183,400,000원
광주지방법원 2025타경691. 여수시 안산동 부영아파트 503동 1508호, 전용 84.8246㎡ 아파트입니다. 감정가 262,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 183,400,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 244,750,000원과 비교하면 표면 최저가는 74.9%입니다. 하지만 이 물건은 가격표만 보고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차·점유 관계가 두 건 확인되며, 이 가운데 한 건은 보증금이 미상이라 매수인의 최종 인수액을 확정할 수 없기 때문입니다.
등기상 권리의 말소 구조는 단순합니다. 2020년 7월 23일 새여수새마을금고의 채권최고액 224,400,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 2025년 설정된 같은 금고의 채권최고액 18,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤에 있는 임차인 인수입니다. 2006년 전입한 ‘(주)한양엔지니어링, 김용도’의 보증금 10,000,000원은 예상배당표상 전액 매수인 인수로 계산됐고, 2013년 전입한 조재철은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경691 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 안산동 440 부영아파트 제503동 제15층 제1508호 도로명주소: 전라남도 여수시 도원로 204 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.8246㎡ · 15층 1508호 |
| 단지 | 부영5차 · 784세대 · 2004.12.13 준공 |
| 소유자 | 장청경 (2020.07.23 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 183,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새여수새마을금고 / 1,781,194,090원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 별도
말소기준은 2020.07.23 접수된 새여수새마을금고 근저당권 224,400,000원입니다. 이후의 추가 근저당권 18,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2004년 국민은행 근저당권은 2012.01.18 해지로 이미 말소돼 현재 인수권리가 아닙니다.
② 임차·점유 관계 — 확정 1,000만원 인수, 추가 금액 미상
현황조사에서 확인된 임차·점유 관계는 3건이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 말소기준일인 2020.07.23보다 앞선 전입은 두 건입니다.
| 임차·점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| (주)한양엔지니어링, 김용도 | 사무실 | 2006.05.02 | 10,000,000원 / 미상 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 보증금 전액 매수인 인수 |
| 조재철 | 주거 용도로 판단됨. | 2013.03.11 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 황보주영 | 1,338㎡ | 2024.08.07 | 40,000,000원 / 3,200,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 말소기준 이후 전입 |
③ 시세 비교 — 표면 74.9%, 확정최소 총액은 79.0%+
부영5차 동일 면적 84.82㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 244,750,000원, 최신 거래는 2026년 2월 243,000,000원이며 거래 범위는 220,000,000원부터 268,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.82㎡ | 15 | 243,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 14 | 267,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 19 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 1 | 237,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 17 | 242,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 11 | 248,000,000원 |
| 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 244,750,000원 |
표면 최저가 183,400,000원은 최근 평균의 74.9%입니다. 확인된 인수액 10,000,000원까지 더한 최소 실질취득가 193,400,000원은 최근 평균의 79.0%, 최신 거래 243,000,000원의 79.6% 수준입니다. 다만 이 비율에는 조재철의 미상 보증금이 포함되지 않았습니다. 미상 보증금이 확인되기 전에는 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리지 말고 가격 여유분을 임차보증금 위험 한도로 관리해야 합니다.
④ 예상배당 및 실질취득 (매각가 183,400,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 | 매수인 영향 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,367,600원 | 매각대금 공제 |
| 임차인 · (주)한양엔지니어링, 김용도 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 인수 |
| 점유자 · 조재철 | 미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
| 을구 3번 근저당권 · 새여수새마을금고 | 224,400,000원 | 180,032,400원 | 매각으로 소멸 |
| 을구 4번 근저당권 · 새여수새마을금고 | 18,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 해당 없음 |
근저당권 채권최고액 합계는 242,400,000원이며 예상배당은 180,032,400원, 미배당은 62,367,600원입니다. 근저당권 미배당액은 매수인이 인수하지 않지만, 선순위 임차보증금은 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확정 인수 | 확정최소 실질취득 | 추가 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 183,400,000원 | 10,000,000원 | 193,400,000원 | 조재철 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 128,379,999원 | 10,000,000원 | 138,379,999원 | 조재철 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,865,999원 | 10,000,000원 | 99,865,999원 | 조재철 보증금 미상 |
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 부영5차는 784세대이며 2004.12.13 준공된 아파트입니다.
- 거래 표본. 동일 면적 84.82㎡에서 2025년 10월부터 2026년 2월까지 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 가격 범위. 동일 면적 거래가는 220,000,000원부터 268,000,000원까지 분포하며 최근 12개월 평균은 244,750,000원입니다.
- 토지 현황. 아파트 건부지로 이용 중인 평지이며 지형은 정방형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 936,700원/㎡입니다.
- 도로. 단지 북측으로 광대로에 접하고 서측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조재철 보증금 확인. 매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서와 주민등록 전입세대 자료를 대조해 보증금, 점유 범위, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확정 인수 10,000,000원 반영. 낙찰대금 외에 (주)한양엔지니어링, 김용도 보증금 10,000,000원을 인수하는 구조로 자금계획을 세워야 합니다.
- 황보주영 점유 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금 40,000,000원·월세 3,200,000원의 임대차 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 대상 구분. 선순위 임차·점유자와 후순위 점유자의 법적 지위가 다르므로 일괄적인 인도명령 가능성을 전제로 판단하지 않아야 합니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 최저가가 아닌 ‘낙찰가 + 확정 인수액 10,000,000원 + 조재철 관련 인수액’을 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 청구액 원문 대조. 신청채권자의 청구액은 1,781,194,090원이고 본건 등기상 근저당권 채권최고액 합계는 242,400,000원이므로 사건기록과 담보 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제금 등 예상배당에 반영되지 않은 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 제공된 매각기일은 2026.08.03이므로 실제 매각 여부와 후속 기일을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 표면 할인보다 먼저 풀어야 할 임차보증금
이 물건의 표면 가격은 분명 낮아졌습니다. 최저가 183,400,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 244,750,000원의 74.9%입니다. 그러나 확인된 보증금 10,000,000원을 인수하면 최소 실질취득가는 193,400,000원으로 올라가고, 여기에 조재철의 미상 보증금이 추가될 수 있습니다.
등기상 근저당권들은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차·점유 관계는 말소되는 담보권과 같은 방식으로 처리되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격 여유는 있으나 실질취득 상한은 아직 미정”입니다. 조재철의 보증금과 대항력 성립 여부를 확인하기 전까지는 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 가격은 검토 가능, 권리 확인은 필수. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금의 실제 규모입니다.
