수원지방법원 2025타경1192. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1127호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고를 함께 보면 본건은 공장(지식산업센터)으로, 기준시점 현재 공실로 탐문됐습니다. 권리구조의 중심은 2024년 5월 17일 설정된 국민은행 근저당권 400,800,000원으로, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부에는 그보다 앞선 교보자산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 이미 말소됐고, 이후 문치경 명의로 소유권이 이전됐습니다. 2025년 7월 11일 국민은행 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1127호 · 도로명 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실로 탐문 |
| 소유자 | 문치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 169,574,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,015,404,273원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.17 국민은행 근저당권 · 채권최고액 400,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원의 단순 구조
임차인 없음. 현재 이용상태도 공실로 탐문됐습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 입찰 직전 현황 재확인은 필요합니다. 등기상 2024년 4월 12일 교보자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 5월 17일 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 7월 11일 임의경매개시결정이 들어왔으며 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 169,574,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 41% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 135,659,200원, 6회 유찰 시 108,527,360원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 많이 내려왔다는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,574,000원 | 166,399,964원 | 234,400,036원 |
| 5회 유찰 시 | 135,659,200원 | 132,959,971원 | 267,840,029원 |
| 6회 유찰 시 | 108,527,360원 | 106,207,977원 | 294,592,023원 |
③ 예상배당표 (매각가 169,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,036원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 400,800,000원 | 166,399,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 234,400,036원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 166,399,964원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 234,400,036원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 공장(지식산업센터) 등의 건부지에 속한 집합건물이며 현재 공실로 탐문됐습니다.
- 입지. 안양시 동안구 관양동 인덕원초등학교 남서측 인근으로, 근린생활시설·지식산업센터·중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건이 속한 토지는 북측으로 폭 약 40미터 도로에 접합니다.
- 설비. 천장 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반공업지역 · 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 광대로한면이며 공시지가는 4,493,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·대기관리권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 광로3류에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 매각물건명세서와 감정평가서 모두 공실 탐문 내용을 담고 있으나 입찰 직전 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장·관리주체 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.
- 시세 원본 확인. 실거래 비교자료가 없어 최저가가 적정한지 판단할 수 없습니다. 지식산업센터의 실제 매매사례와 공실·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 권리 인수 위험은 낮은데도 반복 유찰된 만큼, 가격·용도 수요·환금성·공실 상태가 응찰 저조의 원인인지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 미배당 234,400,036원은 배당 부족분이며, 제공된 배당표상 매수인 승계액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부는 가격과 환금성”
이 사건의 권리분석은 비교적 명료합니다. 2024년 5월 17일 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인 신고 내역이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 신탁등기는 이미 말소됐고 후순위 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
반면 가격 측면에서는 단순한 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가 414,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 169,574,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가가 없어 현재 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 게다가 공장(지식산업센터) 용도이고 현재 공실로 탐문됐다는 점을 감안하면 반복 유찰 자체를 환금성 경고신호로 봐야 합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격 판단은 보수적으로가 맞는 사건입니다.
