수원지방법원 2025타경1192. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1126호입니다. 감정평가상 토지는 공장용지이고 건물은 공장(지식산업센터) 등의 부지로 이용 중이며, 본 호실은 기준시점 현재 공실로 탐문됐습니다. 감정가 414,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 169,574,000원, 감정가의 41% 수준입니다.
권리구조 자체는 비교적 간단합니다. 2024.05.17. 문치경 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 국민은행 채권최고액 399,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 2025.07.11. 국민은행의 임의경매개시결정이 붙었습니다. 임차인은 신고되어 있지 않고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1192 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1126호 |
| 도로명 | 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 현재 공실 |
| 소유자 | 문치경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 414,000,000원 / 169,574,000원 (4회 유찰 · 감정가 41%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 1,015,404,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리
임차인 없음. 등기상 핵심은 2024.05.17. 국민은행 근저당 399,600,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025.07.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.04.12. 교보자산신탁 명의 신탁등기는 2024.05.17. 신탁재산 처분에 따른 소유권이전과 함께 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 4회 유찰은 할인보다 ‘시장 반응’부터 봐야 한다
감정가 414,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저가는 169,574,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 41%까지 낮아졌지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
특히 감정평가상 용도가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터)이고 기준시점에 공실로 조사됐습니다. 이미 4회 유찰된 사실은 현재 가격대에서도 입찰수요가 충분하지 않았다는 결과이므로, 가격 메리트 판단보다 먼저 실제 사용 가능성·공실 상태·매수수요를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,574,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,174,036원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 399,600,000원 | 166,399,964원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 399,600,000원 가운데 166,399,964원이 배당되고 233,200,036원이 미배당으로 남는 구조입니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 169,574,000원 | 166,399,964원 | 233,200,036원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 135,659,200원 | 132,959,971원 | 266,640,029원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 108,527,360원 | 106,207,977원 | 293,392,023원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양시 동안구 관양동 인덕원초등학교 남서측 인근으로, 각종 근린생활시설·지식산업센터·중소규모 공장이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 소재해 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 공실로 탐문됐습니다. 입찰 전 실제 점유·사용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 13층 건물이며 천장 부착형 에어컨, 위생·급배수, 승강기, 소방, 주차장 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 공장용지 5,402.0㎡, 평지·사다리형이며 공장(지식산업센터) 등의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 40미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 4,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. 매각물건명세서 비고와 감정평가 모두 공실로 탐문됐다고 적고 있으므로, 입찰 전 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 41%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매·임대수요를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 가격·용도·공실·수요 중 어떤 요인이 작용했는지 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 평가된 물건입니다. 사용계획이 해당 용도와 맞는지 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2024.05.17. 국민은행 근저당과 2025.07.11. 경매개시결정, 기존 신탁등기 말소 상태를 입찰 직전 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 배당·세금 확인. 배당표는 집행비용 추정과 국민은행 채권최고액 기준이며 당해세 등은 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 별개”
이 물건의 권리분석은 어렵지 않습니다. 말소기준은 국민은행 근저당이고 임차인이 없으며, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격과 환금성입니다. 감정가 414,000,000원에서 4회 유찰돼 169,574,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없어 감정가의 41%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
더구나 감정평가상 이 물건은 공장(지식산업센터)이고 현재 공실입니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 가격·환금성은 추가 검증”입니다. 등기상 인수 위험보다 실제 점유, 지식산업센터 수요와 거래 가능성, 반복 유찰의 원인을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
