광주지방법원 2025타경691. 여수시 돌산읍 율림리 174-7에 관한 기타·토지 물건으로, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 토지는 141㎡, 지목은 대, 계획관리지역· 자연취락지구이며 공시지가는 72,300원/㎡입니다. 감정평가상 해당 율림리 일대는 해안취락지대로 설명되고, 건물 이용상태에는 단독주택 이용이 확인됩니다.
가격은 감정가 39,867,000원에서 두 차례 유찰되어 22,326,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석에서는 이 숫자를 그대로 취득가격으로 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인 (주)한양엔지니어링·김용도의 보증금 10,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되는 구조이므로 현재 회차의 확인 가능한 실질취득은 32,326,000원입니다. 더구나 조재철의 임차보증금은 확인되지 않아 최종 부담은 그보다 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경691 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 돌산읍 율림리 174-7 · 향일암로 279-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 이용상태 포함 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 141㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 조상래 (2024.12.30. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 39,867,000원 / 22,326,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새여수새마을금고 / 1,781,194,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 소멸하지만 임차인이 남는다
말소기준권리는 2016.05.18. 새여수새마을금고 근저당권 588,000,000원입니다. 이 권리와 이후의 새여수새마을금고 근저당권 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 가압류·압류·강제경매 등기는 이미 말소되거나 해제된 내역이 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 사용 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)한양엔지니어링, 김용도 | 사무실 | 2006.05.02 | 10,000,000원 | — | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 해당 없음 |
| 황보주영 | 1,338㎡ | 2024.08.07 | 40,000,000원 | 3,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조재철 | 주거 용도로 판단됨. | 2013.03.11 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)한양엔지니어링·김용도의 보증금 10,000,000원은 배당표상 우선변제권 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 현재 최저가 22,326,000원이 보증금보다 크므로 ‘낙찰가가 내려갈수록 총취득액이 보증금으로 고정되는’ 구간은 아닙니다. 현재 회차에서는 최저가 22,326,000원에 확인된 인수액 10,000,000원을 더한 32,326,000원을 최소 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
반면 조재철은 전입일이 2013.03.11.로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다. 이 임차관계가 정리되지 않으면 10,000,000원 외 추가 인수부담 가능성도 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,326,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 801,868원 |
| 인수 · (주)한양엔지니어링, 김용도 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 새여수새마을금고 | 588,000,000원 | 21,524,132원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 새여수새마을금고 | 48,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 새여수새마을금고 | 43,200,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 새여수새마을금고 | 108,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 801,868원을 제외한 21,524,132원이 말소기준 근저당에 배당되는 구조이고, 채권자 미배당은 765,675,868원입니다. 별도로 대항력 임차보증금 10,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 계산됩니다. 조재철의 미상 임차관계는 이 10,000,000원 계산과 별개의 확인사항입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 인수위험 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 22,326,000원 | 21,524,132원 | 765,675,868원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 15,628,199원 | 14,946,891원 | 772,253,109원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 10,939,739원 | 10,342,824원 | 776,857,176원 | 10,000,000원 |
3회 유찰 시 매각가는 15,628,199원, 4회 유찰 시 10,939,739원까지 내려가는 시나리오입니다. 그러나 확인된 인수보증금 10,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 유찰 횟수가 늘어날수록 화면상 최저가는 크게 낮아져도, 매수인의 실제 자금부담은 같은 비율로 내려가지 않습니다. 특히 조재철의 미상 보증금까지 확인되기 전에는 추가 유찰을 곧바로 ‘가격 메리트 확대’로 해석하기 어렵습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 위치. 돌산읍 율림리 소재 율림보건진료소 북서측 인근이며, 주위는 해안취락지대로 조사됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 141㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 72,300원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중인 상태가 확인됩니다.
- 매각형태. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 개별 구성과 실제 점유범위를 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- (주)한양엔지니어링·김용도. 보증금 10,000,000원의 대항력 인수관계를 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 조재철. 2013.03.11. 전입이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금·계약관계 확인이 핵심입니다.
- 황보주영. 2024.08.07. 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금 40,000,000원·월세 3,200,000원 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 포함 조건과 토지·건물의 실제 범위를 매각물건명세서 및 현황과 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득은 32,326,000원이며, 조재철 관련 추가 부담 여부는 별도입니다.
- 명도. 임차인 3명의 실제 사용부분과 퇴거·인도 조건을 각각 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 유찰”보다 임차관계가 먼저다
이 물건은 감정가 39,867,000원에서 최저가 22,326,000원까지 내려와 숫자만 보면 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 현재 회차에서 이미 확인된 대항력 임차보증금 10,000,000원을 매수인이 인수하므로 확인 가능한 실질취득은 32,326,000원입니다.
더 중요한 변수는 2013년 전입한 조재철입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 이 부분은 기존 10,000,000원 인수액과 별개의 잠재 부담입니다. 말소기준권리 이후의 등기상 권리는 정리되는 구조지만, 임차인 인수범위가 완전히 닫히지 않았고 일괄매각·제시외 건물까지 포함된 기타·토지 물건이라는 점에서 권리분석 난도는 낮지 않습니다. 결론은 가격보다 임차관계 확인이 우선입니다.
