수원지방법원 2025타경1192. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1125호입니다. 감정평가상 본건이 속한 토지는 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중이며, 본건 역시 매각물건명세서 비고에서 공장(지식산업센터)으로 기재돼 있습니다. 기준시점 현황은 공실로 탐문됐습니다.
등기 구조는 비교적 단순합니다. 2024년 5월 17일 문치경 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 국민은행이 채권최고액 399,600,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025년 7월 11일 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당표상 현재 최저가 169,574,000원 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1125호 |
| 용도 / 현황 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실로 탐문 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 중 11층 1125호 |
| 소유자 | 문치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 169,574,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,015,404,273원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.17. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 399,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2024년 4월 12일 교보자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2024년 5월 17일 문치경 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 399,600,000원이 말소기준입니다. 2025년 7월 11일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 가격 위치 — 감정가 41%까지 내려온 4회 유찰
감정가는 414,000,000원, 현재 최저매각가는 169,574,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 40.96% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 135,659,200원(감정가 32.77%), 6회 유찰 시 108,527,360원(감정가 26.21%)입니다.
다만 본건은 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 현재 공실로 탐문된 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 실제 시장가격 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 응찰 수요와 환금성을 함께 점검해야 할 신호입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,574,000원 | 40.96% | 233,200,036원 |
| 5회 유찰 시 | 135,659,200원 | 32.77% | 266,640,029원 |
| 6회 유찰 시 | 108,527,360원 | 26.21% | 293,392,023원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,174,036원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 399,600,000원 | 166,399,964원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당은 채권최고액 399,600,000원 중 166,399,964원이 배당되고 233,200,036원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 인덕원초등학교 남서측 인근으로, 주위는 각종 근린생활시설·지식산업센터·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 현황. 기준시점 현재 공실로 탐문됐으며, 임대관계는 미상입니다.
- 설비. 천장 부착형 에어컨설비, 위생·급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 5,402㎡ 규모의 공장용지로, 사다리형에 유사한 평지이며 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 40미터 도로에 접하며 도로접면은 광대로한면입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 광로3류(폭 40m~50m)에 접합니다.
- 공시지가. 4,493,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 현황은 공실로 탐문됐으나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 및 사용 상태를 확인하세요.
- 4회 유찰의 의미. 감정가 대비 40.96%까지 내려왔다는 숫자와 별개로, 반복 유찰 원인이 가격·수요·환금성 중 어디에 있는지 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 수요. 본건은 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)입니다. 실사용 가능성과 매매·임대 수요를 주거용 부동산과 별도로 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 근저당에는 233,200,036원의 미배당이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 권리 원본 대조. 2024.05.17. 국민은행 근저당을 말소기준으로 보고, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 현장 확인. 매각물건명세서에도 공장(지식산업센터)·공실로 탐문됐으므로 입찰 시 확인을 요구하고 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 공실과 환금성
이 사건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 국민은행의 2024년 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 이미 4회 유찰돼 감정가 414,000,000원에서 최저가 169,574,000원까지 내려왔습니다. 하지만 용도가 공장(지식산업센터)이고 현황은 공실로 탐문됐으며 임대관계가 미상이므로, 이 할인율을 그대로 ‘싼 가격’으로 읽는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 단순하지만, 반복 유찰·공실·비주거용 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
