조재철 | 주거 용도로 판단됨 | 2013.03.11 | 미상 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
특히 조재철 보증금이 낙찰가보다 큰 수준으로 확인되는 경우에는 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수가 커질 수 있어, 실질취득액이 단순히 최저가와 같이 내려가지 않을 수 있습니다. 이 보증금 확인이 입찰 전 가장 먼저 끝나야 할 작업입니다.
② 가격 구조 — 44.8% 최저가가 곧 실질취득가는 아니다
현재 최저매각가는 821,540,000원입니다. 확인된 선순위 임차보증금 10,000,000원을 더하면 매수인이 실제로 부담하는 금액의 하한은 831,540,000원입니다. 여기에 조재철의 미상 보증금이 추가될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 비율 | 채권자 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 821,540,000원 | 44.8% | 146,275,400원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 657,232,000원 | 35.84% | 308,940,320원 | 10,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 525,785,600원 | 28.67% | 439,072,256원 | 10,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 821,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,615,400원 |
| 인수 · (주)한양엔지니어링, 김용도 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 새여수새마을금고 (을구 15) | 588,000,000원 | 588,000,000원 |
| 2. 근저당 · 새여수새마을금고 (을구 30) | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 근저당 · 새여수새마을금고 (을구 31) | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 4. 근저당 · 새여수새마을금고 (을구 32) | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 5. 근저당 · 황수정 (을구 33) | 120,000,000원 | 23,724,600원 |
| 6. 가압류 · 정익범 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 957,200,000원 중 810,924,600원이 배당되고, 146,275,400원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 더 줄 수 있습니다. 확인된 임차보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공화동 물건은 여수중학교 동측 인근에 위치하며 주위는 기존상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 도로에 접하고, 상대보호구역 관련 규제가 포함됩니다.
- 토지. 423.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 719,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 일반철골구조 슬래브 및 판넬지붕 4층 구조이고, 외벽은 석재붙임·드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배·타일붙임 등, 창호는 샷시창호입니다.
- 이용상태. 지하층 공실, 1층 주차장, 2층 음식점 및 주점, 3층 및 4층 호스텔로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조재철 보증금 확인. 2013.03.11. 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금·우선변제·배당요구 관계를 매각물건명세서에서 반드시 확정해야 합니다.
- 한양엔지니어링 인수 반영. 확인된 보증금 10,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있으므로 입찰가 외 추가취득비용으로 봐야 합니다.
- 황보주영 점유. 2024.08.07. 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금 40,000,000원·월차임 3,200,000원의 점유관계와 명도 일정은 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 0순위 차감되어 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 매각범위 확인. 일괄매각, 수목 포함, 제시외 건물 포함 조건을 현장과 매각명세서에서 대조해야 합니다.
- 3회 유찰의 의미. 현재 44.8%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 근린시설·토지의 수익성, 점유관계, 명도비용까지 포함해 판단해야 합니다.
맺으며 — “44.8% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 1,833,794,600원에서 3회 유찰돼 최저가가 821,540,000원까지 내려온 외형상 큰 폭의 유찰 물건입니다. 후순위 등기권리는 말소기준 이후라 정리가 비교적 명확합니다. 그러나 임차관계는 반대입니다. (주)한양엔지니어링·김용도의 10,000,000원은 확정적으로 매수인 인수이고, 더 중요한 조재철의 보증금은 미상입니다.
따라서 현재 회차의 실질취득 하한은 831,540,000원 + 조재철 보증금 미상입니다. 4회·5회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 이 선순위 임차인 문제는 자동으로 사라지지 않습니다. 가격은 내려왔지만 권리확인은 아직 끝나지 않은 물건. 조재철의 보증금과 배당관계를 확정한 뒤에야 비로소 입찰가를 계산할 수 있습니다.
